Keine Beseitigung von durch Voreigentümer durchgeführten baulichen Veränderungen durch Erwerber

Keine Beseitigung von durch Voreigentümer durchgeführten baulichen Veränderungen durch Erwerber; Handlungs-/Zustandsstörer

Zur Beseitigung einer baulichen Veränderung ist nur derjenige, der sie vorgenommen hat, als Handlungsstörer verpflichtet. Sein Sondernachfolger ist als Zustandsstörer nur verpflichtet, die Beseitigung zu dulden.

Der Antragsteller hat im Jahr 1994 das Sondernutzungsrecht an einem Dachraum erworben. Der Dachraum war bei Errichtung der Wohnanlage auf Veranlassung des seinerzeitigen Inhabers des Sondernutzungsrechts mit einem Heizungs- und Warmwasseranschluß versehen worden. Der im Gemeinschaftseigentum stehende Dachraum darf nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Am 27.5.1999 faßten die Wohnungseigentümer unter Punkt 7 folgenden Beschluß:

"Der mit den Anschlüssen versehene Raum ist als Dachboden (mit Lattenverschlag), und nicht als Wohnraum im genehmigten Bauplan eingetragen. Deshalb kann und darf er auch nicht als Wohnraum benutzt und in die Heizkostenabrechnung einbezogen werden.

Beschlußfassung darüber, daß der Heizungs- und Warmwasseranschluß demontiert/plombiert wird. Der Eigentümer hat damit eine Fachfirma zu beauftragen, welche eine entspr. schriftliche Bestätigung darüber bei der Verwaltung abgibt."

Der Antragsteller hat letztlich erfolgreich beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären.

a) Der Antragsgegner zu 1 stellt nicht in Frage, daß die Installationen in dem Dachraum weder in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung vorgesehen noch sonst von den Wohnungseigentümern gebilligt worden sind. Er räumt ferner ein, daß der Antragsteller den Heizungs- und Warmwasseranschluß nicht eingebaut hat und daher allenfalls verpflichtet ist, die Beseitigung zu dulden, nicht aber die Installationen selbst zu beseitigen. Dies entspricht der Rechtslage, die zur Beseitigung nur den Handlungsstörer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet (BayObLG NJW-RR 1991, 1234 f.; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 229), nicht aber den Sondernachfolger des Handlungsstörers. Dieser ist lediglich als Zustandsstörer zur Duldung der Beseitigung verpflichtet (BayObLG WE 1998, 276; Bärmann/Pick/Merle, § 22 Rn. 230 a). Hiervon geht auch das Landgericht rechtsfehlerfrei aus.

Offenbleiben kann, ob überhaupt ein Anspruch auf Beseitigung der Installationen als bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 WEG verlangt werden kann. Wenn die Installationen vom Bauträger, wenn auch auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers und abweichend von den Bauplänen, hergestellt wurden, kann ein Anspruch auf Beseitigung allenfalls unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung verlangt werden (siehe dazu Bärmann/Pick/Merle, § 22 Rn. 21 m. w. N.).

b) Der Antragsgegner zu 1 ist der Meinung, der angefochtene Eigentümerbeschluß sei dahin auszulegen, daß die Wohnungseigentümer, nicht aber der Antragsteller zum Abbau der Installationen verpflichtet seien. Der Dachraum, auf den sich das Sondernutzungsrecht erstreckt, stehe im gemeinschaftlichen Eigentum. Unter dem "Eigentümer" im Sinne des angefochtenen Beschlusses seien daher die Wohnungseigentümer insgesamt zu verstehen.

Diese Auslegung des Eigentümerbeschlusses entspricht nicht der nächstliegenden Bedeutung. Es kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, daß unter dem Eigentümer der Wohnungs- oder Teileigentümer zu verstehen ist, dem das Sondernutzungsrecht an dem Dachraum zusteht. Dafür spricht schon, daß das Wort in der Einzahl verwendet wurde.

Schließlich meint der Antragsgegner zu 1, jedenfalls sei der Eigentümerbeschluß insoweit aufrecht zu erhalten, als er eine Verpflichtung des Antragstellers enthalte, die Beseitigung der Installation zu dulden.

Auch dies ist rechtlich nicht möglich. Der Eigentümerbeschluß hat die Verpflichtung des Antragstellers zur "Demontierung" der Installationen zum Gegenstand. In eine Verpflichtung zur Duldung eines Abbaus der Installationen durch einen Dritten kann der Eigentümerbeschluß nicht umgedeutet werden. Dem steht schon entgegen, daß eine Verpflichtung zur Beseitigung der Installationen durch wen auch immer Voraussetzung einer Duldungspflicht wäre. Ob eine Beseitigungspflicht besteht und wer sie zu erfüllen hat, darüber enthält der Eigentümerbeschluß keine Aussage; es kann nicht als selbstverständlich davon ausgegangen werden, daß die Wohnungseigentümer auf einer Beseitigung bestehen, wenn die Verpflichtung sie selbst treffen sollte.