Keine auf über 8 Monate alte Abmahnung gestützte fristlose Kündigung wg. Vertragspflichtverletzungen

Keine auf über 8 Monate alte Abmahnung gestützte fristlose Kündigung wg. Vertragspflichtverletzungen; keine Kündigung bei nicht ernstzunehmenden Drohungen (Sprengstoffanschlag mit untauglichen Mitteln)

1. Eine Kündigung, die mit einem vertragswidrigen abgemahnten Verhalten des Mieters begründet wird, ist unwirksam, wenn die Kündigung auf den der Abmahnung zugrunde liegenden (Einzel-) Fall gestützt wird.

2. Nicht ernstzunehmende Drohungen (hier: die Sprengung eines Mehrfamilienhauses mit einer Sauerstoffflasche) rechtfertigen keine Kündigung des Mietverhältnisses.

Der Kl. steht der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 556 Abs. 1 BGB gegen die Bekl. nicht zu. Denn die Kündigungen haben das Mietverhältnis nicht beenden können, da sie gemäß § 554 a BGB unwirksam sind. Nach dieser Vorschrift kann eine Vertragspartei den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn die andere Partei schuldhaft vertragliche Verpflichtungen in einem Maße verletzt, daß der kündigenden Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Für die Entscheidung kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Bekl. derartig schwerwiegende Störungen des Hausfriedens als erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten aus dem Mietverhältnis begangen hat. So hat die Bekl. zwar die Zeugin und Mitmietern K. im September 1996 tätlich angegriffen und verletzt. Dies steht für die Kammer aufgrund der (verwertbaren) Beweisaufnahme erster Instanz, die die Bekl. nicht angreift, fest. Aufgrund dieses erwiesenen Vorfalles hat die Kl. die Bekl. auch abgemahnt, weshalb letztlich offenbleiben kann, ob der Vorfall unter den Anwendungsbereich von § 553 BGB fällt. Jedoch war dieser Vorfall Gegenstand der Abmahnung vom 5. Dezember 1996, weshalb die Kl. ihre Kündigungen vom 15. August/23. September bzw. 28. August 1997 nicht darauf stützen konnte. Die Bekl. durfte gerade wegen der Abmahnung darauf vertrauen, deshalb nicht mehr gekündigt zu werden. Ansonsten liefe auch die Abmahnung ins Leere, wenn man wegen desselben Vorfalls später kündigen könnte. Aus diesem Grund kommt es nicht darauf an, ob das Kündigungsrecht der Kl. verwirkt ist.

Zwar kam es nach dem Vortrag der Kl. nach dieser Abmahnung erneut zu Störungen des Vertragsverhältnis, weil die Bekl. mit Schreiben vom 7. Juli 1997 Drohungen gegen Mitmieter und Mitarbeitern der Kl. geäußert hat. Zum einen richtet sich dieses Schreiben jedoch nicht direkt an die Kl., sondern an deren Prozeßbevollmächtigte. Zum anderen ist die darin enthaltene Drohung ("... gründlich zusammenstauchen") nicht bestimmt genug, als daß von einer konkreten Bedrohung ausgegangen werden kam. Dies hätte die Kündigung(en) nur zusammen mit dem von der Kl. behaupteten Vorfall vom 12. August 1997, bei dem die Bekl. eine Flüssigkeit auf den Balkon eines Nachbarn geschüttet und dessen Auslegware und Sonnenschirm beschädigt haben soll, rechtfertigen können. Allerdings ist der Kl. der Beweis dieser Behauptung nicht gelungen.

Der zu diesem Vorfall vernommene Zeuge K. als Mieter der betroffenen Wohnung konnte in seiner Vernehmung zwar die Beschädigungen bestätigen. Allerdings konnte er zur Urheberschaft der Bekl. nichts Konkretes aussagen. Er hat nicht gesehen, wie und von wem die Schäden verursacht worden sind. Die Schäden hat er erst bei Rückkehr in seine Wohnung nach einer längeren Abwesenheit festgestellt. Die Urheberschaft der Bekl. hat er nur vermutet, weil sie den darüber liegenden Balkon nutzt. Wenn auch eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Vermutung des Zeugen spricht, reicht dies nicht aus, darauf ein Urteil zu stützen. Insoweit ist die Aussage nicht geeignet, denkbare andere Ursachen - wie z. B. die Verursachung der Schäden durch den Mieter, der den Balkon über demjenigen der Bekl. nutzt - mit ausreichender Sicherheit auszuschließen.

