Keine Arglistanfechtung wegen Mietmangels

Keine Arglistanfechtung wegen Mietmangels; Flächenabweichung

Nach Überlassung der Mietsache kann der Mieter sich wegen eines Fehlers (hier: erhebliche Flächenabweichung) nur auf die Gewährleistungsregeln der §§ 537 f. BGB berufen; eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung scheidet aus. (LS d. Red.)

Soweit der Bekl. geltend macht, er schulde den Untermietzins nicht bzw. nicht in dieser Höhe, weil die im Untermietvertrag ausgewiesene Mietfläche nicht 550 m2, sondern - wie sich aus dem Hauptmietvertrag ergebe - nur 440 m2 betragen habe und der Kl. ihn insoweit bei Abschluß des Vertrages arglistig getäuscht habe, berührt dies seine Zahlungsverpflichtung nicht. Eine Arglistanfechtung scheitert schon daran, daß die Anfechtungsvorschriften nach der hier erfolgten Überlassung der Mieträume an den Bekl. hinter den Gewährleistungsregelungen der §§ 537 f. BGB zurücktreten, weil der Sachverhalt durch diese Gewährleistungsrechte abschließend geregelt ist (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, Rdnr. II 673 mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung), was hier eindeutig der Fall ist. Denn die behauptete erhebliche Flächenabweichung stellt einen Fehler im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB dar, so daß der Mietzins dann gegebenenfalls per Gesetz entsprechend gemindert ist (vgl. Kraemer, NZM 2000, 1121 [1122]). Da der Bekl. für die Darlegung eines Mangels bzw. Fehlers im Sinne dieser Vorschriften beweisbelastet ist, hatte er die Flächenabweichung zu beweisen (Bub/Kraemer a. a. O. Rdnr. Ill b 1368). Einen Beweis für die bestrittene Flächenabweichung hat er jedoch nicht angetreten, so daß für die Untermietzinsberechnung von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche von 550 m2 auszugehen ist und der Untermietzins daher in voller Höhe geschuldet wird.

Wenn die vermieteten Räume erheblich kleiner sind als im Vertrag angegeben, kommt eine Minderung in Betracht. Fraglich ist, ob der Mieter auch den Vertrag anfechten kann.

Der Untermieter hatte den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten, weil die Mietfläche nicht 550 m2 betrage, sondern nur 440 m2. Das ergebe sich aus dem Hauptmietvertrag.

Mit Urteil vom 15. Februar 2001 hielt das Kammergericht diesen Vortrag für unerheblich, da nach Überlassung der Mieträume eine Anfechtung nicht möglich sei. Hier seien die Gewährleistungsvorschriften der §§ 537 f. BGB vorrangig. Möglich wäre damit allenfalls eine Minderung. Da der Mieter jedoch keinen Beweis für den Mangel angetreten habe, scheide auch das aus.

Die Begründung des (nicht revisionsfähigen) Urteils ist äußerst knapp. Ob tatsächlich nach Überlassung der Mietsache eine Anfechtung nicht mehr möglich ist, ist nämlich durchaus umstritten. Bei Voelskow (MüKo, 3. Aufl., Rn. 11 §§ 537- 543), der die Auffassung des Senats vertritt, heißt es, daß die herrschende Meinung, eingeschlossen der Bundesgerichtshof, eine Anfechtung nach Überlassung der Mietsache für zulässig hält. Bei Palandt-Weidenkaff (60. Aufl., Rn. 9 zu § 537 BGB) ist nur lapidar vermerkt, daß eine Anfechtung auch nach Überlassung der Mietsache grundsätzlich möglich sei. Auch die Vertreter der Auffassung, daß die Gewährleistungsvorschriften die Anfechtung verdrängen, schließen sie im übrigen nicht völlig aus, sondern deuten sie um in eine fristlose Kündigung (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 7. Aufl., Rn. 383 zu § 537 BGB). Eine etwas ausführlichere Begründung der Meinung des Senats hätte man sich schon gewünscht. Auch die Ausführungen zur Beweislast sind zweifelhaft, denn es ist kaum vorstellbar, daß der Mieter (nach erforderlichem richterlichen Hinweis) keinen Beweis für die Flächenabweichung durch Sachverständigengutachten angetreten hätte. Wenn darüber hinaus die Behauptung richtig gewesen wäre, daß im Hauptmietvertrag die Fläche mit 440 m2 angegeben war, während im Untermietvertrag 550 m2 vermietet wurden, wäre auch eine Umkehr der Beweislast zugunsten des Untermieters in Betracht gekommen.