Keine Beschaffenheitsveränderungen durch temporäre Gewerbevermietung

Keine Beschaffenheitsveränderungen durch temporäre Gewerbevermietung; Vergleichsmiete; Mietspiegel; Baualter; später errichtete Wohnungen

Das für die Beschaffenheit der Wohnung maßgebende Baualter ändert sich nicht dadurch, dass die Räume als Gewerberaum vermietet und nicht mit einem Bad ausgestattet waren.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Aus den zutreffenden Gründen der angegriffenen Entscheidung ist die Berufung unbegründet.

Das Gebäude, in der die von der Bekl. gemietete Wohnung liegt, ist vor 1918 errichtet worden bzw. bezugsfertig geworden mit der Folge, dass sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Feld H2 des Berliner Mietspiegels 2009 richtet. Die vom Kl. in den Räumen durchgeführten Arbeiten führen nicht dazu, dass diese als Neubau im Sinne des Mietspiegels einzustufen sind. Ausweislich der Vorbemerkung 6.4 des Mietspiegels werden modernisierte Wohnungen grundsätzlich in die ursprüngliche Baualtersklasse eingeordnet, ohne dass es auf den Umfang der erforderlichen Bauarbeiten und die Höhe der aufgewendeten finanziellen Mittel ankäme.

Der Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, dass er schon deshalb „Wohnraum" neu geschaffen habe, weil die Räume im Erdgeschoss vor Durchführung der Arbeiten nicht über ein Bad verfügten und der Bekl. als Gewerberäume vermietet waren. Soweit der Mietspiegel in der Vorbemerkung 6.4 vorsieht, dass für später „errichtete" Wohnungen in bestehenden Gebäuden die Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgeblich ist, ist eine Umwidmung von Gewerberaum in Wohnraum nicht mit einer „Errichtung" im Sinne des Mietspiegels gleichzusetzen. Die Errichtung einer Wohnung liegt nur bei einer baulichen Neuschaffung vor. Dies ergibt sich aus der Begründung des Mietspiegels, dass die Beschaffenheit einer Wohnung deshalb im Mietspiegel durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erläutert wird, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Die charakteristische Bauweise ändert sich aber nicht durch eine bloße Nutzungsänderung, auch wenn diese (umfassende) Modernisierungsarbeiten zur Voraussetzung gehabt haben sollte. Den von der Bekl. eingereichten Unterlagen lässt sich entnehmen, dass die von der Bekl. gemietete Maisonettewohnung vor Durchführung der Modernisierungsarbeiten bereits als solche vorhanden war, auch wenn diese im 1. Obergeschoss nicht über ein vollständig eingerichtetes Bad mit Toilette verfügte und die Räume im Erdgeschoss lediglich gewerblich genutzt wurden.

Das für die Beschaffenheit der Wohnung maßgebende Baualter ändert sich nicht dadurch, dass die Räume vorher als Gewerberaum vermietet und nicht mit einem Bad ausgestattet waren.

Mieter und Vermieter stritten sich im Rahmen einer Mieterhöhung darüber, ob für das Baualter der Wohnung deren Bezugsfertigkeit vor 1918 maßgebend oder diese als Neubau einzustufen sei, weil die Räume früher als Gewerberaum vermietet waren und mit einem Bad ausgestattet worden sind. Gegen das Urteil des AG, das das Baualter 1918 für maßgebend hielt, wendete sich der Vermieter mit seiner Berufung.

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Die Ausstattung der Räume mit einem Bad habe nicht dazu geführt, dass sich das Baualter geändert habe; denn nach Vorbemerkung 6.4 des Mietspiegels seien modernisierte Wohnungen grundsätzlich in die ursprüngliche Baualtersklasse einzuordnen. Die Wohnung sei auch nicht als „später" errichtet im Sinne des Mietspiegels anzusehen, weil die Änderung der Nutzungsart und deren Ausstattung mit einem Bad nicht zu einem Neubau geführt habe.

Entscheidend für die Bestimmung des Baualters ist der Zeitpunkt der Gebäude-Errichtung. Es kommt nicht darauf an, wann Umbauarbeiten im Gebäudes stattgefunden haben (so zutreffend AG Potsdam, Urteil vom 5. August 2011, 24 C 163/11; zweifelnd Staudinger-Emmerich, § 558 Rn. 30 m.w.N.). Auch eine Kernsanierung führt grundsätzlich nicht zu einer Änderung der Baualtersklasse (LG München I, Urteil vom 18. April 2012, 14 S 16973/11, ZMR 2012, 626). Bei der Einordnung einer Wohnung in die Mietwerttabelle ist eine von der Baualtersklasse bei Errichtung des Mietshauses abweichende Neueinordnung der Baualtersklasse ausnahmsweise nur dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung z. B. in Zuschnitt, Ausstattung und Einteilung, im Schallschutz, in ihren sanitären Einrichtungen und der Beheizung grundlegend verbessert und den heutigen Anforderungen angepasst wurde (LG Frankfurt, Urteil vom 30. April 2012, 2-11 S 37/12, WuM 2012, 318).