Keine Ausnutzung einer Mangellage ohne substantiierten Vortrag

Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist nicht anzunehmen, wenn eine Wohnung in Alt-Treptow für 11 €/m² netto gemietet wird und der Mieter nicht vorträgt, eine vergleichbare Wohnung auch in einfachen Stadtrandlagen zu angemessener Miete vergeblich gesucht zu haben.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 15. November 2013, der sie zur Zahlung einer monatlichen Miete einschließlich Nebenkosten in Höhe von 876,36 € (723,36 € netto) verpflichtete, von der Kl. eine 65,76 m2 große Wohnung in Berlin-Alt-Treptow. Mit der Klage verlangt der Kl. Ausgleich rückständiger Mieten von jeweils 240,10 € für die Monate Januar bis einschließlich März 2014. Die Bekl. rügen ein nicht zu öffnendes Fenster im Badezimmer, bereits im Übergabeprotokoll als mangelhaft festgestellt, mit der Folge von Schimmelpilzbefall, eine mangelhafte Trittschalldämmung sowie eine nach § 5 WiStG erhebliche Mietpreisüberhöhung. Sie behaupten, sich erfolglos um nahezu 40 Mietwohnungen in Treptow/Köpenick, Friedrichshain/Kreuzberg, Neukölln und Mitte/Prenzlauer Berg bemüht zu haben. Der Kl. rügt die fehlende Anzeige von Schimmelpilzbefall und weist auf die Altbautypik knarrender Dielen und wenig ausgeprägter Trittschalldämmung hin.

B. Die Klage gegen die Bekl. zu 1. ist zulässig und überwiegend begründet.

I. Der Kl. stehen die geltend gemachten Zahlungsansprüche gegen die Bekl. zu 1. für die Monate Januar bis einschließlich März 2014 gemäß den §§ 535 Abs. 2, 421 BGB in Höhe von jeweils 222,57 € zu.

1. Die Vereinbarung einer monatlichen Gesamtmiete von 873,36 € ist in vollem Umfang wirksam, insbesondere ist die Vereinbarung nicht gemäß den §§ 134, 139 BGB i. V. m. § 5 Abs. 1 WiStG wegen Mietwuchers teilnichtig.

Ein Verstoß gegen § 5 Abs. 1, 2 WiStG ist nicht hinreichend substantiiert dargestellt, insbesondere fehlt es an der Darlegung des Umfangs erfolgloser Bemühungen um angemessen teuren Wohnraum im gesamten Stadtgebiet und damit der Ausnutzung eines eben auch auf das gesamte Stadtgebiet bezogenen Wohnungsmangels.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, GE 2004, 540) und 13. April 2005 (VIII ZR 44/04, GE 2005, 790) festgestellt, dass eine ZweckentfremdungsVO keinen Anscheinsbeweis für einen Wohnungsmangel begründet, ferner sich der Mangel auf das gesamte Stadtgebiet beziehen muss. Daraus folgt, dass die sog. KappungsgrenzenVO zu § 558 Abs. 3 BGB keinen Anschein für das generelle Bestehen einer Mangellage begründet, zumal die Rechtmäßigkeit vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg nicht ohne Erfolgsaussichten angegriffen wird. Tatsächlich ist Alt-Treptow viel beliebter und nachgesuchter, als das viele Stadtrandlagen sind, die ebenfalls als einfache Wohnlagen gekennzeichnet werden. Dem Vortrag der Bekl. ist gerade nicht zu entnehmen, dass sich ihre Bemühungen auf vergleichbare Wohnungen im gesamten Stadtgebiet bezogen, es ist vielmehr eine Konzentration auf den erweiterten Innenstadtbereich mit östlichem Schwerpunkt erkennbar, der u. a. einfache Stadtrandlagen wie Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Weißensee, Buch, Karow, Reinickendorf insbesondere mit dem Märkischen Viertel und Spandau ausgespart hat. Damit kann die Ausnutzung eines Mangels an vergleichbaren Wohnungen nicht angenommen werden, auf die Frage, in welchem Umfang die vereinbarte von der ortsüblichen Miete abweicht, ist mithin nicht entscheidungserheblich.

2. Die Miete ist wegen des dem Kl. bereits bei Übergabe bekannten Mangels der Schließbarkeit der Badezimmerfensters um 2 %, entsprechend 17,53 €/Monat, gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert, denn bei Ansatz einer Wertigkeit des Badezimmers von max. 20 % in Relation zur gesamten Wohnung und einer hieraus folgenden Gebrauchsbeeinträchtigung von max. 10 % - bezogen auf das Badezimmer - errechnet sich keine höhere Minderung. Ein etwaiger Schimmelbefall hat gemäß § 536 c Abs. 2 Satz 2 Ziff. 1 BGB mangels Anzeige dieses Mangels außer Betracht zu bleiben. Die Mangelrüge hinsichtlich der Trittschalldämmung ist unter Berücksichtigung des Baualters und daraus geschuldetem Baustandard nicht hinreichend substantiiert.

Nach der restriktiven Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Tatbestand des § 5 WiStG nur dann erfüllt, wenn der Vermieter eine Mangellage ausgenutzt hat. Dazu gehört, dass der Mieter vorträgt, im ganzen Stadtgebiet, auch in einfachen Randlagen, vergeblich eine Wohnung gesucht zu haben. Die bloße Überschreitung der Mietspiegelwerte reicht eben nicht aus.

Die Mieter hatten eine Wohnung in Alt-Treptow für 723,96 € netto gemietet, was einem Quadratmeterpreis von 11 € entsprach. Sie hielten das für überhöht und kürzten die Miete, wobei sie sich auch auf behauptete Mängel beriefen. Die Zahlungsklage des Vermieters war überwiegend erfolgreich.

Mit Urteil vom 15. Juli 2014 verwies das Amtsgericht Köpenick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Ausnutzung einer Mangellage als Voraussetzung für die Anwendung des § 5 WiStG nur dann angenommen werden könne, wenn das gesamte Stadtgebiet berücksichtigt wird. Die Mieter hätten nicht vorgetragen, vergleichbare Wohnungen in einfachen Stadtrandlagen wie Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Weißensee, Buch, Karow, Reinickendorf (insbesondere dem Märkischen Viertel) und Spandau gesucht zu haben.

Wegen des nicht schließbaren Badezimmerfensters sei die Miete um 2 % gemindert; weitere Mängel seien nicht angezeigt oder nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, so dass die Klage überwiegend begründet sei.

Nach dem derzeitigen Stand des Gesetzesentwurfs zur „Mietpreisbremse" soll die Vorschrift des § 5 WiStG gestrichen werden.