Keine Angabe von Drittmitteln bei der Mieterhöhung bei Förderung reiner Instandsetzungsmaßnahmen

Keine Angabe von Drittmitteln bei der Mieterhöhung bei Förderung reiner Instandsetzungsmaßnahmen; Bewilligungsmiete als Obergrenze

1. Öffentliche Fördermittel (hier: Baukosten- und Aufwendungszuschüsse) brauchen dann im Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben zu werden, wenn sie nach dem Fördervertrag für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt waren.

2. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter keine höhere Miete als im mit öffentlichen Mitteln geförderten sozialen Wohnungsbau zu zahlen habe, kann er sich nach zwischenzeitlicher Zustimmung zu einer höheren Miete nicht mehr auf die darin liegende Begrenzung berufen, wenn sein Einkommen die Grenze des § 9 Abs. 2 WoFG übersteigt, die die Parteien als maßgeblich vereinbart haben.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Bekl. haben gegen das amtsgerichtliche Urteil Berufung eingelegt, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag und die Widerklage weiter verfolgen. Das Mieterhöhungsbegehren der Kl. gehe von einer falschen Ausgangsmiete aus. Diese habe nicht 494,60 € betragen, da das vorangegangene Mieterhöhungsverlangen vom 27.5.2004 formell unwirksam gewesen sei und auch die Zustimmung hierauf nicht zu einer Anhebung der Miete geführt habe. Sowohl das damalige als auch das jetzt streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen seien ferner unwirksam, weil der Vermieter erhaltene Drittmittel nicht gemäß § 559 a BGB in Abzug gebracht habe. Es werde bestritten, dass die von der IBB an den Vermieter ausgeschütteten Mittel ausschließlich für Instandsetzungsarbeiten verwendet wurden. Auch sei es nicht möglich, ein Mieterhöhungsverlangen hinsichtlich der Vertragsmiete durchzuführen, wenn der Mieter aktuell wegen Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins nur eine geringere Miete schulde.

Die Bekl. hätten auch ab November 2008 lediglich die Miete geschuldet, die bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins zu zahlen gewesen sei. Der von ihnen vorgelegte Wohnberechtigungsschein sei ausreichend gewesen. Aus § 7 b Abs. 2 des Fördervertrages ergebe sich, dass der Mieter eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung nach § 5 WoBindG vorlegen müsse, um die niedrigere Wohnberechtigungsschein-Miete zu zahlen. § 5 WoBindG verweise auf § 27 Abs. 1 bis 5 WoFG. In § 27 Abs. 3 Satz 2 WoFG sei wiederum vorgesehen, dass der WBS auch aufgrund der erweiterten Einkommensgrenzen zu erteilen sei.

Die vom Amtsgericht für den Wasserschaden angesetzte Minderungsquote sei zu niedrig gewesen.

II. 2. Aus den umfassend zutreffenden Gründen der angegriffenen Entscheidung ist die Berufung unbegründet.

Der Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. gem. § 558 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 494,60 € auf 513,67 €. Bei der Miete von 494,60 € handelt es sich um die zutreffende Ausgangsmiete. Diese gilt unabhängig von der Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens der Vermieterin vom 27.5.2004 schon deshalb, weil die Bekl. dieser Miete zugestimmt haben. Der handschriftliche Zusatz steht einer vorbehaltlosen Zustimmung nicht entgegen. Insoweit kann auf die zutreffenden Gründe in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden. Die Parteien haben damit einvernehmlich den Mietvertrag in Bezug auf die Miete, die ohne Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins zu zahlen ist, geändert.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht wegen fehlender oder unzutreffender Angabe von Drittmitteln unwirksam. Hinsichtlich des Förderzwecks verweist § 1 Abs. 2 des Fördervertrages auf § 4. In § 4 Abs. 8 ist der für die Beurteilung maßgebende Förderzweck beschrieben. Danach „sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss „als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zuschüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmittel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht im Mieterhöhungsverlangen anzugeben (vgl. BGH, Urt. v. 19.1.2011 - VIII ZR 87/10, GE 2011, 333).

