Keine Angaben zur theoretischen Mietzinserhöhung bei Ankündigung einer Modernisierung

Teilt der Vermieter dem Mieter in einem Ankündigungsschreiben über beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB mit, daß infolge dieser Maßnahmen keine Erhöhung des Mietzinses erfolgt, muß er keine Angaben über eine theoretisch mögliche Mietzinserhöhung machen.

I. Mit Schreiben vom 11.5.1999 kündigte die Kl. den beabsichtigten Austausch der hofseitigen Fenster in der Wohnung des Bekl. an und forderte diesen zur Duldung der Arbeiten auf. Das Schreiben enthält Angaben über Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme und führt über die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses aus:

Der Mietzins wird durch diese Maßnahme nicht erhöht. Eine Modernisierungsumlage nach § 3 MHG ist nicht vorgesehen.

Der Bekl. widersprach der angekündigten Maßnahme. Die Kl. erhob gegen ihn Klage auf Duldung des Austausches der hofseitigen Kastenfenster durch neue Holzfenster in dessen Wohnung. Der Bekl. beantragte Klageabweisung. Mit Endurteil vom 26.10.1999 gab das Amtsgericht der Klage statt. Gegen diese Entscheidung legte der Bekl. form- und fristgerecht Berufung ein, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Er ist der Auffassung, das Ankündigungsschreiben der Kl. vom 11.5.1999 genüge nicht den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 BGB. Das Landgericht hat am 8.6.2000 beschlossen, wegen grundsätzlicher Bedeutung einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Muß ein Ankündigungsschreiben über beabsichtigte Modernisierungsarbeiten gemäß § 541 b Abs. 2 BGB die Mitteilung einer theoretisch möglichen Mieterhöhung auch dann enthalten, wenn eine solche nach der Erklärung des Vermieters nicht beabsichtigt ist?

Dazu führt das Landgericht aus, es beabsichtige anzunehmen, daß die Ankündigung mit Schreiben vom 11.5.1999 formell nicht ordnungsgemäß sei, weil das Schreiben keine Angaben zu der objektiv möglichen Mietzinserhöhung nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten enthalte. Auch wenn der Vermieter wegen der Modernisierungsmaßnahme ausdrücklich keine Mieterhöhung beabsichtige, gehöre zur vollständigen Mitteilung der Auswirkungen der Modernisierung gemäß § 541 b Abs. 2 BGB auch die Angabe einer theoretisch möglichen Mieterhöhung, um dem Mieter eine sachgerechte Abwägung der Vor- und Nachteile der Modernisierung und ihrer Folgen sowie eine Entscheidung über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses oder eine Fortsetzung zu den geänderten Bedingungen zu ermöglichen. Der Verzicht des Vermieters auf Mieterhöhung schließe ein diesem zuwiderlaufendes Mieterhöhungsverlangen und eine prozessuale Auseinandersetzung darüber nicht aus.

II. 1. Die Vorlage an das Bayerische Oberste Landesgericht (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350) ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO; BayObLGZ 1989, 319/321). Die Voraussetzungen für einen Rechtsentscheid sind auch im übrigen gegeben.

Bei der vorgelegten Frage (vgl. LG München I DWW 1997, 260/261) handelt es sich um eine Rechtsfrage, die den Anwendungsbereich des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB hinsichtlich der Angaben über die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses betrifft. Sie ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Auf den von der Kl., einer Baugenossenschaft, mit dem Bekl. abgeschlossenen Dauernutzungsvertrag über eine Genossenschaftswohnung findet Mietrecht Anwendung; die Mitgliedschaft des Bekl. bei der Kl. ändert nichts am Rechtscharakter des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses (h. M.; vgl. OLG Karlsruhe ZMR 1985, 122/123 f. m. w. N.).

Die Frage ist auch entscheidungserheblich, weil bei ihrer Bejahung das Ankündigungsschreiben der Kl. als unvollständig anzusehen wäre mit der Folge, daß der Bekl. aufgrund dieser Ankündigung den Fensteraustausch nicht zu dulden hätte (vgl. Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. §§ 541 a, 541 b Rn. 70). Das Landgericht geht offensichtlich nicht davon aus, daß ein Bagatellfall im Sinne des § 541 b Abs. 2 Satz 4 BGB vorliegt, der eine Ankündigung und damit auch die Angabe der zu erwartenden Mietzinserhöhung entbehrlich machen würde. Eine solche Tatsachenwertung hat der Senat grundsätzlich zu beachten (vgl. BayObLG NJW-RR 98, 1705).

