Keine anteilige Haftung des Sondereigentümers in Altfällen

1. Ein mit den Wohnungseigentümern abgeschlossener Vertrag eines Versorgungsunternehmens ist auch dann, wenn er nicht ausdrücklich die Eigentümergemeinschaft als Vertragspartei benennt, in der Regel mit dem rechtsfähigen Verband abgeschlossen. 2. Die Vorschrift des § 10 Abs. 8 WEG über die anteilige Haftung des Wohnungseigentümers ist nicht auf Altfälle anzuwenden.

(Leitsätze der Redaktion)

II. 12 Die Berufung des Bekl. ist begründet, weil auf die vor dem 1.7.2007 entstandene Schuld der Wohnungseigentümergemeinschaft § 10 Abs. 8 WEG nicht anwendbar ist und die Voraussetzungen für eine persönliche Haftung des Bekl. aus Vertrag oder anderen Rechtsgründen nicht nachgewiesen sind.

13 1. Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss des BGH vom 2.6.2005 (BGHZ 163, 154) hat zur Konsequenz, dass für deren Schulden der einzelne Wohnungseigentümer nicht von Gesetzes wegen unmittelbar (gesamtschuldnerisch) einzustehen hat. Eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer kommt vielmehr nur in Betracht, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Der zum Beweis hierfür benannte Zeuge der Kl. hat berichtet, er wisse nicht, wie das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien zustande gekommen sei. Schriftliche Unterlagen existieren bei der Kl. hierzu nicht. Der Umstand, dass die Kl. die streitgegenständliche Rechnung an die "WEG M.-Str. 6" gerichtet hat, spricht für die Richtigkeit des Vortrags des Bekl., dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner sein sollte, nicht aber die jeweiligen Wohnungseigentümer persönlich. Dies findet seine Bestätigung in dem allerdings vom Bekl. nicht unterzeichneten Vertragsentwurf der Kl., in welchem ausdrücklich als Vertragspartner die "WEG M.-Str. 6" festgehalten ist.

14 2. Ein mit den Wohnungseigentümern abgeschlossener Vertrag ist auch dann, wenn er nicht ausdrücklich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartei benennt, in der Regel mit dem rechtsfähigen Verband, nicht mit den einzelnen Eigentümern geschlossen. Etwas anderes wird ausnahmsweise nur dann in Betracht kommen, wenn der Vertrag aufgrund besonderer Umstände (z. B. geringe Größe der Liegenschaft, einmaliger Leistungsaustausch, persönliche Verbundenheit der Vertragspartner, besonderes Sicherungsinteresse des Gläubigers) gerade mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgeschlossen wurde (BGHZ 163, 154). Dafür ist vorliegend jedoch nichts ersichtlich. Das Anwesen, welches die Kl. beliefert hat, ist keineswegs eine in diesem Sinne kleine Liegenschaft. Ausweislich des vorgelegten notariellen Vertrages ist Sondereigentum an insgesamt 6 Wohnungen und Teileigentum an 3 Garagen begründet worden. [...]

17 5. Der Senat vermag der Auffassung des Landgerichts, dass auf den vorliegenden Altfall bereits die neu eingeführte Vorschrift des § 10 Abs. 8 WEG anwendbar sei, nicht zu folgen.

18 § 10 Abs. 8 WEG ist durch Art. 1 Nr. 4 f des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 (BGBI. I 370) eingefügt worden. Nach Art. 4 Satz 2 ist dieses Gesetz am 1.7.2007 in Kraft getreten. Das Gesetz enthält in Art. 1 Nr. 21 eine Übergangsvorschrift. Hiernach sind für die am 1.7.2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentumssachen die durch Art. 1 u. 2 des Gesetzes geänderten Vorschriften in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden. Weitere Übergangsvorschriften enthält das Gesetz nicht.

19 § 10 Abs. 8 WEG n. F. ist keine Vorschrift über das Verfahren. Dies bedeutet, dass § 10 Abs. 8 WEG n. F. grundsätzlich sofort anwendbar ist. Allerdings heißt dies nicht, dass § 10 Abs. 8 WEG auch auf abgeschlossene Sachverhalte anwendbar wäre.

