Keine Angabe zur Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen braucht jedenfalls dann keine Angaben zur Kappungsgrenze zu enthalten, wenn verschiedene Kappungsgrenzen nicht in Betracht kommen können.

Unstreitig hat die Bekl. nach Zustellung der Klage diese nicht schon im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht anerkannt, sondern erst im Folgetermin am 5. Oktober 2001. Die Klage war aber nicht erst zu diesem Zeitpunkt begründet, sondern schon bei Klageeinreichung und -zustellung, denn - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und der Bekl. - war das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 24. Oktober 2000 nicht formell unwirksam. Soweit das Amtsgericht und die Bekl. in diesem Ausführungen zur Kappungsgrenze verlangen, kann dem nicht gefolgt werden, denn die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung verlangt - zumindest dann, wenn wie hier keine verschiedenen Kappungsgrenzen in Betracht kommen können - keine Ausführungen zur Einhaltung der Kappungsgrenze (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 236; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A. Rdnr. 357; Voelskow in Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 41; LG Saarbrücken WuM 1997, 626, 627; LG Berlin [ZK 65] GE 1997, 238, 239). Eine Begründung der Kappungsgrenze ist deshalb nicht erforderlich, weil der Mieter grundsätzlich die für die Berechnung der Kappungsgrenze erforderlichen Angaben kennt und er auch ohne den Hinweis auf die Einhaltung der Kappungsgrenze in der Lage ist, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen. Dem steht auch nicht entgegen, daß in dem Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2000 der Wert 358,74 DM als Grundmiete bezeichnet worden ist. Zum einen wußte die Bekl., daß dieser Wert der von ihr bisher geschuldeten Nettomiete entsprach, und zum anderen wird der Begriff der Grundmiete auch synonym mit dem Begriff der Nettokaltmiete verwandt (vgl. Börstinghaus, a. a. O., § 4 MHG Rdnr. 7; Schultz, a. a. O., III. A. Rdnrn. 313 und 348; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdnrn. 2 und 2 a), so daß sich vielmehr bereits aus dem Mieterhöhungsverlangen selbst die Erläuterung der Einhaltung der Kappungsgrenze ergab. (...)

Der Vermieter muß (jetzt) ein Erhöhungsverlangen (mindestens) in Textform (früher: Schriftform) erklären und begründen. Angaben zur Einhaltung der Kappungsgrenze von 20 % (früher 30 %) sind nicht zwingend (aber empfehlenswert).

Im Mieterhöhungsverlangen, das sich auf den Mietspiegel stützte, fehlten Angaben zur Kappungsgrenze. Die Mieterin stimmte zunächst dem Erhöhungsverlangen nicht zu, sondern ließ sich verklagen. Erst im zweiten Termin zur mündlichen Verhandlung erkannte sie den Anspruch an, woraufhin das Amtsgericht der Vermieterin die Kosten auferlegte, da das Mieterhöhungsverlangen mangels Angaben zur Kappungsgrenze unwirksam gewesen sei.

Mit Beschluß vom 22. Dezember 2001 legte das Landgericht Berlin die Kosten der Mieterin auf, da im Mieterhöhungsverlangen nicht die Einhaltung der Kappungsgrenze zu erläutern sei - dies jedenfalls dann, wenn nicht verschiedene Rechnungen möglich seien.

Die nahezu formelhafte Wiederholung der herrschenden Meinung, der Mieter könne die Berechnung der Kappungsgrenze selbst vornehmen, ist kaum überzeugend. In der Praxis zeigt sich immer wieder, daß auch im Mietrecht erfahrene Anwälte die Kappungsgrenze nicht fehlerfrei berechnen. Der vorsichtige Vermieter wird deshalb schon im Mieterhöhungsverlangen entsprechende Angaben machen, zumal er dies nach einhelliger Auffassung im späteren Prozeß ohnehin tun muß. Angaben zur Kappungsgrenze gehören nämlich zur Schlüssigkeit der Klage. Mieter, die während eines Prozesses erkennen, daß das Mieterhöhungsverlangen begründet war, sollten im übrigen nicht schlicht dem Vermieter schreiben, sie stimmten nunmehr doch zu. Die Folge ist dann nämlich eine Erledigung der Hauptsache, für die es bei den drei Gerichtsgebühren bleibt, die der Mieter zu tragen hat. Schreibt er dagegen an das Gericht, er erkenne den Anspruch an, ergeht ein Anerkenntnisurteil mit der Folge, daß nur eine Gerichtsgebühr vom Mieter zu zahlen ist. Das kommt allemal billiger - auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß bei einem Anerkenntnisurteil ein Rechtsanwalt eine halbe Verhandlungsgebühr geltend machen kann.