Keine außerordentliche Kündigung des Mieters wegen Instandsetzungsarbeiten

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters wegen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters kommt nur dann in Betracht, wenn dem Vermieter eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die mit Schreiben der Bekl. vom 20. Juli 2000 ausgesprochene fristlose Kündigung nicht beendet worden. (...) Einer wirksamen Kündigung (steht) gemäß § 542 BGB die in § 541 a BGB statuierte Duldungspflicht der Bekl. entgegen. Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zu Recht darauf hingewiesen, daß der Mieter, sofern er gemäß § 541 a BGB zur Duldung der vom Vermieter durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet ist, kein Kündigungsrecht gemäß § 542 BGB hat, sofern der Vermieter - wie hier - lediglich seiner laufenden Erhaltungspflicht nachkommt (Münchener Kommentar, BGB, 1995, § 541 a, Rdnr. 3; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Rdnr. 302; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, Rdnr. 1097; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage § 541 a, Rdnr. 38). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter seiner regelmäßigen Instandsetzungspflicht nicht nachgekommen ist und der Instandhaltungsaufwand sich hierdurch erheblich vergrößert hat oder er nachhaltige Verzögerungen bei der Durchführung der Sanierungsarbeiten selbst verursacht hat. Daß eine dieser Ausnahmen hier vorliegt, hat die Bekl. nicht schlüssig vorgetragen und ist auch nach Aktenlage nicht ersichtlich. Der Senat vermag sich den Ausführungen der Zivilkammer 62 des Landgerichts in dem Urteil vom 25. Januar 1996 (GE 1997, 555) und der Argumentation des Bekl., wonach die Duldungspflicht des § 541 a BGB ein Kündigungsrecht nach § 542 BGB generell nicht ausschließt, nicht anzuschließen. § 541 a BGB will dem Vermieter die Erfüllung seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache ermöglichen und hat dem Mieter zu diesem Zweck eine Duldungspflicht auferlegt. Diese Duldungspflicht beinhaltet eine Einschränkung des Rechts des Mieters auf Erfüllung gemäß § 536 BGB, denn Erhaltungsmaßnahmen haben oft zwangsläufig eine Einschränkung oder sogar den vorübergehenden Entzug des Gebrauchsrechts des Mieters zur Folge. Dies bedeutet, daß der Mieter sich nicht gemäß § 542 BGB vom Vertrag lösen kann, wenn Gebrauchsbeeinträchtigungen entstehen, die er gemäß § 541 a BGB zu dulden hat. Die Duldungspflicht steht einer etwaigen Minderung des Mietzinses gemäß § 537 BGB gleichwohl nicht entgegen, denn die Minderung des Mietzinses tritt bei Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung ein, ohne daß sich der Mieter darauf berufen muß (Palandt-Weidenkaff, BGB, 60. Auflage, § 537 BGB Rdnr. 23). (...)

Nach § 554 BGB muß der Mieter Instandsetzungsarbeiten dulden, auch wenn sie den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigen. Nach § 543 BGB (früher § 542 BGB) kann er außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund bei einer Gebrauchsbeeinträchtigung kündigen. Das Landgericht Berlin hatte die Auffassung vertreten, die Pflicht zur Duldung von Instandsetzungen schließe das Kündigungsrecht wegen der Gebrauchsbeeinträchtigungen nicht aus - anderer Ansicht ist das Kammergericht.

Der Geschäftsraummieter hatte außerordentlich fristlos gekündigt, weil der Vermieter mehrere Monate lang notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Tiefgarage ausgeführt hatte. Der Mieter monierte den unzumutbaren Lärm, der aufgrund der Bauarbeiten entstand. Der Vermieter verwies auf die Duldungspflicht des Mieters.

Mit Urteil vom 26. August 2002 stellte das Kammergericht fest, daß die Duldungspflicht des Mieters grundsätzlich eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ausschließe. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung durch Instandsetzungsmaßnahmen habe der Mieter zu dulden und könne nicht etwa deswegen kündigen. Etwas anderes gelte nur dann, wenn der Vermieter seiner regelmäßigen Instandsetzungspflicht nicht nachgekommen sei oder wenn er nachhaltige Verzögerungen bei der Durchführung der Sanierungsarbeiten selbst verursacht habe.