Keine Aufrechnung des Mietkautionsrückzahlungsanspruchs gegenüber Zwangsverwalter

Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf der Mieter gegen einen Zahlungsanspruch des Zwangsverwalters auf Miete oder Nutzungsentschädigung nicht mit einem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

Die Klage ist begründet.

Die Kl. ist als Zwangsverwalterin aktiv legitimiert (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., Rn. 83 zu § 515 BGB). Gemäß § 1123 Abs. 1 Satz 1 BGB kann die Kl. auch Rückstände bis ein Jahr vor der Beschlagnahme geltend machen (vgl. Bötticher, ZVG, 3. Aufl., Rn. 8 zu § 148 ZVG). Schließlich berührt die Beendigung der Zwangsverwaltung die Aktivlegitimation der Kl. für die Zeit vor dem Zuschlag nicht (vgl. Stöber, ZVG, 17. Aufl., Rn. 7 zu § 161 ZVG).

Die Ansprüche der Kl. ergeben sich aus § 535 Abs. 2 BGB (Mietzins) bzw. § 546 a Abs. 1 BGB (Nutzungsentschädigung). Dabei ist davon auszugehen, daß Nutzungsentschädigung bis zum 5. März 2003 geschuldet wird, weil die als Schuldnerin beweispflichtige Bekl. eine frühere Wohnungsrückgabe nicht nachweisen kann. Aus dem damaligen Schriftwechsel der Parteien läßt sich nicht herleiten, daß die Kl. die Schlüssel tatsächlich zu einem früheren Zeitpunkt zurückerhalten hätte. Der behauptete Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl. steht schließlich dem Anspruch der Kl. nicht entgegen. Zum einen ist der Vortrag über die Leistung der Kautionszahlungen unsubstantiiert. Im übrigen ist eine Aufrechnung gegen die hier geltend gemachten Ansprüche auf Mietzahlung bzw. Nutzungsentschädigung unzulässig (§ 1125 BGB), weil es sich um Ansprüche handelt, über die die Eigentümerin nicht wirksam hätte verfügen dürfen (vgl. LG Mannheim, WuM 1990, 293; Schmidt-Futterer a. a. O., Rn. 83 zu § 551 BGB).

Durch die Zwangsverwaltung werden Ansprüche des Eigentümers auf Mietzahlung beschlagnahmt; eine Verfügung oder auch eine Aufrechnung gegen diese Ansprüche ist unwirksam. Nach einer älteren Entscheidung des Landgerichts Mannheim sollte der Mieter auch nicht mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen dürfen. Dem schloß sich das AG Charlottenburg in einer neuen Entscheidung an.

Die Zwangsverwalterin macht rückständige Mieten geltend, wogegen sich die Mieterin u. a. damit verteidigte, sie habe dem Vermieter eine Kaution geleistet, über die nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht abgerechnet worden sei.

Mit Urteil vom 16. Januar 2004 berief sich das Amtsgericht Charlottenburg auf die Beschlagnahmewirkung und damit verbunden das Aufrechnungsverbot. Weil es sich bei Mietansprüchen um Ansprüche handele, über die die Eigentümerin nicht wirksam hätte verfügen dürfen, sei auch eine Aufrechnung mit einem Kautionsrückzahlungsanspruch unzulässig.

Das Urteil überzeugt nicht, denn es führt zu dem widersinnigen Ergebnis, daß zwar der Mieter einen Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Rückzahlung der Kaution hat (auch dann, wenn der Eigentümer sie nicht an den Zwangsverwalter abgeführt hatte: OLG Hamburg GE 2002, 127), mit diesem Rückzahlungsanspruch aber nicht aufrechnen darf. Das Gegenteil ist richtig, denn die Anordnung der Zwangsverwaltung wirkt wie eine Beschlagnahme gegen den Hypothekengläubiger; eine Aufrechnung gegen eine für einen Dritten beschlagnahmte Forderung ist unzulässig. Wenn aber Beschlagnahmebegünstigter, Gläubiger und Aufrechnungsschuldner dieselbe Person ist (hier der Zwangsverwalter), spricht nichts für den Ausschluß einer Aufrechnung. Wir lesen deshalb bei Kinne/Schach, Miete und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. Rdn. 28 zu § 551: "Entgegen der früheren Rechtslage kann der Mieter gegen Ansprüche des Zwangsverwalters aus der Zeit nach der Beschlagnahme mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen."