Keine Aufrechnung von nicht aus Mietverhältnis stammenden Forderungen mit Mietkaution

Keine Aufrechnung von nicht aus Mietverhältnis stammenden Forderungen mit Mietkaution; Kaution; Treuhandverhältnis; Abtretung; mietfremde Forderungen

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

1 Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kl. waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung der Bekl. in Berlin, für die sie eine Kaution in Höhe von 1.020 € erbracht hatten. Die Kl. gaben die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück. Mit Schreiben vom 26. März und 7. Juli 2010 forderten sie die Bekl. vergeblich zur Rückzahlung der Kaution auf. Die Bekl. verwies auf (behauptete) Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kl. über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter der Kl. mit Vereinbarung vom 10. Juli 2010 an sie abgetreten habe.

2 Die Kl. haben Zahlung von 1.029,78 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

3 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. 6 Den Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zu. Die von der Bekl. erklärte Verrechnung geht ins Leere, weil ihr eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis der Parteien herrühren, verwehrt ist.

7 1. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur werden zu der Frage, ob der Vermieter zumindest dann mit mietfremden Ansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution aufrechnen kann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und hieraus keine Ansprüche des Vermieters mehr offen sind, allerdings unterschiedliche Auffassungen vertreten.

8 a) Einige Autoren bejahen für diesen Fall die Zulässigkeit einer Aufrechnung mit der Begründung, dass in einem solchen Fall die Zweckbindung der Kaution entfalle und einer Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenansprüchen somit nichts mehr entgegenstehe (Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. III 183; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 551 Rn. 82; Erman/Lützenkirchen BGB, 13. Aufl., § 551 Rn. 27; Dickersbach, WuM 2006, 595 ff.).

9 b) Die Gegenmeinung (OLG Düsseldorf, ZMR 2008, 47; AG Schöneberg WuM 1990, 426; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 551 Rn. 32; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V B Rn. 295 c) entnimmt der in der Vereinbarung einer Mietkaution stillschweigend enthaltenen Sicherungsabrede ein (dauerndes) Aufrechnungsverbot. Der Zweck der Kaution gehe ausschließlich dahin, etwaige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu sichern; eine Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückgewähr der Kaution mit mietfremden Forderungen des Vermieters sei deshalb auch dann ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht benötigt werde.

10 c) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass die Aufrechnung aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mit Treu und Glauben vereinbar erscheinen lässt (BGH, Urteile vom 29. November 1990 - IX ZR 94/90, NJW 1991, 839 unter II 4; vom 21. November 2001 - XII ZR 162/99, NJW 2002, 1130 unter II 2; vom 22. März 2011 - II ZR 271/08, NJW 2011, 2351 Rn. 27). Deshalb ist bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen (BGH, Urteile vom 21. Januar 1999 - I ZR 209/96, NJW-RR 1999, 1192 unter II 1 b; vom 14. Juli 1994 - IX ZR 110/93, NJW 1994, 2885 unter II 2). Die vorgenannten Grundsätze gelten auch für die Mietkaution. Diese dient - soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist - ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet entgegen der Auffassung der Revision nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.

Sind nicht ausdrücklich anderweitige Vereinbarungen getroffen worden, folgt aus dem Treuhandcharakter einer Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf solche Forderungen des Vermieters, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit solchen – mietvertragsfremden – Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung selbst dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren bis Ende 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin und hatten für die Wohnung eine Kaution von 1.020 € erbracht. Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung forderten die Kläger mit Schreiben vom 26. März und 7. Juli 2010 die Vermieterin vergeblich zur Rückzahlung der von ihnen geleisteten Kaution auf. Die Beklagte verwies auf (behauptete) Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung; diese Ansprüche habe der frühere Vermieter der Kläger mit Vereinbarung vom 10. Juli 2010 an sie, die Beklagte, abgetreten. Das Amtsgericht hatte der Zahlungsklage stattgegeben, das Landgericht die Berufung der Beklagten zurückgewiesen, aber die Revision zugelassen.

Die Revision hatte keinen Erfolg.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes stand den Mietern der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zu, weil dem Vermieter die Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis der Parteien herrühren, verwehrt sei.

Bisher seien in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur unterschiedliche Auffassungen zu dieser Frage vertreten worden – zumindest für den Fall, dass das Mietverhältnis beendet und daraus keine Ansprüche des Vermieters mehr offen seien, weil in einem solchen Fall die Zweckbindung der Kaution entfalle und einer Aufrechnung mit anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht entgegenstehe. Die Gegenmeinung habe aus der Vereinbarung einer Mietkaution auf ein konkludentes und dauerndes Aufrechnungsverbot für mietfremde Forderungen geschlossen. Der Bundesgerichtshof schloss sich der letztgenannten Meinung an.

Die Aufrechnung sei aufgrund einer in dem Treuhandverhältnis über die Kaution liegenden konkludenten Vereinbarung ausgeschlossen. Die Mietkaution diene, soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart sei, ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung ende nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.

Die Entscheidung mag zwar dogmatisch richtig sein, geht aber an den Erfordernissen der Praxis vorbei. Da nach Auffassung des BGH die Zweckbindung der Sicherheit erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter endet, muss der Vermieter also zunächst die Kaution an den Mieter auszahlen, wenn er keine Forderung aus dem Mietverhältnis mehr gegen diesen hat, kann dann aber ihm aus anderen Gründen zustehende Forderungen gegen den Mieter geltend machen. Offenbar wollte der BGH die Abwicklung des Mietverhältnisses von mietvertragsfremden Forderungen des Vermieters freihalten und das Risiko der Uneinbringlichkeit derartiger Forderungen auf den Vermieter verlagern.

Harald Kinne

Anmerkung 2: Fraglich ist, ob im Hinblick auf § 551 Abs. 4 BGB (Abweichungsverbot) die vom BGH angesprochene „abweichende Vereinbarung" überhaupt wirksam wäre.

B.