Auch die im Schriftsatz vorn 17. November 1999 ausgesprochene weitere Kündigung trägt den Räumungsanspruch nicht. Insbesondere die am 12. Oktober 1999 telefonisch gegenüber der Hausverwaltung ausgesprochene Drohung der Bekl. das Wohnhaus mittels der in ihrem Besitz befindlichen Sauerstoffflasche in die Luft zu sprengen, rechtfertigt keine Kündigung. Zwar ist der Vermieter bei einer Drohung mit (erheblicher) Gewaltanwendung, die zur Gefährdung von Gesundheit oder Leib und Leben der Mitmieter führen kann, grundsätzlich berechtigt, eine Kündigung auszusprechen; dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter bereits wegen einer Gewalttätigkeit abgemahnt ist. Im vorliegenden Fall war die Drohung jedoch nicht ernstzunehmen, da mit einer Sauerstofflasche die Sprengung eines Hauses schlechthin nicht möglich ist. Nicht ernstzunehmende Drohungen, die - letztlich wie die Äußerungen von Kindern oder Geschäftsunfähigen - keine Auswirkung haben können, geben dem Vermieter keinen Grund zur Kündigung. Nachdem die Bekl. sich - nach dem Vortrag der Kl. am nächsten Tag - für ihre Äußerungen entschuldigt hat, konnte auch die Kl. nicht mehr davon ausgehen, daß die Bekl. nach weiteren ernsthafteren "Sprengungsmöglichkeiten" sucht. Deshalb kommt auch unter diesem Gesichtspunkt eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht.

Ohne ein wenig Hintergrundwissen könnte man sich beim Lesen der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 22. Februar 2000 an den Kopf fassen, reicht doch die Drohung eines Mieters, ein Mehrfamilienhaus in die Luft zu sprengen, nicht für eine Kündigung des Mietverhältnisses aus. Wenn man allerdings weiß, daß es um einen kleinen Rentnerkrieg ging mit offensichtlich wunderlichen Beteiligten, wird man an der Entscheidung nichts aussetzen dürfen. Angesichts der Altersstruktur der Bevölkerung hat die Entscheidung für die Praxis durchaus Bedeutung. Was war geschehen? Eine ältere Mieterin hatte ohne jeden Zweifel den Hausfrieden schwerwiegend gestört. Unter anderem hatte sie eine Mitmieterin tätlich angegriffen und verletzt. Der Vermieter - eine Genossenschaft - mahnte die Rentnerin ab. Danach kam es erneut zu Störungen, denn die Rentnerin äußerte in einem Schreiben "Drohungen" gegen Mitmieter und Mitarbeiter der Genossenschaft. Allerdings ging der Brief an den Rechtsanwalt der Genossenschaft und die "Drohung" bestand darin, daß die Mieterin meinte, besagte Personen müßten einmal "gründlich zusammengestaucht" werden. Bei einem weiteren Vorfall (einem Mitmieter wurde eine Flüssigkeit auf den Balkon geschüttet, die Auslegware und Sonnenschirm beschädigte) verdächtigte man die alte Dame als Täter. Zu beweisen war das indes nicht. Aber die Wohnungsgesellschaft, kündigte und stützte ihre Kündigung auf die inzwischen acht Monate alte Abmahnung. Nach der klageabweisenden Entscheidung der ersten Instanz leistete sich die Rentnerin ihren nächsten Auftritt, rief die Hausverwaltung an und drohte, das Wohnhaus mittels einer sich in ihrem Besitz befindlichen Sauerstoffflasche in die Luft zu sprengen. Die Wohnungsgenossenschaft reagierte mit einer weiteren Kündigung.

All das half nichts, die Räumungsklage wurde vom LG Berlin letztinstanzlich abgewiesen. Begründung: So schwerwiegend, daß eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB in Betracht komme, sei die Störung des Hausfriedens nicht gewesen.

Ob der erste Vorfall (tätlicher Angriff auf eine Mitmieterin und Verletzung derselben) unter § 553 BGB falle, könne offenbleiben. Nach § 543 ist eine fristlose Kündigung bei einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache möglich, wenn der Vermieter den Mieter abgemahnt hat und der Mieter trotzdem den vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetzt.

Hier gehe es um einen Vorfall, für den die Mieterin abgemahnt wurde. Einen weiteren Vorfall dieser Art hat es nicht gegeben, statt dessen war die Kündigung auf den abgemahnten Vorfall gestützt worden. Das gehe nicht, sonst liefe die Abmahnung ins Leere, wenn man wegen desselben Vorfalls später kündigen könnte, meinte das Gericht. Auch die Drohung, das Gebäude in die Luft zu sprengen, rechtfertigte nach Ansicht des Gerichts keine Kündigung. Zwar sei der Vermieter bei einer Drohung mit erheblicher Gewaltanwendung zur Kündigung berechtigt. Dies gelte aber dann nicht, wenn die Drohung nicht ernstzunehmen sei, weil sie mit den benannten Mitteln nicht durchführbar sei. Nicht ernstzunehmende Drohungen gäben wie die Äußerungen von Kindern oder Geschäftsunfähigen dem Vermieter keinen Grund zur Kündigung.