Keine Angabe von Drittmitteln (Kürzungsbeträgen) ohne Auswirkung auf Mieterhöhungsverlangen

Der Vermieter ist nicht zu überflüssigen Mitteilungen in einem Mieterhöhungsverlangen verpflichtet, so daß Kürzungsbeträge nicht angegeben werden müssen, die keine Auswirkung auf die verlangte Miethöhe haben.

I. Die Berufung ist gemäß § 511 ZPO statthaft, und die gemäß § 511 a Abs. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 516, 518 und 519 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

II. Die Berufung ist auch in vollem Umfang begründet.

Die Kl. kann von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung des Nettokaltmietzinses für die von ihr gemietete Wohnung im Hause K.-A. 141, Berlin, von 505,76 DM um einen Betrag von 91,46 DM auf 597,22 DM mit Wirkung ab dem 1. April 2000 verlangen.

1. Die von der Kl. erhobene Klage ist zulässig. (...)

b) Die Unzulässigkeit der Klage ergibt sich nicht daraus, daß das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Januar 2000 nicht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG entspräche und deshalb nicht geeignet wäre, die Überlegungsfrist und die Klagefrist auszulösen. Nach der genannten Vorschrift ist der Anspruch nach § 2 Abs. 1 MHG schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Dabei sind auch etwaige nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG erhebliche Kürzungsbeträge anzugeben.

aa) Die Kl. hat aufgrund von Sanierungsmaßnahmen im Jahr 1994 Fördermittel der IBB vereinnahmt, die in dem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Januar 2000 nicht als Kürzungsbetrag ausgewiesen worden sind. Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG sind vom Jahresbetrag der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen, im Falle des § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG mit 11 % des einmaligen Baukostenzuschusses. Die Kl. hatte im Anschluß an die von ihr durchgeführten Sanierungsmaßnahmen mit Schreiben vom 25. Mai 1994 den damals maßgeblichen Nettokaltmietzins für die Wohnung der Bekl. unter Berufung auf § 3 MHG um einen Betrag von 0,46 DM/qm erhöht.

Die Darstellung der Kl. ist schlüssig, soweit sie die Frage betrifft, wie sich der Modernisierungszuschlag unter Berücksichtigung des einmaligen Baukostenzuschusses der IBB errechnet hat. Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen wurden Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten an der im Hause befindlichen Zentralheizungsanlage nebst der Warmwasserversorgung durchgeführt, wobei die Modernisierungsarbeiten dem Ziel der Energieeinsparung dienten. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Mai 1994 differenzierte zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten, wobei dargestellt worden ist, welche Sanierungsmaßnahmen jeweils den beiden Bereichen zuzurechnen waren. Aus dem Bewilligungsbescheid der IBB vom 17. Dezember 1992 und dem Änderungsbescheid aus dem Jahr 1995 ging hervor, daß sich der gewährte Baukostenzuschuß auf 50 % der gesamten Baukosten, bestehend aus Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten, belief. Die Baukosten, die von der IBB anerkannt wurden, blieben in geringem Umfang hinter den Gesamtkosten zurück, welche dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Mai 1994 zugrunde lagen, ohne daß die IBB eine Differenzierung zwischen den Kosten für die Instandhaltungs- und die Modernisierungsarbeiten vorgenommen hätte. Soweit die Kl. ungeachtet des geringeren Umfangs der von der IBB anerkannten Baukosten bezüglich der Kosten für die Modernisierungsarbeiten eine Förderung in Höhe von 50 % angenommen hat, begünstigte diese Berechnungsmethode die Mieter durch das Ergebnis eines höheren Kürzungsbetrages. Die Berechnungsmethode der Kl. basierte auf dem theoretischen Ausgangspunkt, die IBB habe die Kosten für die Modernisierungsarbeiten in vollem Umfang als zuschußfähig anerkannt. Unter Zugrundelegung des gemäß § 3 Abs. 1 MHG maßgeblichen Satzes von 11 % und einer Gesamtwohnfläche von 13.330,47 qm ergab sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 0,46 DM/qm, der die Grundlage für die Berechnung des Modernisierungszuschlages bildete.

Die Bekl. ist dem schlüssigen Vortrag der Kl. nicht entscheidungserheblich entgegengetreten. Soweit die Bekl. behauptet hat, die von der Kl. durchgeführten Sanierungsmaßnahmen hätten "im wesentlichen" Modernisierungsarbeiten umfaßt, hat sich die Bekl. nicht mit den einzelnen Positionen im Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Mai 1994 auseinandergesetzt. Soweit die Bekl. behauptet hat, im Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Mai 1994 sei die Gesamtwohnfläche für die Gebäude K.-A. 133-143 und F. T. 1-2 mit 13.330,47 qm zu hoch veranschlagt worden, nimmt sie Bezug auf einen weiteren Bewilligungsbescheid der IBB betreffend Sanierungsmaßnahmen im Jahr 1999, der vom 11. März 1999 datiert. In dem Bewilligungsbescheid ist eine Gesamtwohnfläche von 10.209,50 qm angegeben, wobei die Bekl. verkannt hat, daß die darin aufgeführten Sanierungsmaßnahmen nur die Gebäude K.-A. 133-143 betrafen. Im übrigen könnten die Anteile von Wohn- und Gewerbefläche an der Gesamtfläche einer Wohnanlage im Laufe der Jahre in Abhängigkeit von der tatsächlichen Nutzung der vorhandenen Gebäude variieren.

