Keine Berücksichtigung der Einnahmen aus Vermietung des Daches für Mobilfunkantennen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung

Einnahmen aus der Vermietung der Dachfläche zur Aufstellung einer Mobilfunkantenne sind Sondereinnahmen und in der Wirtschaftlichkeitsberechnung für preisgebundenen Wohnraum nicht zu berücksichtigen (Anschluß an LG Frankfurt/Main ZMR 2002, 5779).

Die Bekl. ist nicht verpflichtet, die Einnahmen aus der Vermietung der Dachfläche zur Aufstellung einer Antenne an die Kl. als Mieter weiterzugeben. Die Einnahmen aus der Vermietung der Dachfläche sind weder Einnahmen noch Vergütungen im Sinn von § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes nachhaltig erzielt werden können. Gemäß § 31 Abs. 3 II. BV müssen die behaupteten Einnahmen und Aufwendungen deckungsgleich sein, mit der Folge, daß Sondereinnahmen, die nicht im Zusammenhang mit der Wohnraumbewirtschaftung stehen, nicht aufgeführt und nicht berücksichtigt werden müssen (LG Frankfurt ZMR 2002, 577).

Bei den Einnahmen aus der Vermietung einer Dachfläche zur Antennenaufstellung handelt es sich um Sondereinnahmen. Nach Sinn und Zweck des § 31 Abs. 1 II. BV ist es gerechtfertigt, nur die Einnahmen aus den baulichen Anlagen und Einrichtungen gemäß der Anlage 1 zu § 5 Abs. 5 II. BV zu berücksichtigen, die Gegenstand der Wohnbauförderung waren. Hierzu gehören beispielsweise die Einnahmen aus der Vermietung von mit dem Mietobjekt geförderten Garagen, denn die Kosten für deren Einrichtung sind in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingegangen, so daß folgerichtig auch die damit in einem unmittelbaren Zusammenhang stehenden Erträge in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden müssen und zur Senkung der Kostenmiete führen. Bei den Einnahmen aus der Errichtung einer Antenne handelt es sich demgegenüber um außergewöhnliche Einnahmen, ebenso wie bei der entgeltlichen Bereitstellung von Werbeflächen an Hauswänden oder zur Installation von Zigarettenautomaten. Auch dabei handelt es sich um außergewöhnliche Einnahmen, die nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einfließen müssen (Dr. Hitpaß, UMTS-Dachantennen - Rechtliche Chancen und Risiken für Vermieter und Mieter, ZMR 2002, 572 ff.).

Nach § 31 II. BV muß der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum seine Erträge den Aufwendungen gegenüberstellen. Streitig ist, ob für die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Erträge aus der Vermietung von Dachflächen für die Aufstellung einer UMTS-Antenne zu berücksichtigen sind mit der Folge, daß die Kostenmiete entsprechend zu vermindern wäre. Das AG Schöneberg entschied jetzt in zwei Verfahren: Diese Mieterträge sind Sondererträge, die nicht in der WB zu berücksichtigen sind.

Die Mieter der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung verlangten von der Vermieterin Auskunft über die Höhe des Entgelts für die Vermietung des Daches zur Errichtung einer Mobilfunkantenne. Die Vermieterin meinte, dieses Entgelt müsse in die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht aufgenommen werden.

Mit Urteilen vom 27. Dezember 2004 und 20. Dezember 2004 gaben zwei Abteilungen des Amtsgerichts Schöneberg der Vermieterin recht und meinten, das entgegenstehende Urteil des Amtsgerichts Marburg (ZMR 2002, 576) sei unzutreffend. Zu folgen sei vielmehr dem Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main, wonach atypische Erträge nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einfließen müßten.