Die Berufung der Bekl. hat ebenfalls keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung im Tenor zu Ziff. 2) wenden. Das Amtsgericht hat den Mietrückstand zutreffend berechnet.

Ab November 2008 hatten die Bekl. die Vertragsmiete und nicht mehr die herabgesetzte Wohnberechtigungsschein-Miete zu zahlen. Der von den Bekl. für diesen Zeitraum vorgelegte Wohnberechtigungsschein erfüllte nicht die in der Anlage zum Mietvertrag genannten Voraussetzungen. Nichts anderes ergibt sich aus § 7 b Abs. 2 des Fördervertrages mit § 5 WoBindG und dem Verweis auf § 27 Abs. 3 Satz 2 WoFG. Aus diesen Vorschriften folgt, dass auch Mietern, die lediglich die höheren Einkommensgrenzen erfüllen, ein Wohnberechtigungsschein zu erteilen ist, wobei nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WoFG in dem Wohnberechtigungsschein anzugeben ist, welche maßgebliche Einkommensgrenze eingehalten wird. Gleichwohl zahlen nach § 7 b Abs. 1 des Fördervertrages lediglich die Mieter die herabgesetzte Wohnberechtigungsschein-Miete, die die (alten) Einkommensvoraussetzungen nach den §§ 25-25 d Zweites Wohnungsbaugesetz erfüllen, also die (neuen und gleichen) Grenzen des § 9 Abs. 2 WoFG einhalten.

Dies ergibt sich aus einer Auslegung des Mietvertrages. Bei Vertragsschluss haben die Parteien vereinbart, dass Mieter, die einen gültigen Wohnberechtigungsschein gemäß §§ 25-25d Zweites Wohnungsbaugesetz vorlegen, keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete des ab dem Jahre 1970 mit öffentlichen Mitteln geförderten sozialen Wohnungsbaus bei städtischen Wohnungsunternehmen zu zahlen haben. Der Zweck der Vorlage des Wohnberechtigungsscheins lag darin, dass die Mieter hierdurch die Einkommensvoraussetzungen nachweisen konnten, die damals an die Erteilung des Wohnberechtigungsscheins geknüpft waren und zur Zahlung der verminderten Miete berechtigen sollten. Um die Funktion des Wohnberechtigungsscheins als Nachweis der Berechtigung zum Bezug einer belegungsgebundenen Wohnung (§§ 4, 5 WoBindG) ging es den Parteien - wie sich Ziff. 2 Punkt 2 der Anlage zum Mietvertrag entnehmen lässt - nicht.

Die Regelungen der §§ 25-25 d Zweites Wohnungsbaugesetz sind am 31.12.2001 außer Kraft getreten und unter Übernahme der alten Einkommensgrenzen durch den § 9 Abs. 2 WoFG ersetzt worden.

Zwar kann nach § 27 Abs. 3 WoFG ein Wohnberechtigungsschein nicht nur bei Einhaltung der Einkommensgrenzen nach § 9 Abs. 2 WoFG, sondern auch unter Zugrundelegung abweichender landesrechtlicher Einkommensgrenzen nach § 9 Abs. 3 WoFG erteilt werden, doch war bei Abschluss des Mietvertrages für die Parteien nicht voraussehbar, dass das Land Berlin im Jahr 2006 solche abweichenden (höheren) Einkommensgrenzen festsetzen würde. Mit diesen höheren Einkommensgrenzen wurde das Ziel verfolgt, einem größeren Bevölkerungsteil Zugang zu belegungsgebundenem Wohnraum zu ermöglichen. Diese höheren Einkommensgrenzen (und der danach erteilte Wohnberechtigungsschein) sind jedoch für die vertragliche Vereinbarung der Parteien ohne Belang. Nach der Anlage zum Mietvertrag sollten mit der Vorlage des Wohnberechtigungsscheins die Einkommensgrenzen des (alten) § 25 Abs. 2 II. WoBauG nachgewiesen werden, und diese Grenzen finden sich allein in § 9 Abs. 2 WoFG. Der Gesetzgeber hat nicht verkannt, dass die Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 WoFG auch bei Festlegung abweichender landesrechtlicher Grenzen noch weiter von Belang sein können, da gemäß § 27 Abs. 3 Satz 3 WoFG in dem Wohnberechtigungsschein anzugeben ist, welche maßgebliche Einkommensgrenze eingehalten wird.

