Keine Berücksichtigung von Kosten

Keine Berücksichtigung von Kosten; die nicht notwendig durch die Baumaßnahme entstanden sind; Modernisierungskosten; Bauliche Änderungen; Kosten

Vereinbart ein Hauseigentümer mit dem zur Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme beauftragten Generalübernehmer Leistungsbedingungen, die der VOB nicht entsprechen und die noch über die Risikoverteilung des Werkvertragsrechts des BGB hinausgehen, so können die aufgewendeten Kosten nach § 11 AMVOB nicht vollständig umgelegt werden; sie sind vielmehr auf das ortsübliche, angemessene Maß zu begrenzen.

Der Beigeladene (Eigentümer) hat in dem Haus, das die Kl. (Mieter) bewohnen, verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die als solche nicht im Streit sind. Die Beigeladene hat die Arbeiten an einen Generalübernehmer vergeben. Der Auftragsvergabe lagen vom Beigeladenen sogenannte "allgemeine Leistungsbedingungen für die Ausführung von Modernisierungsarbeiten in Mietshäusern" zugrunde, aufgrund derer eine angesprochene Heizungsfirma die Übernahme des Auftrages ablehnte. Die Leistungsbedingungen haben folgenden Wortlaut:

"1. Die... führt ihre Aufträge aufgrund der Bestimmungen des BGB über den Werkvertrag aus (§§ 633 ff. BGG).

Die ... leistet dementsprechend Gewährleistung gemäß § 638 BGB Bauwerke mit einer Frist von 5 Jahren. Die der ... übertragenen Arbeiten gelten als Aufträge für Bauwerke im Sinne des § 638 BGB, wenn im Einzelfall nichts anderes vereinbart ist.

Die Vergütung ist nach Abnahme des Werkes fällig (§ 641 BGB). Vorauszahlungen sind nicht zu leisten.

2. Die ... leistet zu vereinbarten Fertigstellungsterminen. Werden die Arbeiten zu den vereinbarten Terminen nicht fertiggestellt, so leistet die ..., sofern der Auftraggeber nicht in Annahmeverzug gekommen ist, eine Konventionalstrafe in Höhe des jeweiligen Mietausfalles des Vermieters, ohne daß es des Nachweises eines Schadens im Einzelfall bedarf.

3. Ist mit der ... ein Pauschalpreis vereinbart, so enthalten die Pauschalpreise im einzelnen auch folgende Leistungen:

a) sämtliche erforderlichen Architektenleistungen für Planung und Bauüberwachung; sowie die Leistungen für Sonderingenieure wie insbesondere der Statiker.

b) Stellen sich im Zuge der Arbeiten unvorhergesehene notwendige Mehrleistungen heraus, so führt eine dadurch erforderliche Erhöhung des Leistungsumfanges der ... nicht zu einer Erhöhung des Pauschalpreises.

Durch die in Auftrag gegebenen Modernisierungsarbeiten erforderlich werdende Instandsetzungsarbeiten, die notwendig mit der Durchführung der Arbeiten verbunden sind, sind mit den Pauschalpreisen abgegolten, soweit diese einen Betrag von 10 % des vereinbarten Pauschalpreises nicht übersteigen. Darüber hinausgehende notwendige Instandsetzungsarbeiten teilt die ... dem Auftraggeber mit und wartet dessen Weisungen ab, wobei für eine Mehrforderung eine erneute Preisvereinbarung erforderlich ist.

c) Sind zentrale Versorgungsanlagen Gegenstand des Vertrages, so sind die Mehrkosten mit den Pauschalpreisen abgegolten, die dadurch entstehen, daß infolge unvorhergesehener Umstände, z. B. einer Duldungsverweigerung des Mieters oder der Unausführbarkeit der Arbeiten aus technischen Gründen in einzelnen Mietobjekten die Arbeiten dort nicht durchgeführt werden können und dementsprechend unvorhergesehene Mehrleistung der ... dadurch entstehen, daß die Versorgungsstränge durch die Räume geführt werden müssen, bei denen die Modernisierungarbeiten nicht durchführbar sind. Vorstehende Regelung gilt jedoch nur bis zu einer Grenze von 25 % des Auftragsumfanges; wird ein höherer Anteil der in Auftrag gegebenen Arbeiten aus den vorgenannten Gründen nicht durchführbar, sind die diesen erhöhten Anteil betreffenden Mehrkosten vom Auftraggeber durch angemessene Erhöhung der übrigen Pauschalpreise zu tragen.

4) Werden in Auftrag gegebene Arbeiten infolge einer endgültigen Duldungsverweigerung des Mieters oder aus technischen Gründen undurchführbar, so wird eine Vergütung für die diesbezüglichen Arbeiten in Abänderung des Werkvertragsrechts des BGB nicht geschuldet.

