Keine Berücksichtigung der Einnahmen aus Vermietung des Daches für Mobilfunkantennen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung

Einnahmen aus der Vermietung der Dachfläche zur Aufstellung einer Mobilfunkantenne sind Sondereinnahmen und in der Wirtschaftlichkeitsberechnung für preisgebundenen Wohnraum nicht zu berücksichtigen (Anschluß an LG Frankfurt/Main ZMR 2002, 5779).

Die Kl. sind Mieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung der Bekl. Seit 2001 befindet sich auf dem Dach der Wohnanlage eine Mobilfunkantenne. Mit Schreiben vom 23. Juli 2004 forderten die Kl. die Bekl. über den Berliner Mieterverein auf, Auskunft darüber zu erteilen, ob und in welcher Weise das von den Mobilfunkbetreibern gezahlte Entgelt bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt wurde. Mit Schreiben vom 3. August 2004 teilte die Bekl. mit, daß das vom Mobilfunkbetreiber erlangte Entgelt keinen Niederschlag in der Wirtschaftlichkeitsberechnung gefunden habe. Mit der am 5. Oktober 23004 eingereichten Stufenklage auf Auskunft und Zahlung verfolgen die Kl. ihr Begehren weiter. Die Kl. sind der Auffassung, die von den Mobilfunkbetreibern gezahlten Entgelte seien Erträge im Sinne des § 31 Zweite Berechnungsverordnung und damit in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen.

Den Kl. steht kein Auskunftsanspruch über die Höhe der von den Mobilfunkbetreibern gezahlten Nutzungsentgelte für die Gestattung des Aufstellens der Mobilfunkantennen zu.

Die Voraussetzungen eines sich aus dem Mietvertrag i. V. m. § 29 NMV, § 8 Abs. 4 WoBindG i. V. m. § 259 BGB ergebenden Auskunftsanspruchs liegen nicht vor.

Entgegen der Auffassung der Kl. handelt es sich bei den Nutzungsentgelten für die Anbringung und den Betrieb von Mobilfunkantennen auf dem Dach eines Wohngebäudes nicht um Erträge im Sinne des § 31 Zweite Berechnungsverordnung, die in eine Wirtschaftlichkeitsberechnung gem. § 2 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung aufzunehmen sind.

Das erkennende Gericht schließt sich der Meinung in der Rechtsprechung und Literatur an, die in den Nutzungsentgelten für die Anbringung von Mobilfunkantennen keine Erträge im Sinne des § 31 Zweite Berechnungsverordnung sehen (LG Frankfurt/Main ZMR 2002, 577; Peter Hitpaß, UMTS-Dachantennen - Rechtliche Chancen und Risiken für Vermieter und Mieter, ZMR 2002, 572 ff. [577]; a. A. AG Marburg - 9 C 1059/00 [82]; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 4, II. BV § 31 Anm. 3). Der gegenteiligen Auffassung stehen sowohl der Wortlaut als auch die Systematik der Vorschrift entgegen. Nach § 31 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung sind Erträge nur Einnahmen aus Mieten, Pachten und Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes nachhaltig erzielt werden. Hierunter fallen Nutzungsentgelte für die Aufstellung und den Betrieb von Mobilfunkantennen auf dem Dach eines Wohnhauses aus dem Grund nicht, da es sich insoweit um außerordentliche Erträge handelt. Diese Nutzungsentgelte fallen nicht im Rahmen einer ordentlichen Bewirtschaftung an. Entgegen der Auffassung des AG Marburg wird dieses Tatbestandsmerkmal nicht bereits dadurch erfüllt, daß die Einnahmen grundstücksbezogen erzielt werden. Maßgebend muß es neben der Grundstücksbezogenheit darauf ankommen, daß die Erträge aus einem verwendungstypischen Zweck des Grundstücks bzw. Gebäudes erwachsen. Insoweit ist festzustellen, daß ein Wohngebäude nicht dazu errichtet wird bzw. wurde, um Dachflächen gegen Entgelt für Mobilfunkantennen zu errichten. Die Nutzungsentgelte für Mobilfunkantennen sind atypische Erträge, wie beispielsweise auch die Erträge aus der Aufstellung von Warenautomaten oder aus der Anbringung großflächiger Werbung, da diese Einkünfte nicht jedem Wohngebäude anhaften. Um dem Tatbestandsmerkmal "ordentliche Bewirtschaftung" Bedeutung beizumessen, ist es erforderlich, vorgenannte Einschränkung vorzunehmen, da ansonsten jeder mit dem Grundstück im mittelbaren oder unmittelbaren Zusammenhang stehende Ertrag unter § 31 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung fallen würde und das Merkmal "ordentliche Bewirtschaftung" dann leerlaufen würde.

