Keine Beifügung des Mietspiegels zum Erhöhungsverlangen

Keine Beifügung des Mietspiegels zum Erhöhungsverlangen; Mitteilung der Mietspiegelspannen und der maßgeblichen Rasterdeterminanten ausreichend

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist ausreichend begründet, wenn zwar nicht das Mietspiegelfeld ausdrücklich angegeben ist, aber Angaben zur Baualtersklasse, zur Größe und zur Wohnlage es dem Mieter ermöglichen, mit den ihm bekannten Ausstattungsmerkmalen das maßgebliche Mietspiegelfeld zu ermitteln.

2. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Spannenwerte des zutreffenden Feldes angegeben sind.

3. Die Beifügung des Mietspiegels ist nicht erforderlich.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Mit einem Schreiben vom 10. Oktober 2006 hat die [...] Verwaltungsgesellschaft namens der Kl. die Bekl. dazu aufgefordert, einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete von monatlich 179,95 € auf monatlich 215,94 € ab dem 1. Januar 2007 zuzustimmen. Zur Begründung hat sie sich auf den Mietspiegel 2005 bezogen. Dem Schreiben war eine Berechnung der Mieterhöhung beigefügt. Daraus ergab sich, daß es sich bei dem Gebäude um einen Neubau mit dem Baujahr 1956-1964 handele, die Wohnung in mittlerer Wohnlage liege, der Mittelwert 4,39 €/m2, der untere Spannenwert 3,70 €/m2 und der obere Spannenwert 5,34 €/m2 betrage. Die Merkmalgruppen Bad/WC, Wohnung und Gebäude seien mit jeweils 20 % zu bewerten. Dies führe bei einem Wert von 60 % zu einem Zuschlag von 0,57 €/m2 zum Mittelwert von 4,39 €/m2 und damit zu einem Betrag von 4,96 €/m2. Die Kappungsgrenze liege bei 4,43 €/m2. Bei einer Wohnungsgröße von 48,50 m2 ergebe sich ein Betrag von 215,94 €.

c) Das Mietererhöhungsverlangen erfüllt die Anforderungen des § 558 a Abs. 2 BGB. Danach kann der Vermieter zur Begründung seines Verlangens unter anderem auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Eine solche Bezugnahme liegt in ausreichendem Umfang vor.

ca) Die Angaben in dem Schreiben genügen, um das Feld des Mietspiegels zu identifizieren, auf dessen Mietwerte sich die Verwalterin zur Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete beziehen will. Es ist unschädlich, daß in dem Schreiben das maßgebliche Feld des Mietspiegels nicht durch die Angabe der Spalte und Zeile bezeichnet worden ist. Jedes Feld des Mietspiegels wird durch die Baualterskasse, die Ausstattung, die Größe und die Wohnlage bestimmt. Die Angaben zur Baualtersklasse, zur Größe und zur Wohnlage sind in der Berechnung angegeben. Die Ausstattung, nämlich Bad und Zentralheizung, sind der Bekl. bekannt. Bei einer Einsichtnahme in den allgemein zugänglichen Mietspiegel 2005 kann die Bekl. unschwer feststellen, daß diese Angaben auf das Feld E 6 des Mietspiegels 2005 zutreffen. Die Werte dieses Feldes sind zudem in der Berechnung wiedergegeben. Es ist nicht erforderlich, den Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen beizufügen, wenn er allgemein zugänglich ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a Rdnr. 34 mit weiteren Nachweisen). Der Mietspiegel ist allgemein zugänglich, weil er im Amtsblatt von Berlin vom 22. August 2005, Seiten 3109 ff., veröffentlicht ist und zudem über das Internet zugänglich ist. Auf die entsprechende lnternetseite ist in dem Mieterhöhungsverlangen hingewiesen. Zudem ist er über die Bezirksämter zu erhalten.

cb) Aus § 558 a Abs. 3 BGB ergibt sich nichts anderes. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter die für eine Wohnung maßgeblichen Angaben des Mietspiegels auch dann mitzuteilen, wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 a Abs. 2 BGB auf ein anderes Begründungsmittel als den Mietspiegel stützt und es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Aus dieser Vorschrift folgt nicht, daß der qualifizierte Mietspiegel stets beizufügen ist.

cc) Aus der von der Bekl. zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 62 - (Urteil vom 23. November 2006 - 62 S 154/06 -; MM 2007, Heft 3) folgt nichts anderes. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter nur das Rasterfeld J 1 des Mietspiegels 2003 angegeben, ohne die Spanne des Rasterfeldes anzugeben und die Tatsachen vorzutragen, warum gerade dieses Feld einschlägig sein sollte. Wenigstens hätte der Vermieter die Spannenwerte des in Bezug genommenen Feldes mitteilen müssen. Diese Mängel hätte der Vermieter nur dadurch heilen können, daß er dem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel beifügt. Entgegen der Auffassung der Bekl. hat das Landgericht Berlin nicht generell die Auffassung vertreten, daß bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem qualifizierten Mietspiegel dieser stets beizufügen sei. Diese Auffassung geht aus der Begründung des Urteils nicht hervor. Der Leitsatz der veröffentlichten Entscheidung stimmt mit den Ausführungen des Urteils nicht überein.

cd) Hier hingegen sind in dem Mieterhöhungsverlangen ausreichende Angaben enthalten, die eine Einordnung der Wohnung in das maßgebliche Rasterfeld des Mietspiegels 2005 ermöglichen. Zudem werden der obere und der untere Wert der Spanne und der Mittelwert des Feldes mitgeteilt. [...]

Die 62. Kammer des LG Berlin hatte unlängst (GE 2007, 988) entschieden, daß ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn lediglich das Rasterfeld angegeben ist, weitere Angaben aber fehlen und der Mietspiegel nicht beigefügt wurde. Die 67. Kammer stellt dazu klar, daß der allgemein zugängliche Mietspiegel nicht mitübersandt werden muß.

Im Mieterhöhungsverlangen war das maßgebliche Rasterfeld des Mietspiegels nicht angegeben, aber dessen Spannenwerte. Dazu kamen Angaben über die Baualtersklasse, die Größe und die Wohnlage. Der Mieter hielt die Beifügung des Mietspiegels für erforderlich.

Mit Urteil vom 13. Dezember 2007 gab das LG Berlin der Zustimmungsklage statt und verwies darauf, daß der Mieter hier das maßgebliche Rasterfeld selbst erkennen konnte. Die Baualtersklasse, die Größe und die Wohnlage waren angegeben; die Ausstattung war dem Mieter bekannt, so daß er anhand des allgemein zugänglichen Mietspiegels die Einordnung selbst vornehmen konnte. Die Beifügung des Mietspiegels sei nicht nötig gewesen. Das habe auch die 62. Kammer des LG Berlin nicht verlangt.

In der Tat ist der Leitsatz in MM 2007, 74 mißverständlich, wenn es dort heißt: "... ohne Beifügung des Mietspiegels sei das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ..." (vgl. dagegen den zutreffenden Leitsatz in GE 2007, 988). Die 62. Kammer hatte die Angabe der Spannenwerte verlangt und nur bei einer unterlassenen Angabe die Beifügung des Mietspiegels gefordert (beides allerdings zu Unrecht; siehe Schach, GE 2007, 940). Im übrigen jetzt entschieden durch BGH, GE 2008, 191.