Keine Aufklärungspflicht des Vermieters

Keine Aufklärungspflicht des Vermieters; Vertragsabschluß

Ungefragt braucht ein Vermieter bei Vertragsabschluß nicht über Mietverhältnisse mit früheren Mietern aufzuklären.

I. Die zulässige Berufung der Kl. hat Erfolg. Das Landgericht hat ihre Klage auf Zahlung von Mietzinsen und Kaution zu Unrecht mit der Begründung abgewiesen, die Bekl. habe das Mietverhältnis wirksam fristgerecht gekündigt.

1. Der Senat folgt dem Landgericht nicht in der Wertung, daß der Bekl. unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht zumutbar gewesen sei, weil hier eine erhebliche Treupflichtverletzung der Vermieterin vorgelegen habe. Das Landgericht hat diese Pflichtverletzung darin gesehen, daß der Ehemann der Kl. als deren Vertreter (nachfolgend Ehemann genannt) die Bekl. nicht ausdrücklich über die Vorvermietungen und deren Dauer aufgeklärt (a) und behauptet habe, das Hotel sei erst seit einer Woche geschlossen (b).

a) Eine Verpflichtung des Vermieters zur ungefragten Aufklärung über negative Umstände besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes grundsätzlich nicht, d. h. nur in außergewöhnlichen Fallgestaltungen (vgl. BGH WM 1981, 1224). In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Falle wurde ein ungefragter Hinweis über anderweitig vereinbarten Konkurrenzschutz verneint, also für einen Sachverhalt, der eher krasser lag als der hier zu beurteilende. Der Erwägung des BGH, es sei Sache des Mieters, Erkundigungen einzuziehen, kommt auch hier entscheidende Bedeutung zu.

aa) So hätte die Bekl. die Kl. und ihren Ehemann selbst zu Vormietern befragen können. Sie hätte aber entsprechende Erkundigungen hierzu auch im Umfeld einholen können, z. B. bei benachbarten Gewerbetreibenden usw. Dies wäre auch nicht besonders außergewöhnlich oder besonders umständlich gewesen, weil solche Erkundigungen auch zu anderen Punkten (Ruf des Objekts, Art des Publikums etc.) vor der Übernahme eines Hotels als üblich und normal anzusehen sind. bb) Dieser Wertung widerspricht auch nicht die vom Landgericht zitierte Kommentierung bei Palandt/Weidenkaff (BGB, 64. Aufl., Rdnr. 37 zu § 543); denn dort ist vor allem von Täuschungsversuchen und bewußt unrichtigen Angaben die Rede, und ein Unterlassen von Auskünften oder Aufklärung bei berechtigtem Verlangen (Unterstreichung durch den Senat) liegt hier nicht vor. Im Einklang mit der Bewertung des erkennenden Senats steht dagegen die Entscheidung des OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat vom 9. Oktober 2000 (ZMR 2001, 446), in der die Verpflichtung eines Untervermieters, beim Vertragsschluß auf seine Nichteigentümerstellung hinsichtlich des Mietobjekts hinzuweisen, verneint wird. cc) Hier kommt im übrigen noch hinzu, daß zwei Vormieter im Mietvertrag bereits erwähnt waren, nämlich die Vormieterin G. namentlich und die Eheleute K. als Eigentümer des Inventars. Ferner haben die Zwischenmieterinnen H. und S. das Hotel gar nicht erst übernommen. Steht aber eine Übernahme nur auf dem Papier, so ist sie für den Ruf eines Hotels in aller Regel auch nicht von besonderer Bedeutung, zumal sie dann dem im Normalfalle aus anderen Städten anreisenden Hotelpublikum nicht bekannt wird.

