Keine Aufhebung eines Sonderumlagebeschlusses durch spätere Modifizierung der Ausführungsart der beschlossenen Sanierungsmaßnahmen

Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser Eigentümerbeschluß, der die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge der Sonderumlage fällig stellt, nicht dadurch außer Kraft gesetzt, daß die Wohnungseigentümer später einen Beschluß über die bloße Änderung der Ausführungsart hinsichtlich einzelner Sanierungsmaßnahmen fassen.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage. Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Wohneinheit Nr. 37, die sie durch Zuschlagbeschluß vom 19. April 1990 im Wege der Zwangsversteigerung erworben hatte. In der Mitgliederversammlung vom 20. April 1990 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu TOP 4.0 die Durchführung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen, unter anderem den Austausch sämtlicher noch nicht erneuerter Außenfenster in Kunststoffenster, und zu TOP 4.2 die Finanzierung dieser Maßnahmen durch Erhebung einer zum 1. Mai 1990 fälligen Sonderumlage in Höhe von 860.000 DM. Auf den Miteigentumsanteil der Antragsgegnerin entfiel danach ein am 1. Mai 1990 fälliger Sonderumlagebetrag von 18.547,62 DM.

Durch den weiteren in der Eigentümerversammlung vom 10. Dezember 1990 zu TOP 5 gefaßten Eigentümerbeschluß legten die Wohnungseigentümer zum Zwecke der Präzisierung und Erweiterung der Beschlüsse vom 20. April 1990 14 Sanierungsmaßnahmen mit einem Gesamtvolumen von 913.000 DM fest, darunter zu TOP 5.7 die Erneuerung der noch bestehenden Kastenfenster gemäß Beschluß vom 20.4.90 mit einem Kostenaufwand von 273.000 DM. Mit dem zu TOP 6.0 gefaßten Beschluß vom 7. Juni 1991 wiesen die Eigentümer den Verwalter an, den beschlossenen Fensteraustausch trotz Anfechtung der vorangegangenen Eigentümerbeschlüsse unverzüglich durchzuführen. Schließlich beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 25. Juni 1994 zu TOP 3.4 mehrheitlich, "daß der Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 20.4.1990 Punkt 4.0, vom 10.12.1990 Punkt 5.7 und vom 7.6.1991 Punkt 6.0 dahin geändert wird, daß die straßenseitigen Fenster nicht ausgetauscht, sondern saniert werden sollen".

Die Antragsteller haben die Antragsgegnerin zunächst auf Verpflichtung zur Zahlung von 18.547,62 DM in Anspruch genommen. Das Amtsgericht Schöneberg hat den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen. Die gegen diesen Beschluß eingelegte Erstbeschwerde der Antragsteller hat das Landgericht Berlin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie ihren erstinstanzlichen Antrag auf Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Zahlung von 18.547,62 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit (31. Juli 1991) weiterverfolgen. Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Antragsgegnerin gemäß § 16 Abs. 1 WEG der Eigentümergemeinschaft gegenüber zur Zahlung des auf den Miteigentumsanteil der Antragsgegnerin bei einer Sonderumlage von insgesamt 860.000 DM entfallenden Umlagebetrages von 18.547,62 DM verpflichtet.

1. Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht allerdings davon ausgegangen, daß der zu TOP 4.2 gefaßte Eigentümerbeschluß vom 20. April 1990 die Grundlage für die geltend gemachte Umlageforderung ist. Zu diesem Zeitpunkt war die Antragsgegnerin, die ihr Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung einen Tag vorher durch Zuschlagbeschluß vom 19. April 1990 erworben hatte, Miteigentümerin und konnte daher durch den vorgenannten Eigentümerbeschluß verpflichtet werden.

2. Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht ferner angenommen, daß es unschädlich ist, daß der Eigentümerbeschluß über die Sonderumlage den Verteilungsschlüssel und die Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer nicht angibt. Der Gesamtbetrag der Umlage ist in einem solchen Fall nach dem allgemein geltenden Schlüssel auf die einzelnen Miteigentümer zu verteilen (vgl. BayObLG, NJW 1993,603).

3. Nicht gefolgt werden kann jedoch der Rechtsauffassung des Landgerichts, die Wohnungseigentümer hätten den Umlagebeschluß vom 20. April 1990 zu TOP 4.4 für eine zu erhebende Sonderumlage von insgesamt 860.000 DM durch den später zu TOP 3.4 gefaßten Eigentümerbeschluß vom 25. Juni 1994 außer Kraft gesetzt, so daß damit die Verpflichtung der Antragsgegnerin entfallen sei.

a) Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Der Beschluß vom 20. April 1990 zu TOP 4.2 sei von den Eigentümern selbst außer Kraft gesetzt worden, da sie von der Sanierung, zu deren Zweck die Sonderumlage beschlossen worden sei, später wieder Abstand genommen hätten. In der Eigentümerversammlung vom 25. Juni 1994 hätten die Beteiligten ausdrücklich die bisher zu Umfang und Durchführung der Sanierung gefaßten Beschlüsse vom 20. April 1990 zu TOP 4.0, vom 10. Dezember 1990 zu TOP 5.7 und vom 7. Juni 1991 zu TOP 6.0 geändert und seien übereingekommen, die Außenfenster nicht in Kunststoffenster auszutauschen, sondern statt dessen die vorhandenen Fenster zu sanieren. Nachdem der Austausch der Fenster in Kunststoffenster, der, wie die Zusammenstellung der voraussichtlichen Kosten der Sanierung im Beschluß vom 10. Dezember 1990 (TOP 5) zeige, den wesentlichen Teil, nämlich fast 1/3 der Gesamtkosten ausgemacht hätte, aber nun nicht durchgeführt, sondern eine völlig andere, nach dem im Verfahren Landgericht Berlin 150 T 215/91 (WEG) eingeholten Sachverständigengutachten auch deutlich billigere Maßnahme beschlossen worden sei, hätten die Eigentümer, um im lnnenverhältnis eine Zahlungsgrundlage zu schaffen, entweder eine neue, sich auf diese Maßnahme beziehende Sonderumlage festlegen oder sich zumindest im Beschlußwege einigen müssen, daß die vier Jahre zuvor beschlossene Sonderumlage auch für das neue Sanierungsvorhaben habe gelten sollen. Ein solcher Beschluß sei jedoch nicht gefaßt worden.

b) Diese Ausführungen sind nicht rechtsfehlerfrei, da sie auf einer fehlerhaften Auslegung von Eigentümerbeschlüssen beruhen, die die Wohnungseigentümer in den Jahren 1990 und 1994 über die Durchführung und Finanzierung bestimmter Sanierungsmaßnahmen gefaßt haben.

Nach der neueren Rechtsprechung des BGH (NJW 1998, 3713) und des Senats (ZMR 1999, 354 = WE 1999, 219) sind Eigentümerbeschlüsse vom Rechtsbeschwerdegericht in eigener Kompetenz auszulegen, wenn keine weiteren Ermittlungen erforderlich sind. Dabei hat die Auslegung eines Wohnungseigentümerbeschlusses, der - wie hier - Regelungen enthält, die auch für einen Sondernachfolger gelten sollen, wie eine Grundbucheintragung nach den objektiven Umständen zu erfolgen. Eine solche Auslegung ergibt, daß der zu TOP 4.2 gefaßte Eigentümerbeschluß vom 20. April 1990 über die Erhebung einer Sonderumlage von insgesamt 860.000 DM entgegen der Auffassung des Landgerichts durch den späteren Eigentümerbeschluß vom 25. Juni 1994 zu TOP 3.4 weder aufgehoben noch eingeschränkt worden ist. Mit diesem späteren Beschluß, der sich ausdrücklich nur auf TOP 4.0 (Festlegung des Umfangs der Sanierungsmaßnahmen) des Eigentümerbeschlusses vom 20. April 1990 bezog, haben die Wohnungseigentümer lediglich den Umfang und die Art und Weise der Sanierungsmaßnahmen dahin modifiziert, daß die straßenseitigen Fenster nicht ausgetauscht werden sollten. Durch diese bloße Änderung der Ausführungsart hinsichtlich einzelner Sanierungsmaßnahmen sollte der zu TOP 4.12 gefaßte grundlegende Beschluß über die Erhebung der Sonderumlage nicht berührt werden.

Dies wird auch dadurch deutlich, daß der Austausch bzw. die Sanierung der Außenfenster - wie aus TOP 4.0 des Beschlusses vom 20. April 1990 und aus TOP 5.1 bis 5.14 des Beschlusses vom 10. Dezember 1990 hervorgeht - nur einen geringen Teil der Sanierungsmaßnahmen, die durch die Sonderumlage von 860.000 DM finanziert werden sollten, ausmachen und die straßenseitigen Fenster, die nunmehr nicht ausgetauscht, sondern saniert werden sollten, wiederum nur einen Teil der gesamten Fenstersanierung bilden. Die Auslegung der Eigentümerbeschlüsse führt also zu dem Ergebnis, daß die Wohnungseigentümer bei Aufrechterhaltung der festgelegten und fällig gestellten Sonderumlage von 860.000 DM nur einen Teil der beschlossenen Sanierungsmaßnahmen nicht mehr so ausführen lassen wollten, wie dies ursprünglich vorgesehen war. Zur Aufhebung oder zur Änderung der mit der Festlegung der Sonderumlage von 860.000 DM begründeten Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer hätte es eines sich ausdrücklich auf diesen Gegenstand beziehenden Eigentümerbeschlusses bedurft.

Danach steht der Gemeinschaft die geltend gemachte Umlageforderung gegen die Antragsgegnerin zu. Daß die Sanierungsarbeiten zwischenzeitlich abgeschlossen, von der Verwaltung aber noch nicht abgerechnet worden sind, hindert den Anspruch nicht.

Der geltend gemachte Zinsanspruch ist aus §§ 288, 291 BGB begründet.