Keine Betriebskostenumlage für vom Mieter geschuldete Arbeit

Keine Betriebskostenumlage für vom Mieter geschuldete Arbeit; Gartenpflegearbeiten durch Mieter; Baumfällkosten

1. Hat der Vermieter durch Individualvereinbarung die Pflicht zur Gartenpflege auf den Mieter übertragen, kann er Kosten für Pflegearbeiten nicht als Betriebskosten über den Mieter geltend machen. 2. Auf die Frage, ob Baumfällkosten Betriebskosten sind, kommt es dann nicht an.

(Leitsätze der Redaktion)

1 1. Soweit das Berufungsgericht die Kosten der Baumfällung für nicht umlagefähig erachtet hat, fehlt es an einem Grund für die Zulassung der Revision, weil der Frage, ob diese Kosten von § 2 Nr. 10 BetrKV erfasst werden, hier nicht die für eine Revisionszulassung erforderliche Entscheidungserheblichkeit zukommt (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juli 2003 - V ZR 187/02 -, NJW 2003, 3205, unter II 1 b bb). Das Berufungsgericht hat zwar unter Bezugnahme auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil unangegriffen eine aus § 17 des Mietvertrages folgende Kostentragungspflicht verneint. Es hat sich jedoch genauso wenig wie das Amtsgericht mit der naheliegenden Frage befasst, ob die in § 17 des Mietvertrages durch Individualvereinbarung erfolgte Übertragung der Pflicht zur Gartenpflege auf die Kl. eine Umlagefähigkeit von Kosten der Gartenpflege nicht deshalb von vornherein ausschließt, weil danach die im Rahmen einer Gartenpflege zu leistenden Instandhaltungsarbeiten nicht mehr zum Pflichtenkreis des Vermieters gehört haben. Die zur Beurteilung dieser Frage erforderliche Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil hierzu weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind und die Sache damit zur abschließenden Entscheidung reif erscheint (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 1991 - VIII ZR 140/90 -, WM 1992, 32, unter II 1 b bb und vom 21. Oktober 1992 - VIII ZR 99/91 -, WM 1993, 114, unter II 1 a). 2 Diese Auslegung ergibt, dass die Durchführung der Gartenpflege ausschließlich der Kl. auf ihre Kosten übertragen war, so dass der Bekl. mangels Zuständigkeit für diesen Aufgabenkreis auch keine Kosten für von ihm selbst durchgeführte Pflegearbeiten als Nebenkosten umlegen kann. Dass die Kl. in Bezug auf die Fällung der beiden Bäume, sofern man diese Arbeiten überhaupt zur Gartenpflege hätte rechnen können, mit den ihr obliegenden Pflegearbeiten säumig gewesen wäre und der Kl. (gemeint: der Bekl., die Red.) die Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme geschaffen hätte oder dass sonst eine unaufschiebbare Maßnahme der Gefahrenabwehr vorgelegen hätte und der Bekl. deshalb Ersatz beanspruchen könnte, ist nach dem dazu in den Tatsacheninstanzen gehaltenen Sachvortrag nicht erkennbar. Die Revision hat deshalb insoweit keine Aussicht auf Erfolg.

Anmerkung der Redaktion: Die Revision wurde zurückgenommen.

Ob Baumfällkosten auch als Gartenpflegekosten geltend gemacht werden können, ist umstritten. Hat der Vermieter diese Arbeiten selbst durchgeführt, obwohl die Gartenpflege dem Mieter übertragen war, kann er sie jedenfalls nicht als Betriebskosten geltend machen.

Die Mieterin hatte die Gartenpflege übernommen; nach Mietende rechnete der Vermieter die Kaution mit Ansprüchen aus Baumfällkosten auf. Das LG meinte, es handele sich nicht um Betriebskosten.

Mit Hinweisbeschluss vom 29. September 2008 meinte der BGH, es komme nicht darauf an, ob Baumfällkosten als Betriebskosten umlegungsfähig seien. Nach der vertraglichen Vereinbarung sei die Gartenpflege Sache der Mieterin gewesen, so dass der Vermieter mangels Zuständigkeit die Kosten für solche Arbeit nicht als Betriebskosten umlegen könne. Etwas anderes könne höchstens dann gelten, wenn die Mieterin mit ihren Pflegearbeiten in Verzug gewesen wäre oder es sich um eine aufschiebbare Maßnahme mit der Gefahrenabwehr gehandelt hätte. Das sei jedoch nicht vorgetragen.