Keine Begrenzung von wohnwerterhöhenden Merkmalen durch Sondermerkmale

Der Zuschlag zum Mittelwert bei Überwiegen von wohnwerterhöhenden Merkmalen in der Gruppe 2 des Berliner Mietspiegels ist nicht auf den Betrag für das Sondermerkmal der modernen Einbauküche begrenzt (gegen LG Berlin GE 2002, 261).

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Wegen des Überwiegens der wohnwerterhöhenden Merkmale in der Merkmalsgruppe "Küche" ist ein Zuschlag von 25 % der oberen Spanne auf den Mittelwert gerechtfertigt. Wegen der recht großen Spanne zwischen Ober- und Mittelwert des Feldes "G 3" beträgt der Zuschlag 0,76 DM/m2. Das Gericht vermag sich der Ansicht der Bekl. und des Landgerichts Berlin (GE 2002, 261 f.), wonach eine Beschränkung des Zuschlages auf die Höhe des Sondermerkmals "moderne Einbauküche" von 0,20 DM/m2 vorzunehmen sei, nicht anzuschließen. Im Unterschied zu der zitierten Entscheidung ist in der Wohnung der Bekl. eine Einbauküche unstreitig nicht vorhanden. Eine Vergleichbarkeit mit dem Sondermerkmal "moderne Einbauküche" liegt nicht vor. Die konsequente Weiterführung der o. g. Entscheidung müßte dazu führen, daß bei dem Vorhandensein eines der in der Merkmalsgruppe zuerst genannten drei wohnwerterhöhenden Merkmale eine Kappung des Zuschlages auf 0,20 DM vorzunehmen wäre und dies ebenso für das Sondermerkmal "modernes Bad" gelten müßte. Dieses würde zu einer Veränderung der Aussage des Mietspiegels führen, der nicht mehr durch die Datenauswertung wissenschaftlich zu begründen wäre.

Zudem würde es zu Unklarheiten kommen, wenn einem der genannten drei wohnwerterhöhenden Merkmale ein wohnwertminderndes Merkmal entgegensteht. Ein Abschlag von 25 % der unteren Spanne des Feldes "G 3" würde einem Betrag von 0,53 DM/m2 entsprechen. Nach der o. g. Entscheidung dürfte in diesem Fall dem wohnwerterhöhenden Merkmal nur ein Wert von 0,20 DM/m2 zugemessen werden, um keine unterschiedliche Gewichtung gegenüber dem Fall des Fehlens eines wohnwertmindernden Merkmals herbeizuführen. Es müßte dann ein Abschlag von 0,33 DM/m2 vorgenommen werden, obwohl die Merkmalsgruppe über die gleiche Anzahl von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen verfügt. Im vorliegenden Fall steht den zwei wohnwerterhöhenden Merkmalen, die beide Bestandteil des Sondermerkmals "moderne Küche" sein könnten, ein wohnwertminderndes Merkmal gegenüber. Selbst in diesem Fall, in dem die Anzahl der wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegt, müßte konsequenterweise ein ebensolcher Abschlag von 0,33 DM/m2 vorgenommen werden.

Ebenso unklar wäre die Wertung, wenn zwei wohnwertmindernden Merkmalen eines der zuerst genannten und ein weiteres, z. B. Vorhandensein einer Waschmaschine, gegenüberstehen würde. Die Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses wäre für den Mieter nicht mehr nachvollziehbar. Um insoweit keine Unklarheiten aufkommen zu lassen, ist eine gleich starke Gewichtung der einzelnen Merkmale der Orientierungshilfe weiterhin vorzunehmen. Die in den Sondermerkmalen genannten Zuschläge sind so zu verstehen, daß diese mindestens erhoben werden können, wenn die Voraussetzungen vorliegen, also auch in solchen Mietspiegelfeldern, in denen ein 25 %iger Zuschlag den Betrag von 0,20 DM/m2 nicht erreicht. Übersteigt der 25 %ige Zuschlag den Betrag, kann dieser geltend gemacht werden. Die Zuschläge der Sondermerkmale im Mietspiegel begründen keine Einwendung zugunsten des Mieters.

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In einer Wohnung mit überdurchschnittlich ausgestatteter Küche kann der Vermieter bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels einen Zuschlag zum Mittelwert geltend machen. Entweder kann er sich auf ein Sondermerkmal berufen oder auf das wohnwerterhöhende Merkmal nach der Orientierungshilfe in der Gruppe 2. Dabei hat er ein Wahlrecht.

Die Streitwohnung war in das Mietspiegelfeld G 3 einzuordnen; der Vermieter berief sich u. a. darauf, daß die Küche mit einem vierflammigen Gasherd ausgestattet sei, weswegen ein wohnwerterhöhendes Merkmal vorliege. Er berechnete den Zuschlag zum Mittelwert rechnerisch korrekt mit 0,76 DM/m2. Die Mieterin berief sich darauf, daß für das Sondermerkmal "moderne Einbauküche" nur 0,20 DM/m2 gefordert werden könnten; das müsse auch hier gelten, wie das LG Berlin entschieden habe.

Mit Urteil vom 27. März 2002 teilte das Amtsgericht Mitte diese Auffassung nicht, da Zuschläge für Sondermerkmale keine Einwendungen zugunsten des Mieters begründen könnten. Wenn man schon den Mietspiegel und die Orientierungshilfe anwende, dann ohne Einschränkungen, da sonst die Aussagen des Mietspiegels unzulässig verändert würden.