2. Der Senat faßt die Frage ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns neu (BayObLGZ 1989, 406/409) und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet.

a) Die Vorschrift des § 541 b BGB gilt allgemein für die Miete von Räumen. Bei Wohnraummietverhältnissen sind gem. § 541 b Abs. 4 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam. Will der Wohnungsvermieter Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums vornehmen, muß der Mieter diese nur dulden, wenn die Maßnahmen für ihn oder seine Familie keine Härte bedeuten, die nach Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist (§ 541 b Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Verwendungen des Mieters und die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (§ 541 b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Damit der Mieter in die Lage versetzt wird, die Zumutbarkeit der Maßnahme zu überprüfen, etwaige Hartegründe gegenüber der geplanten Modernisierung vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Kündigungsrecht (§ 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB) Gebrauch machen soll (vgl. BT-Drucks. 9 [1982]/2079 S. 13; Bub/Treier/Kraemer Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. III A 1115), trifft den Vermieter die Informationspflicht nach § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB. Der Vermieter muß dem Mieter zwei Monate vor dem Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses schriftlich mitteilen (§ 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die form- und fristgerechte Mitteilung mit den vorgeschriebenen Angaben ist Voraussetzung für die Fälligkeit der Duldungsverpflichtung des Mieters, so daß diese bei fehlender, verspäteter oder unzulänglicher Mitteilung nicht besteht (Bub/Treier/Kraemer a. a. O. Rn. 1116 m. w. N.).

Im Hinblick auf die sich aus der unvollständigen Mitteilung ergebenden Folgen dürfen schon aus verfassungsrechtlichen Gründen an den Inhalt des Ankündigungsschreibens keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Eine extensive Interpretation der Mitteilungspflicht als verfahrensrechtliche Voraussetzung für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme darf nicht den grundgesetzlich geschützten Anspruch des Vermieters auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Maßnahme verkürzen; der Rechtsschutz darf nicht von einer unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvorschriften abhängig gemacht werden (vgl. BVerfG NJW 1989, 969).

b) Die Information über die voraussichtliche Mietzinserhöhung soll nach dem Willen des Gesetzgebers den Mieter gegen den Versuch der "Luxusmodernisierung" schützen, ohne hierdurch aber gleichzeitig auch sachgerechte Verbesserungen älterer Wohnungen zu hemmen (BT-Drucks. a. a. O. S. 10). Damit der Mieter anhand der bisherigen Mietzinshöhe und seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse auch unter diesem Aspekt die Zumutbarkeit der Maßnahme prüfen kann, muß die auf ihn zukommende finanzielle Belastung so konkret wie möglich angegeben werden (vgl. Bub/Treier/Kraemer a. a. O. Rn. 1115; Staudinger/Emmerich a. a. O. Rn. 74 m. w. N.). Anzugeben ist dabei der nach den Grundsätzen des § 3 MHG bzw. bei preisgebundenem Wohnraum nach den verschiedenen Preisvorschriften zu berechnende absolute Erhöhungsbetrag (h. M.; vgl. Lammel a. a. O. Rn. 41; Bub/Treier/Kraemer a. a. O. Rn. 1115 m. w. N.). Diesen Anforderungen wird ein Ankündigungsschreiben gerecht, das ausdrücklich mitteilt, daß die vorgesehene Maßnahme keine Mietzinserhöhung nach § 3 MHG nach sich zieht. Eine präzisere Mitteilung des Erhöhungsbetrages, nämlich Null, ist hier dem Vermieter nicht möglich. An diese Erklärung wäre auch sein Rechtsnachfolger gebunden (§ 571 Abs. 1 BGB).

c) Entgegen der Auffassung des Landgerichts besteht eine weitergehende Mitteilungspflicht nicht. Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Vorschrift des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB erfordern die Mitteilung einer theoretisch möglichen Mietzinserhöhung. Der Gesetzgeber ist für die Zumutbarkeitsprüfung von den konkreten Auswirkungen auf die Miethöhe ausgegangen (vgl. BT-Drucks. a. a. O. S. 13). Wenn der Mieter infolge der vorgesehenen Maßnahme keine Mieterhöhung zu befürchten hat, spielt für ihn eine theoretisch nach § 3 MHG mögliche Mieterhöhung keine Rolle. Erklärt der Vermieter, nach Abschluß der Modernisierung keine Mieterhöhung nach § 3 MHG vorzunehmen, hat der Mieter die erforderliche Information, um seine Entscheidung über die Duldung der Modernisierungsmaßnahme unter dem Aspekt Mietzinserhöhung treffen zu können.