bb) Der einmalige Baukostenzuschuß von 670.839,51 DM bezüglich der Kosten für die Modernisierungsarbeiten führt gemäß § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG zu einem nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG zu berücksichtigenden Kürzungsbetrag von ebenfalls 0,46 DM/qm = 38,98 DM. Dieser Betrag wäre jedoch nicht von dem Betrag von 597,22 DM, auf den der Nettokaltmietzins gemäß § 2 Abs. 1 MHG erhöht werden sollte, abzuziehen, sondern von der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich nach den Angaben in dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Januar 2000 wie folgt errechnet: 84,74 qm x 7,90 DM/qm = 669,45 DM. Ein solcher Abzug würde zu einem Betrag von 669,45 DM - 38,98 DM = 630,47 DM führen, der immer noch über dem Betrag von 597,22 DM liegt, auf den der Nettokaltmietzins erhöht werden soll. Denn maßgeblich ist nicht der Betrag der gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG zu ermittelnden Kappungsgrenze, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG, was sich aus dem Hinweis in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG auf § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG und nicht auf § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG ergibt.

cc) Demzufolge mußte die Kl. auf den Kürzungsbetrag in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Januar 2000 nicht hinweisen. Zwar bezieht sich die Begründungspflicht des § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG auch auf die Darstellung eines Kürzungsbetrages, sofern dieser Auswirkungen auf die verlangte Höhe des Nettokaltmietzinses hat. Denn nur so kann der Mieter ermessen, in welchem Umfang er zur Zustimmung verpflichtet ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Auflage, § 2 MHG Rn. 173, LG Berlin - ZK 65 - MM 1990, 229; LG Berlin - ZK 64 - GE 1996, 1189; LG Berlin - ZK 62 - GE 1997, 239 f.). Diese Anforderung kann aber nicht gelten, wenn der Abzug des Kürzungsbetrages von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu einem Betrag führt, der immer noch über demjenigen liegt, auf den der Nettokaltmietzins erhöht werden soll. Zu überflüssigen Mitteilungen in dem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen, die auf die Entscheidungsfindung des Mieters keinen Einfluß haben können, ist der Vermieter nicht verpflichtet.

dd) Auch die Fördermittel der IBB, welche die Kl. aufgrund von Sanierungsmaßnahmen im Jahr 1999 vereinnahmt hat, waren im Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Januar 2000 nicht als Kürzungsbetrag auszuweisen. Durch Vorlage des Bewilligungsbescheides der IBB vom 11. März 1999 ist die Kl. der Behauptung der Bekl., es seien öffentliche Zuschüsse für die Durchführung von Modernisierungsarbeiten gewährt worden, entgegengetreten. Aus dem Bewilligungsbescheid ist zu ersehen, daß laufende Aufwendungszuschüsse nur für Instandhaltungsarbeiten gewährt worden sind. Auf Seite 6 des Bewilligungsbescheides heißt es ausdrücklich: "Modernisierungsmaßnahmen sind hier nicht beantragt und auch nicht bewilligt." Die Bekl. hat sich zu dem Vorbringen der Kl. im Anschluß an die Vorlage des Bewilligungsbescheides nicht mehr substantiiert erklärt, so daß der Inhalt des Schreibens der IBB als zugestanden anzusehen ist. (...)

Der Vermieter muß ein Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar begründen. Dazu gehört nach dem Gesetz auch, daß er ggf. Angaben darüber macht, ob bei Modernisierungsmaßnahmen Drittmittel in Anspruch genommen worden sind. Kürzungsbeträge sind nämlich bei einer Mieterhöhung entsprechend zu berücksichtigen. Fehlt eine solche Angabe über Kürzungsbeträge, ist das Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich unwirksam. Das gilt aber nicht in jedem Fall.

Die Vermieterin hatte Fördermittel der IBB für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen erhalten. Sie erhöhte die Miete nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten, wobei sie die öffentlichen Mittel von den Kosten abzog. In einem weiteren Mieterhöhungsverlangen in Bezugnahme auf den Mietspiegel waren die Mittel der IBB (Drittmittel) nicht erwähnt. Der Mieter hielt deshalb das Erhöhungsverlangen für unwirksam.

Mit Urteil vom 26. Juli 2001 folgte das Landgericht Berlin dieser Auffassung nicht und meinte, zu überflüssigen Mitteilungen sei der Vermieter nicht verpflichtet. Die Drittmittel seien zwar von der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuziehen; das führe hier aber nur zu einem Betrag, der immer noch über demjenigen liegt, auf den der Nettokaltmietzins erhöht werden soll, so daß der Kürzungsbetrag ohne Auswirkung auf das Erhöhungsverlangen sei.