b) Eine bewußt unrichtige (auch ungefragte) Auskunft kann dagegen einen Grund für eine berechtigte Kündigung darstellen. In Betracht kommt hier die Erklärung des Ehemannes vom 2. August 2003, das Hotel sei seit einer Woche geschlossen bzw. es sei erst seit einigen Tagen frei. Das Landgericht hat dem die tatsächliche Dauer des Freistandes des Hotels bis zur geplanten Eröffnung von drei Monaten gegenübergestellt. Zu berücksichtigen ist aber, daß die Eröffnung erst für den 15. September 2003 geplant war; denn der Zeitraum vom 9. August bis zum 15. September 2003 war vor allem zur Entsorgung des von der Vormieterin G. hinterlassenen Mülls vorgesehen. Folglich stand das Hotel nach dieser Berechnung bei Abgabe der Erklärung des Ehemannes der Kl. am 2. August 2003 nur rund 1 1/2 Monate leer. Von entscheidender Bedeutung ist dagegen, daß auch nach den Behauptungen der Bekl. unklar bleibt, ab wann das Hotel leergestanden haben soll. Sie hat hierzu vorgetragen, der Ordnungsamtsmitarbeiter R. habe am 13. August 2003 erklärt, das Hotel sei schon wochenlang geschlossen. Wird bei dieser wenig präzisen Angabe ein Zeitraum von zwei bis drei Wochen angenommen, so gelangt man zu einem Anfangszeitpunkt zwischen dem 22. und 29. Juli 2003. Dann war aber die Erklärung am 2. August 2003, das Hotel sei seit einer Woche geschlossen, gar nicht oder nur ganz geringfügig falsch. Folglich konnte die Bekl. hierauf ihre fristlose Kündigung ebenfalls nicht wirksam stützen.

2. Die weiteren Behauptungen der Bekl., der Ehemann habe bei den Vertragsverhandlungen darauf hingewiesen, mit dem Hotel seien hohe Gewinne zu erzielen und der Erteilung der Konzession stünden keine Hinderungsgründe entgegen, hat bereits das Landgericht unter Hinweis auf die Risikosphäre der Bekl. als rechtlich unerheblich zurückgewiesen, ebenso die Behauptung der Bekl., sie habe keine Gelegenheit zum Lesen des Mietvertrags gehabt. Hierauf ist die Bekl. in der zweiten Instanz auch nicht mehr zurückgekommen, so daß es jetzt auch keiner weiteren Erörterung bedarf.

3. a) Da nach den obigen Erwägungen die Bekl. den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt hat, ist sie verpflichtet, die berechtigten Forderungen der Kl. aus dem Mietvertrag zu erfüllen, nämlich 10.000 € Kaution zu zahlen, was nach § 31 des Vertrages spätestens am 25. September 2003 hätte geschehen müssen, und die Mietzinsen für die Monate September (zu 1/2) und Oktober 2003. (...)

b) Zu berücksichtigen ist jedoch, daß in den Mietzinsen die Nebenkostenvorauszahlungen für ... enthalten waren. Diese kann die Kl. jetzt nicht mehr als Vorauszahlung beanspruchen, weil der Abrechnungzeitraum länger als ein Jahr zurückliegt (vgl. Senat GUT 2004, 86 = OLGR Düsseldorf 2004, 272 und ZMR 1998, 219 = OLGR Düsseldorf 1998, 94). Die genannten Beträge sind deshalb von den im übrigen berechtigten Mietzinsforderungen abzuziehen.

Eine Treupflichtverletzung kann ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses sein. Dazu gehören bewußt unrichtige Angaben oder das Unterlassen von Auskünften bei berechtigtem Verlangen. Wer nicht fragt, muß allerdings auch nicht aufgeklärt werden.

Die Hotelmieterin hatte nicht gewußt, daß es erhebliche Probleme mit der Vormieterin und den Zwischenmieterinnen gegeben hatte. Es war also keineswegs ein florierender Betrieb, den sie übernommen hatte. Als ihr Einzelheiten bekannt geworden waren, kündigte sie außerordentlich fristlos wegen einer Treupflichtverletzung der Vermieterin. Diese klagte die Kaution und die Miete ein.

Mit Urteil vom 21. Juni 2005 gab das OLG Düsseldorf der Klage statt und wies auf die Rechtsprechung des BGH (BGH WM 1981, 1224) hin, wonach ein ungefragter Hinweis nur ausnahmsweise zu erteilen ist. In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde ein ungefragter Hinweis über anderweitig vereinbarten Konkurrenzschutz verneint. Die Mieterin hätte die Vermieterin zu Vormietern befragen können oder auch entsprechende Erkundigungen der benachbarten Gewerbetreibenden einholen können. Wenn sie dies unterließ, scheide eine Treupflichtverletzung der Vermieterin aus.