Keine Berücksichtigung mietereigener Einbauten bei Ermittlung der Vergleichsmiete

Keine Berücksichtigung mietereigener Einbauten bei Ermittlung der Vergleichsmiete; Spanneneinordnung; Mietspiegel; wohnwerterhöhende Merkmale

1. Keine Berücksichtigung von vertraglich dem Vermieter zugeschriebenen, aber vom Mieter eingebrachten Einbauten bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete.

2. Beschafft der Mieter auf eigene Kosten Spüle und Herd, kann der Vermieter sich bei Mieterhöhungsverlangen nicht auf deren Vorhandensein stützen, auch wenn das im Mietvertrag anders vereinbart wurde.

3. Temporäre Überfüllung von Mülltonnen steht der Annahme einer gepflegten Müllstandsfläche nicht entgegen.

Die Kl. verlangt von der Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die verlangte Miete übersteigt geringfügig die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. v. § 558 Abs. 2 BGB.

Die Wohnung der Bekl. ist vermieterseits weder mit einem Herd noch mit einer Spüle ausgestattet. Maßgeblich für die Anwendung der Spanneneinordnung ist die tatsächlich vorhandene Ausstattung, nicht hingegen Vereinbarungen der Parteien. Nach Ziffer 9. der Genehmigung des Einbaus von Spüle und Herd durch die Mieterin vom 25. April 2005 sollte die Wohnung zwar als hiermit ausgestattet gelten, soweit die Bestimmung der ortsüblichen Miete nach dem Mietspiegel betroffen ist, und die Vermieterin würde auf Wunsch des Mieters die Wohnung jederzeit entsprechend ausstatten. Derartige Vereinbarungen können indes nicht berücksichtigt werden, weil der Mietspiegel ein Abbild der Mieten unter Berücksichtigung tatsächlich vorhandener miethöhebestimmender Merkmale ist. Vereinbarungen können deshalb nur dann berücksichtigt werden, wenn das Vorliegen eines Merkmals in tatsächlicher Hinsicht streitig ist, wie z. B. das in früheren Mietspiegeln aufgeführte Merkmal „gut belichtet und besonnt", welches einen nicht unerheblichen Interpretationsspielraum ließ. Es mag zwar ein Bedürfnis seitens des Vermieters geben, auf die vom Mieter wegen seiner selbst beschafften Einbauküche nicht gewünschte Ausstattung der Küche mit Herd und Spüle aus wirtschaftlichen Gründen zu verzichten, ohne den Nachteil eines wohnwertmindernden Merkmals hinnehmen zu müssen. Zu bedenken ist indes, dass die wohnwertbeeinflussenden Merkmale Ausdruck einer generalisierenden Betrachtung im Hinblick auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sind. Ob der Mieter im Einzelfall einen Nutzen aus vorhandenen Merkmalen zieht oder ziehen will, wird nicht berücksichtigt. Dies gilt z. B. für die barrierearme Gestaltung, für die Nutzung eines Breitbandkabelanschlusses oder eines Partyraumes oder für die Anschaffung von Geschirrspüler oder Waschmaschine bei vorhandener Fläche und Anschlussmöglichkeit. Insoweit wäre es nicht verständlich, bei Spüle und Herd die Fiktion des Vorhandenseins zu berücksichtigen.

Auch die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, denn es liegt jedenfalls das Merkmal „gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich" vor. Die eingereichten Fotos zeigen einen Müllbehälterstandplatz, der von einer Mauer eingefasst ist, die die Höhe der Behälter erreicht und somit verdeckt. Die Fläche ist nach der Erklärung im Termin nur für die Mieter zugänglich, weil der Hof keinen öffentlichen Zugang hat. Dass die Abstellfläche selbst abschließbar sein muss, ist weder nach dem Wortlaut der Merkmalsbeschreibung noch nach dem Sinn des Merkmals erforderlich. Wohnwerterhöhend soll die Müllstandsanlage nur dann berücksichtigt werden, wenn nur Mieter aus dem Gebäude oder der Wohnanlage Zugang haben. Dies kann aber auch auf andere Weise, eben durch einen nur für Mieter zugänglichen Hof gewährleistet werden. Schließlich ist die Anlage - nach den eingereichten Fotografien gewertet - grundsätzlich auch als gepflegt anzusehen. Die als Anlagenkonvolut B 1 eingereichten Fotografien zeigen, dass die Anlage an sich gepflegt aussieht. Die zugleich dokumentierte Überfüllung der Behälter bzw. Ablagerung von Müll neben den Tonnen ist eine Momentaufnahme; fünf von sechs Fotografien vom 11. Januar oder 2. Februar 2014 zeigen denselben Flaschenhaufen mit einer Lidl-Tüte neben einer orangefarbenen Flasche im Vordergrund. Insoweit läge jedenfalls nur ein behebbarer Mangel vor, der keinen Einfluss auf die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat. Der Sachvortrag der Bekl. gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung, denn es fehlt eine einlassungsfähige Beschreibung dauerhaft bestehender Mängel. Allein die Behauptung, es gebe mindestens einmal im Monat die Situation, die auf den Fotos zu erkennen sei, ist zu ungenau für eine entsprechende Feststellung.

Beschafft der Mieter auf eigene Kosten Spüle und Herd, kann der Vermieter sich bei Mieterhöhungsverlangen nicht auf deren Vorhandensein stützen, auch wenn das im Mietvertrag anders vereinbart wurde. Auch wenn Mülltonnen zeitweise überfüllt sind, kann eine gepflegte Müllstandsfläche vorliegen, so das AG Köpenick.

Die Beklagte mietete von der Klägerin eine Wohnung. Die Parteien vereinbarten, dass die Mieterin (Beklagte) Herd und Spüle einbauen durfte, die Wohnung dann aber bezüglich Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete als hiermit ausgestattet gelten sollte. Darüber hinaus würde die Vermieterin die Wohnung auf Wunsch des Mieters jederzeit entsprechend ausstatten.

Die Klägerin verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung und berücksichtigte beim verlangten Mietzins u. a. die Küche nicht als wohnwertminderndes Merkmal. Dagegen wehrt sich die Beklagte.

Das Amtsgericht wertete den Merkmalbereich Küche als negativ. Der Mietspiegel sei ein Abbild der Mieten unter der Berücksichtigung tatsächlich vorhandener und vom Vermieter gestellter Merkmale. Das könne auch nicht durch anderweitige Vereinbarungen umgangen werden. Auch die Zusicherung der Vermieterin, die Wohnung auf Wunsch jederzeit mit der entsprechenden Küchenausstattung zu versehen, sei nicht zu berücksichtigten. Ebenso müsse der Mieter eine tatsächlich vorhandene Küche als wohnwerterhöhendes Merkmal akzeptieren, selbst dann wenn er nicht vorhätte, sie zu nutzen.