Keine Ausstrahlung einer unwirksamen Quotenklausel auf wirksame Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen

Keine Ausstrahlung einer unwirksamen Quotenklausel auf wirksame Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen; GbR-Bezeichnung im Rubrum

Zur Bezeichnung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Klagerubrum gehört auch die Angabe der Gesellschafter. Die Angabe der einzelnen Gesellschafter ist aber nicht Zulässigkeitsvoraussetzung für die Klage, kann demgemäß nachgeholt werden. Eine unwirksame Quoten-/Abgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der (für sich genommen wirksamen) Vereinbarung über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Klage ist zulässig.

Zwar gehört zur Bezeichnung einer GbR grundsätzlich auch die Angabe der Gesellschafter, weil sich durch die Annahme der Parteifähigkeit einer Außen-GbR (BGHZ 146, 341) nichts an der Tatsache geändert hat, daß sie weiterhin keine juristische Person, sondern eine Gesamthand aus den bestehenden Gesellschaftern ist. Die Angabe der einzelnen Gesellschafter ist indes nicht Zulässigkeitsvoraussetzung, weil die GbR hinreichend bezeichnet, damit die Partei identifizierbar ist und für die Zustellung der Klage die Angabe der Gesellschafter nicht erforderlich war. Dem formalen Mangel ist im übrigen inzwischen abgeholfen.

Die Kl. ist weiter hinsichtlich des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs aktivlegitimiert. Sie ist im Mietvertrag ausgewiesene Vermieterin. Damit steht ihr auch der Anspruch in der Sache zu. Daß sie ihre Vermieterstellung verloren hat, ist nicht ersichtlich. Der unstreitige (schuldrechtliche) Verkauf der Wohnung des Bekl. führt nicht gemäß § 566 BGB zum Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis. Hierzu ist dessen Eintragung im Grundbuch erforderlich. Der Bekl. ist nicht dem Vortrag der Kl. entgegengetreten, daß sie immer noch im Grundbuch eingetragene Eigentümerin ist. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt des Entstehens des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs, d. h. der Ablauf der mit Schreiben vom 22. November 2002 zum 13. Dezember 2002 gesetzten Nachfrist.

Entgegen der Auffassung des Bekl. muß die Kl. nicht darlegen, weiterhin Vermieterin zu sein. Dies ergibt sich aus der Vertragsurkunde. Vielmehr muß der Bekl. hiervon Abweichendes, nämlich einen Eintritt eines neuen Vermieters nach § 566 BGB, darlegen und ggf. beweisen. Hierzu ist er auch nach einer ihm möglichen und ggf. vorzunehmenden Grundbucheinsicht in der Lage.

Die Ausführungen des Amtsgerichts und des Bekl. zur Frage der Quotenklausel können dahinstehen, da die Vereinbarung einer Quotenklausel im Mietvertrag nicht ersichtlich ist. Im übrigen würde eine unwirksame Quotenklausel grundsätzlich nicht zur Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter führen. Denn die Quotenklausel setzt eine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter voraus und gilt nur für den Fall, daß Schönheitsreparaturen aufgrund der verstrichenen Zeit nicht fällig sind. Das ist hier nicht der Fall; hier sind die Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses mehrfach abgelaufen.

Die (Außen-) GbR ist nach der Rechtsprechung des BGH rechts- und prozeßfähig. Eine juristische Person ist sie dennoch nicht. Das führt zu der Frage, ob die einzelnen Gesellschafter weiterhin aktenkundig gemacht werden müssen.

Geklagt hatte eine GbR, vertreten durch eine Hausverwaltungs GmbH, die ihrerseits durch deren Geschäftsführerin vertreten worden ist. Die einzelnen Gesellschafter wurden im Klagerubrum zunächst nicht angegeben, was jedoch später im Rechtsstreit nachgeholt worden ist. Das rügte der auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Mieter. Er rügte auch die Aktivlegitimation der Klägerin als Vermieterin, weil die Wohnung inzwischen verkauft sei. Ferner machte der Mieter geltend, die Überwälzung der Schönheitsreparaturen sei ohnehin unwirksam, weil im Mietvertrag eine unwirksame Quotenklausel vereinbart worden. Das Amtsgericht erließ zunächst ein Grundurteil und stellte die Schadensersatzverpflichtung des Mieters fest - das Betragsverfahren steht offenbar noch aus. Die dagegen eingelegte Berufung hatte keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß zur Bezeichnung einer GbR grundsätzlich auch die Angabe der Gesellschafter gehöre, was allerdings später noch nachgeholt werden könne. Die Klägerin sei aktivlegitimiert. Die Vermieterstellung würde erst durch Grundbucheintragung des neuen Eigentümers verlorengehen, was der einwendende beklagte Mieter darlegen und ggf. beweisen müsse. Hierzu sei er auch durch Grundbucheinsicht in der Lage.

Die Vereinbarung einer Quotenklausel im Mietvertrag war für die Kammer nicht ersichtlich. Im übrigen würde auch eine unwirksame Quotenklausel grundsätzlich nicht zur Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter führen. Denn die Quotenklausel setze eine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter voraus und gelte nur für den Fall, daß Schönheitsreparaturen aufgrund der verstrichenen Zeit nicht fällig seien. Vorliegend sei die Frist seit Beginn des Mietverhältnisses mehrfach abgelaufen.