20 Art. 170 EGBGB bestimmt, dass für ein Schuldverhältnis, das vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches entstanden ist, die bisherigen Gesetze maßgebend bleiben. Diese Bestimmung hat heute keinen unmittelbaren Anwendungsbereich. Sie ist jedoch Ausfluss eines allgemeinen Grundsatzes des Privatrechts, dass für ein unter der alten Rechtsordnung entstandenes Rechtsverhältnis grundsätzlich deren Bestimmungen maßgebend bleiben (vgl. BGHZ 149, 337; Staudinger/Hönle [September 1997], Art. 170 EGBGB Rdn. 4; vgl. auch BGH NJW-RR 2008, 172, VersorgW 2005, 228 jeweils zu Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB und BGH NJW-RR 2005 962 zu Art. 229 § 3 EGBGB). Voraussetzung für die Anwendung früheren Rechts ist, dass sich der gesamte Entstehungstatbestand unter seiner Geltung verwirklicht hat (vgl. MünchKomm/Krüger, 4. Aufl. Art. 170 EGBGB Rdn. 4). Nachdem die klägerischen Forderungen vor dem 1.7.2007 begründet und fällig geworden sind und keine vom Grundsatz abweichende Übergangsregelung normiert worden ist, hat es bei dem von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Grundsatz zu verbleiben, dass der einzelne Wohnungseigentümer mangels besonderen Verpflichtungstatbestandes für die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unmittelbar einzustehen hat (wie hier Briesemeister NZM 2008, 230; Schach, juris PR-MietR 9/2008 Anm. 6; vgl. auch Bergerhoff NZM 2007, 553; a. A. Bärmann/Wenzel, Wohnungseigentumsgesetz, 10. Aufl. § 10 Rn. 304).

Nach ständiger früherer Rechtsprechung des Kammergerichts hafteten die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für Versorgungsleistungen (Strom, Gas, Wasser und Abwasser). Mit einer rechtskräftigen Einzelrichterentscheidung hat das Kammergericht am 12. Februar 2008 (GE 2008, 477) aus der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WE-Gemeinschaft durch den BGH die Konsequenz gezogen, dass nur die Gemeinschaft zahlungspflichtig sei. Allerdings komme, auch für Altfälle, die seit dem 1. Juli 2007 gültige anteilige Haftung des Wohnungseigentümers in Betracht. Nunmehr hatten sich ein anderer Senat des Kammergerichts und das OLG Karlsruhe mit dieser Frage zu beschäftigen.

Im vom Kammergericht entschiedenen Fall hatte der Hausverwalter namens der WEG-Gemeinschaft einen Vertrag über die Herstellung eines Schmutzwasserhausanschlusskanals abgeschlossen. In dem vom OLG Karlsruhe entschiedenen Fall gab es lediglich Rechnungen für den Bezug von Strom, Gas, Wasser und Entsorgung von Abwasser, die an die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet waren. Ein ausdrücklicher Vertrag fehlte. Die Klagen gegen die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft wurden abgewiesen.

Mit Urteil vom 16. Dezember 2008 schloss sich der 6. Senat des Kammergerichts dem rechtskräftigen Urteil des 27. Senats vom 12. Februar 2008 an. Ein Vertrag sei nur mit der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen worden. Dann komme ein zusätzlicher Vertragsabschluss durch den einzelnen Wohnungseigentümer durch Entgegennahme von Leistungen nicht in Betracht. Die anteilige Haftung gem. § 10 Abs. 8 WEG sei auf Altfälle nicht anzuwenden.

Das OLG Karlsruhe kommt in seinem Urteil vom 30. Oktober 2008 zum selben Ergebnis. Es verweist auf den Rechtsgedanken des Art. 170 EGBGB, wonach ohne gesetzliche Überleitungsregelungen auf Forderungen, die vor dem 1. Juli 2007 begründet wurden, nur das frühere Recht anwendbar sei.