Keine Anwendung des § 571 auf im Grundbuch noch nicht eingetragenen Vermieter

Keine Anwendung des § 571 auf im Grundbuch noch nicht eingetragenen Vermieter; Vermieterstellung; Eigentumsübergang

Wird der Vermieter erst nach Abschluß des Mietvertrages als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, bleibt er auch nach späterer Veräußerung des Grundstücks Vermieter.

Die Kl. ist geschäftsführende Gesellschafterin der Gesellschaft bürgerlichen Rechts Grundstücksgesellschaft X. GbR (im folgenden nur noch GbR). Die Kl. macht gegen die Bekl. zu 1. Mietzinsansprüche aus abgetretenem Recht geltend und nimmt die Bekl. zu 2. aus einem Schuldbeitritt in Anspruch.

Mit notariellem Vertrag vom 14. Dezember 1995 erwarben die A. GmbH, Herr B., die B. GmbH sowie die Kl., letztere seinerzeit noch handelnd unter der Firma G. GmbH als Gründungsgesellschafter der GbR das zu jener Zeit noch nicht fertiggestellte Einkaufs- und Dienstleistungszentrum in G. von der Z. GmbH & Co. KG (nachfolgend nur noch Z. KG). Dabei war die Z. KG zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages vom 14. Dezember 1995 selbst noch nicht Eigentümerin dieses Grundstücks. Die Z. KG hatte das Grundstück ihrerseits von der C. GmbH erworben.

Unter VII des Grundstückskaufvertrages vom 14. Dezember 1995 heißt es auszugsweise wie folgt:

"2. Der Veräußerer hat bezüglich des Vertragsgrundbesitzes bereits Miet- bzw. Pachtverhältnisse mit verschiedenen Vertragspartnern abgeschlossen (vgl. Anlage V zur Bezugsurkunde).

Der Erwerber übernimmt mit dem Tage des Besitzüberganges sämtliche Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen (§§ 571, 578 BGB)."

Die vorgenannte Regelung hatte Eingang in den Grundstückskaufvertrag gefunden, weil die Z. KG ihrerseits bereits eine Vielzahl von Mietverträgen über das Objekt abgeschlossen hatte. Unter anderem schlossen die Z. KG und die Bekl. zu 1. am 21. Juni 1995 einen Vertrag über die Überlassung eines Grundstücksteils mit einer Größe von ca. 2.800 m2 nebst der darauf zu errichtenden Tankstelle und Autowaschanlage an die Bekl. zu 1). In § 2 dieses Vertrages vereinbarten die Parteien, daß das Mietverhältnis zunächst auf die Dauer von 15 Jahren fest abgeschlossen werden sollte. Der Mietzins betrug gemäß § 4 des Vertrages monatlich 33.000 DM zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer. Im § 4 Abs. 6 des Vertrages kamen die Parteien überein, daß der Mietzins nur mit Zustimmung des Mieters abgetreten werden kann. In § 8 des Vertrages verpflichtete sich die ... als Vermieterin, mit Abschluß dieses Vertrages für den Mieter in besonderer notarieller Urkunde an dem in § 1 Abs. 1 bezeichneten Grundstück eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Tankstellenrecht) an rangerster Stelle zu bewilligen und zu beantragen. In § 12 des Vertrages schließlich gewährte die Bekl. zu 1. der Vermieterin Sicherheit durch den Schuldbeitritt der mitunterzeichnenden Bekl. zu 2., die - vertreten durch ihren Geschäftsführer D. - den Vertrag ebenfalls unterzeichnete. Am 11. Dezember 1996 erfolgte die Übergabe der Mietsache an die Bekl. zu 1. Am 16. Februar 1999 wurde die Z. KG als Eigentümerin des Grundstückes, auf dem sich die Tankstelle befindet, in das Grundbuch eingetragen. Am 21. Mai 1999 erfolgte auf der Grundlage des Vertrages vom 14. Dezember 1995 die Eintragung der Gesellschaft der GbR als Eigentümer dieses Grundstückes im Grundbuch. Mit Schreiben vom 4. Oktober 1999 forderte die Bekl. zu 1. die GbR auf, die in § 8 des Mietvertrages vom 21. Juni 1995 vorgesehene Dienstbarkeit zu ihren Gunsten im Grundbuch eintragen zu lassen und setzte ihr hierfür eine Frist bis zum 15. Oktober 1999, welche ergebnislos verstrich. Mit weiterem Schreiben vom 20. Oktober 1999 wiederholte die Bekl. zu 1. diese Aufforderung unter Setzung einer Frist bis zum 2. November 1999. Am 25. Oktober 1999 teilte die GbR mit, sie könne die Eintragung der vertraglich vorgesehenen Dienstbarkeit deshalb nicht veranlassen, weil es an einem farbigen Lageplan bezüglich des Grundstückes fehle. Mit Schreiben vom 9. November 1999 erklärte die Bekl. zu 1. gegenüber dem Prozeßbevollmächtigten der GbR die Kündigung des Mietvertrages vom 21. Juni 1995. Am 17. November 1999 bestellte die GbR zugunsten der Bekl. zu 1. die vertraglich geschuldete Dienstbarkeit, welche am 11. September 2000 in das Grundbuch eingetragen wurde. Mit Vereinbarung vom 30. März 2000/17. April 2000 trat die Z. KG sämtliche Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses gegen die Bekl. zu 1. an die Kl. ab. Mit weiterer Vereinbarung vom 20. Oktober 2000 trat die GbR, vertreten durch die Kl., ihre sämtlichen Ansprüche auf bestehenden und zukünftigen Mietzins gegen die Bekl. zu 1. und 2. an die Kl. ab. Die Bekl. zu 1. zahlte den vereinbarten Mietzins nach Übernahme des Mietobjektes am 16. Februar 1999 nicht. (...)

