Keine Ausnutzung einer Mangellage bei Vereinbarung einer langfristigen Mietbindung mit Vorkaufsrecht

Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG scheidet aus, wenn während des Mietverhältnisses der Mieter zur Sicherung seiner Modernisierungsaufwendungen eine überhöhte Miete vereinbart, die langfristig unverändert bleiben soll, und dazu ein Vorkaufsrecht mit limitiertem Kaufpreis vereinbart wird.

(...) Die Vermutung der Ausnutzung einer Wohnraummangellage durch Vereinbarung bzw. Entgegennahme überhöhten Entgeltes ist hier jedoch durch Inhalt und Umstände der Vereinbarung vom 23.6.1994 widerlegt.

Die Bekl. mußten sich nicht auf die dort vereinbarte Miete einlassen, um die Wohnung überhaupt zu bekommen oder um im Besitz der Wohnung zu bleiben. Denn sie waren seit November 1984 Mieter dieser Wohnung in einem ungekündigten Mietverhältnis und zahlten hierfür bis zu dieser Vereinbarung eine angemessene, jedenfalls nicht überhöhte Miete.

Erst im Zusammenhang mit von den Bekl. geplanten Aufwendungen für Modernsierungsmaßnahmen der Wohnung, also um den Bekl. die Vorteile der Modernisierung auf Dauer zu sichern, sollte die neue Miete gezahlt werden. Daß der Kl., der diese Maßnahmen nicht gefordert hatte, mit der vereinbarten Miete eine Mangellage ausgenutzt hat, ist nicht ersichtlich. Die vereinbarte Miete, die mit Ausnahme der Betriebskosten bis Mai 2002 nicht erhöht werden sollte, ist damit keineswegs allein Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung. Sie ist darüber hinaus Gegenleistung für die Einräumung eines Vorkaufsrechtes zugunsten der Bekl. zu einem limitierten Kaufpreis von 345.000 DM. An diese Abrede sollte der Kl. bis zum 31. Mai 2002 gebunden sein.

Wenn die Bekl. es dann vorziehen, das Mietverhältnis vorfristig zu beenden, können sie nicht Teile der Vereinbarung als unwirksam beanstanden und demgemäß Mietzahlungen zurückfordern. Vielmehr muß die Gesamtheit der Vereinbarungen vom 23. Juni 1994 an § 5 Wirtschaftsstafgesetz gemessen werden. Danach ist Gegenleistung für die vereinbarte Miete nicht nur die Überlassung der Wohnung und Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, sondern eine für acht Jahre unveränderte Nettomiete sowie die Sicherheit auch für den Fall des Verkaufs der Wohnung durch das Vorkaufsrecht mit einem limitierten Kaufpreis. Die Ausnutzung einer Mangellage durch den Kl. ist damit widerlegt.

Der Mieter plante umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen in seiner Wohnung, mit denen sich der Vermieter grundsätzlich einverstanden erklärt hatte. Der Mieter wollte sich jedoch die Vorteile der Modernisierung auf Dauer sichern und schloß eine Zusatzvereinbarung mit dem Vermieter, wonach er längerfristig eine (erheblich über den Mietspiegelwerten liegende) Nettomiete zahlen sollte. Eine Mieterhöhung war allerdings ausgeschlossen. Gleichzeitig erhielt der Mieter ein Vorkaufsrecht zu einem limitierten Kaufpreis. Später verlangte er unter Berufung auf Mietpreisüberhöhung die gezahlten Mieten zum Teil zurück.

Mit Urteil vom 30. November 1999 wies das Landgericht Berlin die Zahlungsklage des Mieters ab und meinte, hier habe der Vermieter keine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt. Das Urteil ist im Ergebnis richtig, aber in der Begründung zweifelhaft. Der Wert der Gegenleistungen des Vermieters (Verzicht auf Mieterhöhung und Einräumung eines Vorkaufsrechts) spielt keine Rolle für die Frage, ob eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt wurde, sondern betrifft die Frage, ob das Entgelt des Vermieters unangemessen hoch ist. Hierbei sind nämlich sämtliche Leistungen und Gegenleistungen in die Waagschale zu werfen; mit der bloßen Rechnung anhand des Mietspiegels ist es nicht getan. Ob hierbei auch das Vorkaufsrecht für den Mieter berücksichtigt werden konnte, ist mehr als zweifelhaft, denn ein vertragliches Vorkaufsrecht bedarf der notariellen Beurkundung, die hier fehlte. Ob eine formunwirksame und damit nichtige Gegenleistung des Vermieters zu berücksichtigen ist, ist mehr als zweifelhaft und dürfte wohl zu verneinen sein.