War der Auftrag zu einem Pauschalpreis für das gesamte Haus berechnet, so ist die vereinbarte Pauschalvergütung anteilig um die Wohnfläche zu kürzen, die auf die nicht ausgeführten Wohnungen entfallen. Sind die Pauschalpreise pro Wohnung vereinbart, entfallen die vereinbarten Pauschalpreise für die fraglichen Wohnungen. Hinsichtlich der anteiligen Erhöhung der verbleibenden Pauschalpreise bezüglich der auf die Wohnungen entfallenden Mehrkosten, in denen die Arbeiten nicht ausgeführt werden konnten, gilt die vorstehende Regelung Ziff. 3 c.

5) Verzögern sich die Arbeiten infolge einer Duldungsverweigerung des Mieters, so bleibt die ... bis zu einer Frist von 2 Jahren nach Beginn der Arbeiten an den jeweiligen Vertrag gebunden, d. h. sie ist verpflichtet, zu dem vereinbarten Pauschalpreis bis längstens 2 Jahre nach Arbeitsbeginn die jeweiligen Arbeiten noch auszuführen. Mehrkosten, die durch derartige Verzögerungen entstehen, wie auch dadurch, daß die Arbeiten infolge des Verhaltens der Mieter auch nur zeitweilig nicht durchgeführt werden können, sind mit den Pauschalpreisen abgegolten. Dies gilt beispielsweise auch für den Fall, daß einzelne Mieter vorübergehend ihre Wohnungen nicht zugänglich halten und dementsprechend Arbeitsverzögerungen auftreten.

6) Die Beschaffung von Baustrom und Wasser sowie von Lagerraum für Material erfolgt auf Kosten der ..."

Das Verwaltungsgericht hat nach Anhörung eines Bausachverständigen die von der Preisstelle für Mieten der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages zugrunde gelegten Preise erheblich gekürzt; der Sachverständige hatte ausgeführt, die Preise seien überhöht. Gegen die Entscheidung des VG wendet sich der Beigeladene mit der Berufung.

Entgegen seiner Auffassung kann der Beigeladene nicht beanspruchen, daß die von ihm mit der Wbau vereinbarten Pauschalpreise bei der Berechnung des Wertverbesserungszuschlages unverändert zugrunde gelegt werden. Zwar obliegt es grundsätzlich dem Eigentümer, die Art und Weise zu bestimmen, in der er eine geplante Modernisierung durchführt; insoweit existiert rechtlich keine Verpflichtung etwa dahin, keinen Generalübernehmer zu beauftragen oder stets das billigste mehrerer Angebote auszuwählen. Auch werden die vom Eigentümer tatsächlich aufgewendeten Kosten im Grundsatz in voller Höhe der Berechnung des Wertverbesserungszuschlages zugrunde gelegt; doch gilt dies nicht in allen Fällen. Bereits in seinem Urteil vom 8. Januar 1985 - OVG 4 B 12.84 - hat der Senat entschieden, daß die Übernahme von Kosten, ohne daß diese auf ihre Angemessenheit hin überprüft würden, dann nicht in Betracht kommt, wenn zwischen dem Eigentümer und dem Generalübernehmer oder der bauausführenden Firma eine persönlich-wirtschaftliche Verflechtung besteht. Eine solche kann dem Beigeladenen indessen in dem vorliegenden Fall nicht nachgewiesen werden. Nach der eidesstattlichen Erklärung, die der Beigeladene mit Datum vom 26. November 1986 abgegeben hat, haben er und seine Angehörigen keine wirtschaftlichen Beziehungen zur Wbau. Dies ist nicht zu widerlegen. Allein der Umstand, daß der Vorstand der Wbau in geringerem Umfang an Gesellschaften beteiligt ist, an denen auch der Beigeladene Anteile hält, reicht für die Annahme einer wirtschaftlichen Verflechtung im Sinne der zitierten Entscheidung des Senats nicht aus.