Hinzu kommt, daß gem. § 31 Abs. 3 Zweite Berechnungsverordnung nur solche Erträge in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden müssen, denen deckungsgleiche Aufwendungen gegenüberstehen. Auch an diesem Erfordernis mangelt es, da nicht ersichtlich ist, daß den Nutzungsentgelten für das Aufstellen von Mobilfunkantennen deckungsgleiche laufende Aufwendungen gegenüberstehen. Insbesondere können Aufwendungen für die Dachunterhaltung oder Treppenhausinstandhaltung nicht als deckungsgleiche Ausgaben angesehen werden. Aufwendungen für die Unterhaltung des Daches entstehen unabhängig von der Tatsache, daß auf dem Dach eine Mobilfunkantenne installiert ist. Daß sich die Aufwendungen für die Dachunterhaltung aufgrund des Vorhandenseins einer Mobilfunkantenne erhöhen, ist nicht ersichtlich. Gleiches gilt für die Treppenhaus- bzw. Aufzugsinstandhaltung.

Letztlich spricht auch weder Sinn und Zweck der Zweiten Berechnungsverordnung noch § 31 Abs. 2 dieser Verordnung dafür, Nutzungsentgelte für Mobilfunkantennen als Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung anzusehen. Zwar ist grundsätzlich davon auszugehen, daß im öffentlich geförderten Wohnraum lediglich eine nicht gewinnorientierte Kostenmiete verlangt werden kann, um so spekulative Gewinne bei der Vermietung auszuschließen und Subventionen über den Vermieter an den Mieter weiterzugeben (Sternel, aaO., III Rn. 887). Indes ergibt sich, daß die Erzielung von Gewinnen nach dieser Vorschrift nicht gänzlich ausgeschlossen ist, da auch einmalige und nicht nachhaltig erzielte Erträge nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen sind, und so im Einzelfall vom Vermieter über die Kostenmiete hinaus positive Erträge erwirtschaftet werden können. Insoweit wäre es also nicht zu beanstanden, wenn die Bekl. durch die Nutzungsentgelte aus den Mobilfunkanlagen einen positiven Bilanzsaldo erwirtschaften sollte. Im übrigen bleibt festzuhalten, daß durch die Installation der Mobilfunkantenne keine weiteren Fördergelder in Anspruch genommen worden sein dürften, so daß auch nicht ersichtlich ist, daß die Bekl. Subventionen an die Kl. als Mieter weitergibt.

Schließlich führt auch § 31 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung nicht dazu, daß die Nutzungsentgelte für die Mobilfunkantennen als Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung anzusehen sind. Zwar trifft es zu, daß nicht nur Mieten, Pachten und Vergütungen von Wohnraum als Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung anzusehen sind, sondern hierunter auch Erträge aus der Nutzung von Flächen fallen, doch gilt dies nur, wenn diese Flächen einen wirtschaftlichen Marktwert haben. Soweit die Kl. darauf hinweisen, daß beispielsweise die Nutzung der Dachfläche als Dachterrasse durch den Eigentümer gem. § 31 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung als Ertrag anzusehen ist, so ist dies grundsätzlich zutreffend, führt jedoch nicht dazu, daß auch Nutzungsentgelte für das Aufstellen von Mobilfunkantennen gleichfalls als Ertrag anzusehen sind. Eine Dachterrasse erhöht den Nutzungswert einer Wohnung und führt zu einer höheren Miete, wohingegen das Aufstellen einer Mobilfunkantenne für eine Wertschöpfung dieser Art außer Betracht bleibt.

Nach § 31 II. BV muß der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum seine Erträge den Aufwendungen gegenüberstellen. Streitig ist, ob für die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Erträge aus der Vermietung von Dachflächen für die Aufstellung einer UMTS-Antenne zu berücksichtigen sind mit der Folge, daß die Kostenmiete entsprechend zu vermindern wäre. Das AG Schöneberg entschied jetzt in zwei Verfahren: Diese Mieterträge sind Sondererträge, die nicht in der WB zu berücksichtigen sind.

Die Mieter der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung verlangten von der Vermieterin Auskunft über die Höhe des Entgelts für die Vermietung des Daches zur Errichtung einer Mobilfunkantenne. Die Vermieterin meinte, dieses Entgelt müsse in die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht aufgenommen werden.

Mit Urteilen vom 27. Dezember 2004 und 20. Dezember 2004 gaben zwei Abteilungen des Amtsgerichts Schöneberg der Vermieterin recht und meinten, das entgegenstehende Urteil des Amtsgerichts Marburg (ZMR 2002, 576) sei unzutreffend. Zu folgen sei vielmehr dem Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main, wonach atypische Erträge nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einfließen müßten.