I. Die Kl. begehrt von der Bekl. zu 1. zu Recht auf der Grundlage des Mietvertrages vom 21. Juni 1995 den im Tenor aufgeführten rückständigen Mietzins. Denn zwischen der Bekl. zu 1. und der Z. KG ist am 21. Juni 1995 wirksam ein Mietvertrag geschlossen worden. Da die Bekl. zu 1. das Mietobjekt seit dem 11. Dezember 1996 zum Betrieb einer Tankstelle bzw. einer Waschanlage nutzt, ist sie auch seit diesem Zeitpunkt zur Zahlung des mit der Z. KG vertraglich vereinbarten Mietzinses in Höhe von 33.000 DM monatlich zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer verpflichtet.

Das zwischen der Z. KG und der Bekl. zu 1. auf der Grundlage des Mietvertrages vom 21. Juni 1995 begründete Mietverhältnis ist nicht aufgrund der am 14. Dezember 1995 erfolgten Grundstücksveräußerung an die GbR auf diese gem. § 571 Abs. 1 BGB übergegangen. Zwar wurden die Gesellschafter der GbR in Vollzug des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 14. Dezember 1995 am 21. Mai 1999 als Eigentümer des Grundstückes in das Grundbuch eingetragen. § 571 Abs. 1 BGB findet gleichwohl keine Anwendung, weil diese Vorschrift, die für ihre Rechtsfolgen auf den Eigentumsübergang abstellt, den Mieter dann nicht schützt, wenn er den Mietvertrag mit dem Vermieter zu einem Zeitpunkt abgeschlossen hat, zu dem dieser noch nicht als Eigentümer des Grundstückes in das Grundbuch eingetragen war. Die Rechtsfolgen des § 571 BGB, nämlich der Eintritt des Erwerbers in die Vermieterstellung, und das Ausscheiden des Veräußerers aus dieser Stellung, treten nämlich nur dann ein, wenn der veräußernde Eigentümer zugleich der Vermieter ist (vgl. insoweit Emmerich in Staudinger, 12. Aufl., § 571 Rdnr. 30; BGH NJW 1974, 1551; LG München NJW 1962, 2159). So liegt der Fall hier. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen der Bekl. zu 1. und der Z. KG war die Z. KG ihrerseits nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Vollendung ihres Rechtserwerbs vollzog sich erst mit Eintragung des Eigentümers in das Grundbuch am 16. Februar 1999. (...)

