Keine Betriebskostenvorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsperiode

Der Vermieter kann Vorschüsse auf Nebenkosten von dem Mieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht mehr verlangen. Die geschuldeten Nebenkosten können dann nur aufgrund einer Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden.

(...) Sie (die Berufung) ist nur insoweit begründet, als die Kl. für den Monat Januar 2004 auch anteilige Betriebs- und Heizkosten von anteilig 14/31 von 292 €, also 131,87€ begehrt. Diese kann die Kl. nämlich, nachdem die Abrechnungsperiode, das Jahr 2004, abgelaufen ist, nicht mehr als Vorschuß verlangen. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer kann der Vermieter dann keine Vorschüsse von dem Mieter verlangen, wenn er abrechnen kann, was mit Ablauf der Abrechnungsperiode der Fall ist. Auf die Frage, ob der Vermieter dazu bereits verpflichtet ist, weil der Mieter ihm gegenüber bereits einen auf Abrechnung gehenden fälligen Anspruch hat, kommt es nicht an. Mit Ablauf der Abrechnungsperiode hätte die Kl. deshalb insoweit entweder ihre Forderung auf eine Abrechnung stützen müssen oder den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für erledigt erklären müssen. Aus diesem Grunde kann die Kl. die auf die Betriebskosten anfallenden Verzugszinsen nur jeweils bis zum Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode verlangen. (...)

Nach Ablauf der Abrechnungsperiode (Abrechnungszeitraum) muß der Vermieter über die Nebenkosten abrechnen. Dazu hat er zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes Zeit. Die Frage ist, ob er im Zeitraum der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch nicht gezahlte Vorauszahlungen von dem Mieter verlangen kann. Das verneint die ZK 63 des LG Berlin mit dem Argument, der Vermieter könne abrechnen und seine Forderung in die Betriebskostenabrechnung einstellen.

Der Mieter zahlte (u. a.) für Januar 2004 keinen Vorschuß für Betriebs- und Heizkosten. Der Vermieter klagte den Vorschuß im Jahre 2004 beim AG ein. Das AG sprach die Forderung zu. Der Mieter ging in die Berufung, die 2005 beim LG anhängig wurde. Er hatte (nur) wegen dieses Anspruchs Erfolg.

Die ZK 63 des LG Berlin verwies auf die ständige Rechtsprechung der Kammer, wonach ein Vermieter dann keine Vorschüsse von dem Mieter mehr verlangen könne, wenn er abrechnen könne, was mit Ablauf der Abrechnungsperiode der Fall sei. Im Jahre 2005 könne daher kein Vorschuß mehr für nicht gezahlte Vorauszahlung für Januar 2004 verlangt werden. Mit Ablauf der Abrechnungsperiode müsse der Vermieter insoweit entweder seine Forderung auf eine Betriebskostenabrechnung stützen oder den Rechtstreit in der Hauptsache für erledigt erklären.

Die Ansicht der ZK 63 mag dogmatisch mit dem Argument vertretbar sein, nach Ablauf der Abrechnungsperiode müsse der Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abrechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) und könne daher keine Vorauszahlungen für die abgelaufene Abrechnungsperiode mehr verlangen. Dabei wird jedoch nicht berücksichtigt, daß der Vermieter eine Abrechnungsfrist von zwölf Monaten hat. Der Mieter kann vor Ablauf dieser Frist keine Betriebskostenabrechnung verlangen. Der Gesetzgeber entspricht damit den praktischen Gegebenheiten, denn der Vermieter hat überhaupt erst dann die Möglichkeit der Betriebskostenabrechnung, wenn ihm die entsprechenden Rechnungen für kalte und warme Betriebskosten vorliegen. Das ist normalerweise erst nach Abrechnung der Versorger irgendwann im Laufe der Jahresfrist der Fall, jedenfalls nicht sogleich nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Für die Zeit zwischen Ablauf der Abrechnungsperiode und (fristgerechter) Betriebskostenabrechnung hätte dann der Vermieter überhaupt keine Möglichkeit, rückständige Betriebskosten bei dem Mieter geltend zu machen - obwohl er für die entsprechende Abrechnungsperiode mit Betriebskostenleistungen in Vorlage getreten ist. Dementsprechend wird in der Literatur auch überwiegend die Ansicht vertreten, daß erst nach Eintritt der Abrechnungsreife, also zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode, sich der Anspruch des Vermieters auf Entrichtung der Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich eines sich aus einer Abrechnung ergebenden Saldos zu Lasten des Mieters umwandelt (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rdn. 455; Rips in Betriebskosten-Kommentar, § 556 Rdn. 195; Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Rdn. 3624). Die ZK 64, 65 und 67 des Landgerichts Berlin verfahren übrigens so.