Gleichwohl kommt die Berücksichtigung der tatsächlich aufgewendeten Kosten nicht in Betracht. Der Beigeladene läßt seine Modernisierungsvorhaben stets auf der Grundlage der im Tatbestand zitierten "Allgemeinen Leistungsbedingungen" ausführen. Dies führt - wie sich am Beispiel der Fa. F., die später von der Wbau mit dem Heizungseinbau beauftragt worden ist, deutlich zeigt - stets dazu, daß nur die Wbau zur Übernahme von Aufträgen bereit ist. Die Leistungsbedingungen des Beigeladenen, wie insbesondere die kostenlose Ausführung von nachträglich auftretenden Mehrleistungen, die kostenlose Übernahme von Instandsetzungsarbeiten, die Übernahme von Mehrkosten durch Duldungsverweigerung der Mieter, Konventionalstrafen in Höhe des Mietausfalles, sind Vertragsbedingungen, die in der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), nach der auch im Baugewerbe Berlins im allgemeinen Bauleistungen vereinbart, durchgeführt und abgerechnet werden (vgl. dazu amtliche Auskunft des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 31. März 1987), nicht enthalten sind und die zu einer ganz erheblichen Verteuerung der Baumaßnahme führen. Die Umlegung dieser Verteuerung widerspricht dem in § 11 AMVOB angestrebten wirtschaftlichen Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter. Der Vermieter kann danach Aufwendungen für bestimmte bauliche Maßnahmen auf die Mieter umlegen. Er hat indessen keine Möglichkeit, zusätzlich entstandene andere Kosten oder Kosten für spätere Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter abzuwälzen. Genau diesen Effekt aber erreicht der Beigeladene durch die Zugrundelegung seiner Leistungsbedingungen; denn dadurch müssen nunmehr die Mieter die Mehrkosten tragen, die dadurch entstehen, daß dem Generalübernehmer bestimmte Risiken aufgebürdet werden. Dies widerspricht § 11 AMVOB.

Ohne Erfolg macht der Beigeladene demgegenüber geltend, es sei Sache des Eigentümers und für die Anwendung des § 11 AMVOB ohne Belang, ob der Eigentümer den Auftrag nach der VOB, die im übrigen eine Regelung darstelle, die einseitig von der Bauwirtschaft durchgesetzt worden sei, oder nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Rechts vergebe. Dazu ist zunächst darauf hinzuweisen, daß die Leistungsbedingungen des Berufungskl. Regeln enthalten, die nicht nur der VOB, sondern auch dem Werkvertragsrecht fremd sind. Dies gilt vor allem für die Übernahme des Risikos von Duldungsverweigerungen von Mietern (Ziffern 4 und 5 der Leistungsbedingungen) und die Vereinbarung von Konventionalstrafen unabhängig vom Schadensnachweis (Ziffer 2 der Leistungsbedingungen).

Davon unabhängig bedeutet die VOB keine einseitig aufgestellte allgemeine Geschäftsbedingung des Baugewerbes; sie ist vielmehr ein unter Beteiligung des Staa-tes und der Verwaltung, der Wirtschafts- und Berufsverbände zustände gekommenes Regelungswerk, das den Ausgleich der widerstreitenden Interessen der Beteiligten bezweckt (vgl. Heiermann/Riedel/Rusam/Schwaab, Handkommentar zur VOB, 4. Aufl. 1986, Allgemeine Einleitung RdNr. 8). Dies hat dazu geführt, daß die VOB übli-cherweise der Planung und Durchführung von Baumaßnahmen zugrunde gelegt wird. Ist aber die Vertragsgestaltung nach VOB in diesem Sinne der Normalfall und war sie auch bereits 1979 in Berlin ortsüblich, so fehlt es vor dem Hintergrund des durch § 11 AMVOB beabsichtigten Interessenausgleichs zwischen Mieter und Ver-mieter an einer Rechtfertigung dafür, Mehrkosten, die durch Ausklammerung der VOB - als eines anderen Interessenausgleichssystems - entstehen, dem Mieter auf-zubürden. Dies hat die Folge, daß die vom Beigeladenen aufgewendeten Modernisierungskosten auf das angemessene, für die Verhältnisse des Jahres 1979 ortsübli-che Maß zu begrenzen sind. Für die Entscheidung bleibt offen, ob allein die Verlän-gerung der Gewährleistungsfrist von zwei (vgl. § 13 Abs. 4 VOB Teil B) auf fünf Jahre (vgl. Ziffer 1 der Leistungsbedingungen des Beigeladenen) die dargestellte Konsequenz auslösen würde.

Denn die Vertragsgestaltung des Berufungskl. und der Wbau weist darin - wie beschrieben - lediglich eine von zahlreichen Besonderheiten auf.

Danach hatte der Senat die - bezogen auf das Jahr 1979 - ortsüblichen Baupreise für die Errichtung einer Zentralheizungsanlage mit zentraler Warmwasserversorgung und für Fliesenarbeiten zu ermitteln. Für das Ergebnis orientiert sich der Senat an der Darstellung der Preise in der amtlichen Auskunft des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 31. März 1987. Darin sind unter eingehender Herleitung der Ausgangswerte die Preisverhältnisse des Jahres 1979 schlüssig dargelegt. Sie werden zudem durch jeweils mehrere Preisbeispiele von vergleichbaren Modernisierungsobjekten gestützt. Dies unterscheidet die amtliche Auskunft von den Privatgutachten der Bausachverständigen, die der Beigeladene eingereicht hat. Darin ist eine Darstellung von Vergleichsobjekten an keiner Stelle enthalten, wodurch die Preisvorgaben und -annahmen erheblich an Beweiswert verlieren.