Der Einwand der Bekl., dass sich die Gesetzesänderung hinsichtlich der Erteilung des Wohnberechtigungsscheins nicht zu ihren Lasten auswirken dürfe, liegt neben der Sache. Die neue Einkommensbescheinigung gemäß § 9 Abs. 2 WoFG wird unter den gleichen Voraussetzungen erteilt wie der alte Wohnberechtigungsschein nach den §§ 25-25 d II. WoBauG. Es würde vielmehr zu einem mietvertraglich nicht gerechtfertigten Vorteil der Bekl. führen, wenn sie lediglich die geringere Wohnberechtigungsschein-Miete zu zahlen hätten, obwohl ihr Einkommen die Grenzen des § 9 Abs. 2 WoFG übersteigt, welche die Parteien als maßgeblich vereinbart haben.

Die Bekl. können sich auch nicht auf die Unklarheitsregel gemäß § 305 c BGB berufen. Zumindest bei Vertragsschluss war die Vereinbarung der Parteien in der Anlage des Mietvertrages eindeutig.

Die vom Amtsgericht zugebilligte Minderungsquote von 7 % für den Wasserfleck im Wohnzimmer ist nicht als ermessensfehlerhaft zu beanstanden. Eine höhere Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs haben die Bekl. nicht dargelegt.

Die Widerklage ist unbegründet. Den Bekl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten nicht zu.

In den Anpassungserklärungen der Widerbekl. sind keine unzulässigen einseitigen Mieterhöhungen zu sehen, mit denen die Vorschriften der §§ 557 ff. BGB umgangen wurden. Soweit die Miete, die wegen des Vorliegens eines Wohnberechtigungsscheins abgesenkt wurde, aufgrund einer Veränderung der von der Senatsverwaltung veröffentlichten Mietobergrenze angehoben wird, handelt es sich jedenfalls dann nicht um eine Mieterhöhung im Sinne von § 558 BGB, wenn diese Wohnberechtigungsschein-Miete - wie hier - unterhalb der vereinbarten Miete liegt. Anders als in dem vom BGH mit Urteil vom 12.11.2003 entschiedenen Fall (VIII ZR 41/03, GE 2004, 105), in dem die preisrechtlich zulässige Miete genannt, aber aufgrund der für die Wohnung geltenden Mietobergrenze diese als Miete vereinbart wurde, haben die Parteien hier den Verzicht der Bekl. auf einen Teil der eigentlich vereinbarten Miete nicht von vornherein festgelegt, sondern die Reduzierung an eine bestimmte Bedingung, nämlich die Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins, geknüpft. Damit ist eine Vergünstigung gegeben, deren Voraussetzungen in der Sphäre der Bekl. liegen, und die sich aus Sicht des Kl. als ein teil- und zeitweiser Verzicht auf die Miete darstellt. Mit der Anhebung der Mietobergrenze und der Auswirkung auf die von den Bekl. zu zahlende Miete liegt somit eine Reduzierung der Vergünstigung vor und keine Mieterhöhung.

