Keine Beifügung des Mietspiegels für Mieterhöhungsverlangen

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 28. April 2009, VIII ZB 7/08, GE 2009, 777 = WuM 2009, 352; Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, GE 2008, 191 = NJW 2008, 573, Tz. 15).

1 Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. 2 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. in K. Mit Schreiben vom 2. August 2007 forderte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 375 € auf 450 € mit Wirkung ab dem 1. November 2007. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens nahm die Kl. Bezug auf den Mietspiegel der Stadt K.

3 Da die Bekl. der Mieterhöhung nicht zustimmten, machte die Kl. ihr Verlangen gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Berufungsgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht (LG Krefeld, WuM 2008, 672) hat im Wesentlichen ausgeführt:

6 Die Mieterhöhung sei nicht wirksam erklärt. Dem Mieterhöhungsverlangen habe ein Exemplar des in Bezug genommenen aktuellen Mietspiegels beigefügt werden müssen. Da dies unterblieben sei, könne auch dahinstehen, ob die im Laufe des Verfahrens nachgeholten Angaben der Kl. insbesondere zu den im Mieterhöhungsverlangen teilweise unleserlichen oder unverständlich abgekürzten Einträgen im Übrigen die Anforderungen an ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 a, 558 b Abs. 3 BGB erfüllten.

7 Zwar sei es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht generell erforderlich, dem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel beizufügen. Dies sei etwa dann nicht der Fall, wenn dieser allgemein zugänglich sei. Für den Bereich der Stadt K. sei der Mietspiegel aber nur über den Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer und den Mieterverband Niederrhein gegen Zahlung von 3 € (für Mitglieder) und 4 € (für Nichtmitglieder) zu beziehen. Der Mietspiegel der Stadt K. sei weder im Internet abzurufen noch sei vorgetragen, dass er im Amtsblatt veröffentlicht sei.

8 Die Frage, wer die Kosten für den Mietspiegel aufzuwenden habe, sei zu Lasten des Vermieters zu entscheiden. Ihm obliege nach § 558 a BGB die Begründung und nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift die Pflicht zur Erklärung des Erhöhungsverlangens. Erfordere die ordnungsgemäße Erklärung einen finanziellen Aufwand, so sei dieser dem Vermieter aufzubürden. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, Geld ausgeben zu müssen, um feststellen zu können, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt sei.

II. 9 Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht daran, dass der Mietspiegel der Stadt K. dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt war.

10 Wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, ist die Beifügung eines Mietspiegels regelmäßig nicht erforderlich, damit ein Mieterhöhungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558 a BGB erfüllt. Wie der Senat (Beschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, GE 2009, 777 = WuM 2009, 352, Tz. 6; vgl. auch Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, WuM 2009, 293, Tz. 9; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, GE 2008, 191 = NJW 2008, 573, Tz. 15) bereits entschieden hat, bedarf es zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, einer Beifügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Das ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hier der Fall.

11 Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der - wie hier - von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (so auch: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a BGB Rn. 34 m. w. N.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558 a Rn. 18 m. w. N.) dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden.

III. 12 Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil somit keinen Bestand haben. Es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer Feststellungen zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bedarf. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Selbst wenn ein Mietspiegel nicht öffentlich zugänglich, aber gegen eine geringe Schutzgebühr für jedermann erhältlich ist, braucht der Vermieter für ein Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel nicht beizufügen.

Der Vermieter verlangte von dem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung. Zur Begründung des Verlangens nahm er Bezug auf den Mietspiegel der betreffenden Stadt (Krefeld). Der Mieter stimmte nicht zu. Der Vermieter erhob Zustimmungsklage. Beim Amtsgericht erhielt er recht, in der Berufung wies das LG die Klage ab.

Der VIII. Senat des BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache an das Landgericht zurück. Zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nehme, bedürfe es keiner Beifügung des Mietspiegels, wenn dieser allgemein zugänglich sei. Dies setze nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten werde oder über das Internet abrufbar sei. Auch ein Mietspiegel, der - wie hier - von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr (vorliegend 3-4 €) an jedermann abgegeben werde, sei in diesem Sinne allgemein zugänglich. Dem Mieter sei zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden.