Keine Bindung an im Mieterhöhungsverlangen angegebene Merkmalsgruppen

Angaben zu wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen im Erhöhungsverlangen sind für den Vermieter in späteren Prozessen nicht bindend (gegen AG Schöneberg, GE 2009, 201).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Gruppe 4 (Gebäude) ist in Abweichung des angegriffenen Urteils positiv zu bewerten. Für die Annahme eines schlechten Instandhaltungszustands reicht der Vortrag der Bekl. nicht aus, die angeben, Dach und Mauerwerk seien durchfeuchtet, das Dach zudem undicht, es sei zur Bildung von Schwamm im Gebälk und Schimmel in der Wohnung gekommen. Es fehlen konkrete Angaben dazu, an welchen Stellen es in welchem Umfang zu den behaupteten Schäden gekommen sein soll; in Anbetracht dieses unsubstantiierten Vortrags der Bekl., die für die von ihnen behaupteten Schäden darlegungspflichtig sind, genügt das einfache Bestreiten der Kl.

Soweit das Amtsgericht als weiteres negatives Merkmal von einer Heizungsanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad ausgegangen ist, hat die Kl. in zweiter Instanz vorgetragen, dass im Jahr 2004 eine moderne Heizungsanlage eingebaut worden ist. Die Kl. ist an die negative Bewertung der Merkmalsgruppe im Erhöhungsverlangen nicht gebunden. Soweit das positive Merkmal einer erst 2004 eingebauten Heizung unstreitig geblieben ist, ist es auch zu berücksichtigen und führt zu einer insgesamt positiven Einordnung der Merkmalsgruppe. [...]

Die Kl. hat dennoch die Kosten der Berufung nach § 97 Abs. 2 ZPO zu tragen, weil sie bereits in erster Instanz hätte vortragen können, dass nach 1994 eine Heizungsanlage eingebaut worden ist. Dann hätte das Amtsgericht die Gruppe 4 statt als negativ zumindest als neutral einstufen und vom Mittelwert 5,09 €/m2 nur einen Abschlag von 0,192 €/m2 vornehmen können, anstatt 0,384 €/m2 abzuziehen, wie geschehen. Das hätte im Ergebnis statt der erstinstanzlich zuerkannten 5,446 €/m2 zu einer möglichen Mieterhöhung von 5,638 €/m2 (0,192 €/m2 mehr) führen und die Berufung ersparen können. [...]

Das Amtsgericht Schöneberg (GE 2009, 201) hatte gemeint, nach Treu und Glauben sei ein Vermieter an die im Mieterhöhungsverlangen angegebenen Wohnwertmerkmale gebunden. Wir hatten das (GE 2009, 154) kritisch kommentiert. Das Landgericht Berlin folgt dieser Auffassung des Amtsgerichts Schöneberg auch nicht.

Der Vermieter hatte im Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Mietspiegel die Merkmalgruppe 4 als negativ angegeben. Im späteren Rechtsstreit änderte er, allerdings erst in der Berufungsinstanz, seinen Vortrag dahingehend, dass die Gruppe 4 als positiv zu bewerten sei, weil im Jahr 2004 eine moderne Heizungsanlage eingebaut worden sei.

Mit Urteil vom 31. März 2009 bewertete das Landgericht Berlin die Merkmalgruppe 4 als positiv, da der Vermieter an die Angaben im Erhöhungsverlangen nicht gebunden sei. Es legte allerdings die Kosten der Berufung dem Vermieter auf, weil er den Hinweis auf die moderne Heizungsanlage auch schon erstinstanzlich hätte geben können.

Weil 99 % aller Mieterhöhungsverlangen nicht vor Gericht landen, sollte man im Mieterhöhungsverlangen überhaupt nicht auf die Orientierungshilfe verweisen, sondern erst bei der - seltenen - Zustimmungsklage.