Die Kl. ist auch bezüglich der von ihr geltend gemachten Mietzinsansprüche aktiv legitimiert. Denn sie hat die Mietzinsforderungen im We-ge der Abtretung wirksam von der ... am 30. März/17. April 2000 erworben (§ 398 BGB). In dieser, als Abtretungserklärung bezeichneten Vereinbarung hat nämlich die Z. KG an die Kl. sämtliche Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses gegen die S. GmbH aus dem Mietvertrag vom 21. Juni 1995 abgetreten. Die Kl. hat diese Abtretung angenommen. Zwar haben die Parteien des Mietvertrages vom 21. Juni 1995 in § 4 Nr. 6 vereinbart, daß der Mietzins nur mit Zustimmung der Bekl. zu 1. abgetreten werden kann. Dieser Zustimmungsvorbehalt stellt eine ab-geschwächte Form eines Abtretungsausschlusses dar, auf den § 399 Alt. 2 BGB grundsätzlich Anwendung findet. Gleichwohl ist die Abtretung vom 30. März/17. April 2000 nicht unwirksam. Denn der zwischen den Parteien des Mietvertrages vereinbarte Zustimmungsvorbehalt gilt hier aufgrund der Vorschrift des § 354 a Satz 1 HGB nicht. Danach ist die Abtretung einer Geldforderung durch Vereinbarung mit dem Schuldner entgegen § 399 Alt. 2 BGB dann wirksam, wenn das Rechtsgeschäft, das diese Forderung begründet, für beide Teile ein Handelsgeschäft ist. So liegt der Fall hier. Die Z. KG, bei der es sich um eine Kommanditgesellschaft handelt, ist Kaufmann gemäß § 6 Abs. 1 HGB (vgl. insoweit Baumbach/Haupt, Handelsgesetzbuch, 29. Aufl., § 6 Rdnr. 1). Gleiches gilt für die Bekl. zu 1., bei der es sich ihrer Rechtsform nach um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung handelt. Der Mietvertrag stellt sich darüber hinaus auch für beide Mietvertragsparteien als ein zum Betrieb ihres Handelsgewerbes gehörendes Geschäft und damit als ein Handelsgeschäft im Sinne von § 343 HGB dar. (...)

Nach § 571 BGB tritt der Erwerber an die Stelle des Veräußerers und wird neuer Vermieter. Das aber nur dann, wenn der Vermieter auch Eigentümer war.

Eine Kommanditgesellschaft hatte das Grundstück gekauft, war aber noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Schon vor der Eintragung vermietete sie an die Beklagte das Grundstück zum Betrieb einer Tankstelle. Später veräußerte sie das Grund-stück weiter. Die Mieterin meinte u. a., damit stünden der KG keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr zu.

Mit Urteil vom 12. April 2001 folgte das Landgericht Stendal dem nicht und verwies darauf, daß die Rechtsfolgen des § 571 BGB nur dann eingreifen, wenn der Vermieter auch Eigentümer war. Der bloß beabsichtigte Eigentumserwerb reicht nicht. Da die Vermieterin zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch nicht im Grundbuch eingetragen war, blieb sie also auch nach der Veräußerung weiter in der Vermieterstellung.

Siehe auch ausführliche Anmerkungen von Luckey Seite 908. Das Urteil ist durchaus zweifelhaft. Zum einen fällt die sprachliche Ungenauigkeit auf, wenn von Veräußerung und Erwerb die Rede ist, während der Kaufvertrag gemeint ist. Daß diese Ungenauigkeit sich auch im notariellen Kaufvertrag wiederfand, spielt keine Rolle. Zu unterscheiden sind nämlich der dingliche und der schuldrechtliche Teil (Kaufvertrag). Hier gibt es einen Verkäufer und einen Käufer. Davon getrennt ist der dingliche Vertrag, der den Eigentumserwerb betrifft. Hier spricht das Gesetz vom Veräußerer und vom Erwerber; der Eigentumserwerb wird mit der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen. Das Kernproblem betrifft die Frage, ob § 571 BGB dann ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter erst nach Abschluß des Mietvertrages (aber vor der Veräußerung) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Das dürfte entgegen der Meinung des Landgerichts Stendal eher zu bejahen sein, denn für die Frage der Identität zwischen Vermieter und Veräußerer kommt es nicht auf den Abschluß des Mietvertrages, sondern auf den der Weiterveräußerung an einen Dritten an. Zu diesem Zeitpunkt war aber die Vermieterin schon längst im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Die vom Landgericht Stendal zitierten Fundstellen stützen das Urteil nicht. In dem vom Landgericht München entschiedenen Fall war für den Vermieter zwar eine Vormerkung eingetragen gewesen, er war jedoch zu keinem Zeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ähnlich war es in dem vom BGH entschiedenen Fall. Entscheidender Zeitpunkt muß daher die Weiterveräußerung durch den Vermieter sein. War er zu diesem Zeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wird der Erwerber neuer Vermieter.