Keine Aufrechnung mit Forderung nur gegen einen Gesellschafter

Klagt die vermietende BGB-Gesellschaft Mietforderungen ein, kann der Mieter nicht mit einer Gegenforderung nur gegen einen Gesellschafter aufrechnen.

Die Kl. (eine GbR) ist Eigentümerin des Hausgrundstückes O. Straße in Berlin. Die Bekl. sind seit Februar 1997 Mieter einer Wohnung im 2. OG des Hauses. Die Bekl. zu 2. übt in dem Haus eine Hauswartstätigkeit aus. Der monatlich zu zahlende Mietzins beträgt 1.048,35 DM = 536,01 Euro.

Die Kl. hat ein Guthaben aus der Heizkostenabrechnung 1997/1998 von 290,69 DM auf einen im Februar 1999 bestehenden Mietzinsrückstand verrechnet. Die Bekl. zahlten die Mieten für die Monate Januar, Februar und April 2000 nicht und für den Monat März 2000 nur in Höhe von 834,23 DM.

Die Klage ist begründet.

Der Kl. steht der Anspruch auf Mietzinszahlung gemäß § 535 S. 2 BGB a. F. in der beantragten Höhe von 1.507,58 Euro gegenüber den Bekl. zu.

Insoweit ist unstreitig, daß die Bekl. die Mietzinsbeträge von 637,76 DM = 326,08 Euro für Januar 2000 und 214,12 DM = 109,48 Euro für März 2000 sowie jeweils 1.048,35 DM = 536,01 Euro für Februar und April 2000 nicht gezahlt haben. Mit ihren Aufrechnungen vermögen die Bekl. nicht durchzudringen. Sie können zum einen nicht aufrechnen mit einem Heizkostenguthaben für 1997/1998, denn dieser Guthabensbetrag ist bereits für einen Mietzinsrückstand im Februar 1999 verrechnet worden. Die Bekl. können insoweit auch nicht einwenden, daß für Februar 1999 kein Negativsaldo bestand. Insoweit hätten sie selbst darlegen müssen, daß der Mietzins für Februar 1999 in voller Höhe gezahlt worden ist.

Auch können sich die Bekl. nicht auf eine Aufrechnung mit dem Versäumnisteilurteil aus dem arbeitsgerichtlichen Verfahren der Bekl. zu 1. gegen den Gesellschafter zu 1. der Kl. berufen, denn diese Aufrechnung ist im vorliegenden Fall unzulässig. Zwar sind die Forderungen konnex, und gemäß § 422 Abs. 1 BGB würde die Aufrechnung der Forderung der Bekl. zu 1. wegen des Gesamtschuldverhältnisses auch für den Bekl. zu 2. wirksam sein. Dennoch aber kommt eine Aufrechnung im vorliegenden Fall deswegen nicht in Betracht, weil wegen der einfachen Forderungsgemeinschaft der Gesellschafter der Kl. mit befreiender Wirkung nur an alle Vermieter gemeinsam geleistet werden und damit aufgerechnet werden kann, § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB (OLG München NZM 1998, S. 474). Insoweit fehlt es nämlich an der Gegenseitigkeit der sich gegenüberstehenden Forderungen gemäß § 719 Abs. 2 BGB. Insofern hat nämlich die Kl. eine zum Gesellschaftsvermögen gehörende Forderung eingeklagt, so daß die Bekl. im Prozeß nicht mit einer nur gegen einen Gesellschafter, nämlich den Gesellschafter zu 1. der Kl., bestehenden Forderung aufrechnen können (vgl. BGHZ 80, S. 222).

Mit einer eigenen Forderung aufrechnen kann man nur dann, wenn sich dieselben Personen gegenüberstehen. Bei einer GbR ist das auch so.

Die vermietende GbR klagte Mietforderungen ein. Die Mieterin hatte aus einem Hauswartsdienstvertrag mit einem der BGB-Gesellschafter einen erheblichen Lohnzahlungsanspruch, mit dem sie gegen die Mietforderungen aufrechnete.

Mit Urteil vom 3. Juli 2002 hielt das Amtsgericht Tiergarten die Aufrechnung für unzulässig. Wenn die GbR Mietforderungen geltend machte, die zum Gesellschaftsvermögen gehörten, sei eine Aufrechnung der Mieterin mit Gegenansprüchen nur dann möglich, wenn diese sich gegen die Gesellschaft richteten. Da aber nicht die GbR Arbeitgeberin der Mieterin war, sondern nur ein Gesellschafter, war die Aufrechnung unzulässig.