Keine Betriebskostenabrechnung mit fiktiven Vorauszahlungen (Sollzahlungen)

Eine Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Neubau, die nicht unter Berücksichtigung der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen erstellt worden ist, sondern unter Einbeziehung der Sollvorauszahlungen, entspricht nicht den formellen Mindestvoraussetzungen.

Der Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Nachzahlung in Höhe von 1.381,65 DM aus der (Korrektur-) Nebenkostenabrechnung vom 21.9.2000 für den Zeitraum vom 1.1.1997 bis 31.12.1997 nicht zu, da die Kl. wegen Nichteinhaltung der Jahresfrist (Ausschlußfrist) nach § 20 Abs. 2 NMV mit ihren Nachforderungen ausgeschlossen ist. Diese verspätet erteilte Abrechnung wirkt auch nicht auf die falschen Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen vom 18.12.1998 bzw. 28.10.1998, die für den streitgegenständlichen Zeitraum abgegeben worden sind, dergestalt zurück, daß sie die erteilten Abrechnungen lediglich nur "korrigieren" würden; würde man nämlich von einer zulässigen Korrektur einer falschen Abrechnung ausgehen, mit der auch nach tatsächlichem Ablauf der gesetzlich geregelten einjährigen Ausschlußfrist durch "korrigierte" Rechnungslegung diese Jahresfrist umgangen werden könnte, wäre einem Unterlaufen bzw. Umgehen dieser Regelung Tür und Tor geöffnet.

Es ist nicht nachvollziehbar, daß die Bekl. sich nach § 242 BGB treuwidrig verhalten haben soll, indem sie sich auf die Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 NMV beruft. Denn die Kl. hat der Bekl. Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen vom 18.12.1998 bzw. vom 28.10.1998 erteilt, aus denen die Bekl. nicht ohne weiteres entnehmen konnte, daß unter der Position "Vorauszahlungen" höhere Beträge angesetzt worden sein sollen, als sie im Jahre 1997 erbracht hat. Die Vorauszahlungssummen sind nämlich in beide Abrechnungen als jährliche Gesamtsummen eingestellt worden, so daß es der Bekl. als juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildetem Durchschnittsbürger nicht ohne weitere Überprüfungen und Berechnungen möglich war, augenscheinlich zu erkennen, daß die Kl. zugunsten der Bekl. für fünf Monate Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt hat, die die Bekl. gar nicht geleistet hat; schon deshalb kann der Bekl. ein treuwidriges Berufen auf die Ausschlußfrist nicht unterstellt werden.

Die Betriebskostenabrechnung hat u. a. eine Aufstellung der vom Mieter tatsächlich geleisteten Zahlungen zu enthalten. Bei preisgebundenem Neubau (und ab September 2001 generell) ist wegen der Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnungen (§ 20 NMV) eine Abrechnung nach Sollzahlungen deshalb riskant.

Die Vermieterin hatte für preisgebundenen Neubau innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abgerechnet. Dabei hatte sie zunächst nicht die vom Mieter gezahlten Vorschüsse berücksichtigt, sondern die vom Mieter geschuldeten, also die Sollzahlungen. Später, nach Ablauf der Jahresfrist, korrigierte sie die Abrechnung.

Mit Urteil vom 23. Januar 2001 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage ab und meinte, die Ausschlußfrist des § 20 NMV sei damit versäumt. Es sei auch nicht treuwidrig, wenn der Mieter sich darauf berufe. Die Vermieterin könne nunmehr auch nicht die tatsächlich nicht gezahlten Vorschüsse einklagen, denn dies hätte zur Voraussetzung, daß die Abrechnung formell richtig erstellt worden wäre. Das sei nicht der Fall.