Keine Aufschlüsselung von Betriebskostenvorauszahlungen bei Sozialwohnungen

Bei Vermietung neu geschaffenen preisgebundenen Wohnraums muss eine Aufschlüsselung des Vorauszahlungsbetrages nicht erfolgen.

(Leitsatz der Redaktion)

aa) Nach § 20 Abs. 1 NMV 1970 kann der Vermieter neben der Geltendmachung der Einzelmiete Betriebskosten i. S. des § 27 der II. BV auf den Mieter umlegen. Gemäß § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV 1970 sind die Betriebskosten, soweit diese geltend gemacht werden, „nach Art und Höhe dem Mieter bei Überlassung der Wohnung bekanntzugeben". Dies ist hier in hinreichender Weise geschehen. Die Art der umzulegenden Betriebskosten ist in § 3 Nr. 1 B MV durch Bezugnahme auf die und Beifügung der maßgeblichen Vorschriften bekannt gegeben worden. Die Höhe der umzulegenden Betriebskosten ist im Mietvertrag in Form der bezifferten Betriebskostenvorauszahlung angegeben. Die Angabe der Vorauszahlungshöhe ermöglicht es dem Mieter hinreichend, abzuschätzen, welche Kosten neben der Kaltmiete auf ihn ungefähr zukommen. Sie genügt daher den Anforderungen des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV 1970 jedenfalls bei neu geschaffenem Wohnraum (Lützenkirchen, NZM 2008, 630 f.; LG Itzehoe, Urteil vom 24.4.2009 - 9 S 108/08 -, WuM 2009, 404 = ZMR 2010, 41). Denn bei neu geschaffenem Wohnraum ist es dem Vermieter nicht möglich, etwa die im letzten Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten mitzuteilen. Die Höhe der zukünftig entstehenden Betriebskosten kann der Vermieter noch nicht absehen (Lützenkirchen, NZM 2008, 630 [631]; LG Itzehoe, ZMR 2010, 41). Soweit teilweise die Auffassung vertreten wird, es müsse im Fall der Neuvermietung wenigstens eine Schätzung vorgenommen werden (LG Hamburg, WE 2005, 183; LG Duisburg, Urteil vom 25.2.2003 - 13 S 322/02 -; LG Mannheim, WuM 1994, 693), stellt der Ansatz einer Betriebskostenvorauszahlung bereits eine solche Schätzung dar. Hiergegen kann nicht eingewandt werden, dass der Mieter in diesem Fall vor Mehrforderungen nicht geschützt sei. Denn § 20 Abs. 4 NMV 1970 sieht eine „Nachforderung von Betriebskosten" ausdrücklich vor, schützt also nicht das Vertrauen des Mieters darauf, dass die tatsächlichen Betriebskosten der Angabe bei Überlassung der Wohnung dauerhaft gleichkommen.

Die Kammer verkennt nicht, dass in der Rechtsprechung die Auffassung vorherrscht, § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV 1970 verlange von dem Vermieter, dass dieser die Höhe der Betriebskosten nach den einzelnen Positionen aufschlüssele; die Angabe einer Gesamtsumme somit nicht ausreiche. Allerdings soll eine unwirksame Betriebskostenvereinbarung bzw. Vorauszahlungsvereinbarung durch Aufschlüsselung der auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallenden Kosten in einer Abrechnung für nachfolgende Abrechnungsperioden geheilt werden können (OLG Oldenburg, ZMR 1997, 416 [417] = NJW‑RR 1998, 12; LG Berlin, GE 2007, 913; LG Duisburg, a.a.O.). Ob hier eine solche nachträgliche Heilung erfolgt ist, ist indes schwierig zu ermitteln, weil die Kl. die Abrechnungen aus den Jahren nach Abschluss des Mietvertrags nicht mehr vorlegen kann. Aus diesem Grunde kann die Kammer nicht überprüfen, ob diese Erklärungen das Schriftformerfordernis des § 10 Abs. 1 WoBindG wahren, was die Bekl. in Frage stellt. Letztlich kann diese Frage aber offenbleiben, weil die Kammer bereits die Umlagevereinbarung in dem Mietvertrag für wirksam hält.

Bei Vermietung neu geschaffenen Wohnraums kann eine Aufschlüsselung des Vorauszahlungsbetrages nicht verlangt werden.

Nach dem Mietvertrag schuldete die beklagte Mieterin neben der Grundmiete Betriebskosten „gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV", wofür ein Vorauszahlbetrag in Höhe von damals 210 DM vereinbart war. Nachdem die Mieterin u. a. unter Hinweis darauf, dass eine wirksame Betriebskostenvereinbarung nicht vorliege, Nachforderungen aus den Abrechnungen nicht ausgeglichen hatte, erhob die Vermieterin Zahlungsklage.

Das LG Itzehoe hielt die Betriebskostenvereinbarung für wirksam. Zum einen seien die einzelnen Betriebskostenarten durch Hinweis auf und Beifügung der maßgeblichen Bestimmungen aufgeschlüsselt worden, zum anderen sei durch die Angabe des Vorauszahlungsbetrages die Höhe der Betriebskosten ausreichend erläutert worden. Bei Erstvermietung könne der Vermieter naturgemäß die Höhe der im letzten Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten nicht mitteilen, so dass die bloße Angabe eines Vorauszahlungsbetrages ausreichend sei.