Durch das Ankündigungsschreiben gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB soll der Mieter in den Stand gesetzt werden, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die Maßnahme dulden oder ihr entgegentreten soll (vgl. BT-Drucks. a. a. O. S. 13). Dazu bedarf es einer eindeutigen Information. Dieser Anforderung liefe aber zuwider, wenn der Vermieter trotz seiner Erklärung, keine Mieterhöhung zu verlangen, verpflichtet wäre, eine nach § 3 MHG mögliche Mieterhöhung anzugeben. Dies würde beim Mieter Zweifel an der Zuverlässigkeit der Erklärung des Vermieters auslösen.

Es kann nicht zweifelhaft sein, daß der Vermieter an seine Erklärung, keine Mietzinserhöhung zu verlangen, gebunden ist (vgl. BT-Drucks. a. a. O. S. 13; Staudinger/Emmerich a. a. O. Rn. 71; Bub/Treier/Kraemer a. a. O. Rn. 1116; Lammel a. a. O. Rn. 47; Emmerich/Sonnenschein Miete 6. Aufl. §§ 541 a, 541 b Rn. 20; Schmidt Futterer/Eisenschmid Mietrecht 7. Aufl. § 541b Rn. 177; Sternel Mietrecht 3. Aufl. II Rn. 334). Die Auffassung des Landgerichts, der Mieter könne und müsse durch extensive Auslegung der Informationspflicht auch vor unberechtigten Klagen geschützt werden, geht an den rechtlichen Gegebenheiten vorbei.

Grundsätzlich muß der Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen den Mieter zwei Monate vor Beginn der Maßnahmen über Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer und die voraussichtliche Mieterhöhung informieren. Will er ohne Mieterhöhung informieren, muß der dazu jedenfalls keine Angaben machen.

Eine Baugenossenschaft wollte ihr Anwesen modernisieren. Sie kündigte den Mietern die beabsichtigten Maßnahmen an, wobei das Schreiben Angaben über Art, Umfang, Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen enthielt. Bezüglich der zu erwartenden Mietzinserhöhung wurde erklärt, eine Modernisierungsumlage sei nicht vorgesehen. Ein Mieter widersprach, wurde auf Duldung der Maßnahmen verklagt, und das Amtsgericht gab der Genossenschaft auch recht. Das in der Berufung damit befaßte Landgericht wollte im Wege des Rechtsentscheides vom Bayerischen Obersten Landesgericht tatsächlich wissen, ob die Modernisierungsankündigung die Mitteilung einer "theoretisch möglichen Mieterhöhung" auch dann enthalten müsse, wenn nach einer Erklärung des Vermieters eine solche gar nicht beabsichtigt sei.

Das Bayerische Oberste Landesgericht tat dem Landgericht den Gefallen und beantwortete die Frage tatsächlich durch Rechtsentscheid mit "nein". In einem solchen Fall sei es ausreichend, wenn das Ankündigungsschreiben ausdrücklich mitteile, daß die vorgesehene Maßnahme keine Mietzinserhöhung nach § 3 nach sich ziehe. Das Gericht wörtlich: "Eine präzisere Mitteilung des Erhöhungsbetrages, nämlich Null, ist dem Vermieter nicht möglich."

Entgegen der vom Landgericht vorgetragenen Auffassung bestehe keine weitergehende Mitteilungspflicht. Der Gesetzgeber sei bei der Frage der Zumutbarkeitsprüfung von den konkreten Auswirkungen auf die Miete ausgegangen. Wenn der Mieter infolge der Maßnahme keine Mieterhöhung zu befürchten habe, spiele für ihn eine theoretisch nach dem Gesetz mögliche Mieterhöhung auch keine Rolle.