Dem steht auch nicht die Entscheidung der Kammer vom 23.6.2009 (63 S 340/08, GE 2009, 1319) entgegen. In jenem Fall hatten sich die Parteien - anders als hier - nicht einvernehmlich auf eine höhere vertragliche Miete geeinigt, da die Mieterhöhung ausweislich eines Begleitschreibens nur „formalen Zwecken" diente, um Zuschüsse zu erhalten. Hier ist jedoch - worauf das Amtsgericht zutreffend hinweist - kein Raum für die Annahme, dass die Mieterhöhung vom 27.5.2004 nur aus formalen Zwecken erfolgte. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Berufungsbegründung auch nicht aus dem Umstand, dass die Bekl. auch nach der Mieterhöhung weiterhin nur die geringere Wohnberechtigungsschein-Miete schuldeten. Dies liegt schlicht daran, dass die Bedingung für eine Absenkung der vertraglichen Miete weiterhin erfüllt war; gleichwohl erfolgte die Mieterhöhung nicht nur formhalber, sondern zum Zwecke der Festlegung, welche Miete von den Bekl. (bei Fortfall der Bedingung) geschuldet sein sollte.

III. Die Revision ist zuzulassen, da die Rechtssache im Hinblick auf die Vielzahl an Förderverträgen nach der Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinie 1995 des Landes Berlin grundsätzliche Bedeutung hat.

Anmerkung: Revision zugelassen.

Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt wurden, sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, als sog. „Drittmittel" abzuziehen (§ 558 Abs. 5 BGB). Das ist im Mieterhöhungsverlangen auch darzulegen. Allerdings gilt das nur für solche öffentlichen Fördermittel, die nach dem Fördervertrag für Modernisierungsmaßnahmen bestimmt waren, nicht dagegen für die zu Instandsetzungsmaßnahmen bestimmten Fördermittel. Ob öffentliche Mittel für Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen bewilligt worden sind, ergibt sich regelmäßig aus dem Fördervertrag und/oder den Förderrichtlinien. In Berlin gibt es besonders viele Altbauwohnungen, die durch öffentliche Zuschüsse gefördert wurden. Oft wurde dabei die Förderung auch an die Einhaltung der sog. Bewilligungsmiete im sozialen Wohnungsbau gekoppelt. Für all diese Wohnungen ist eine neue Entscheidung des Landgerichts Berlin von Bedeutung, wonach der Vermieter an die Vereinbarung einer niedrigeren Wohnberechtigungsschein-Miete nicht mehr gebunden ist, wenn das Einkommen des Mieters die inzwischen höheren Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 WoFG übersteigt.

Die Parteien streiten sich um das Verlangen des Klägers auf Zustimmung der Beklagten zu einer höheren Miete. Der Kläger hat vom Land Berlin für die Streitwohnung öffentliche Mittel für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Die insoweit gewährten Baukosten- und Aufwendungszuschüsse waren allerdings nach dem Fördervertrag nur für die Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die Miete für die Wohnung sollte sich nach den Einkommensgrenzen für den Wohnberechtigungsschein richten, der dem Mieter trotz eines höheren Einkommens erteilt wurde. Im Land Berlin wurden im Jahre 2006 höhere Einkommensgrenzen festgesetzt.

Die Parteien haben sich daraufhin einvernehmlich auf die höhere Miete geeinigt, die ohne Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines zu zahlen gewesen wäre.

Mit einer weiteren Mieterhöhung auf der Grundlage dieser vereinbarten Miete waren sie jedoch nicht einverstanden. Sie rügten gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, dass dieser die Baukosten- und Aufwendungszuschüsse für die von ihm durchgeführten Maßnahmen in der Mieterhöhungserklärung nicht berücksichtigt habe; zudem sei er an die ursprünglich vereinbarte Wohnberechtigungsschein-Miete gebunden. Das Amtsgericht folgte dem nicht und sprach die begehrte Mieterhöhung zu. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Die Baukosten- und Aufwendungszuschüsse hätten im Mieterhöhungsverlangen deswegen nicht angegeben zu werden brauchen, weil diese öffentliche Förderung nach dem Fördervertrag für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt gewesen sei. Der Mieter könne sich auch nicht auf die herabgesetzte Wohnberechtigungsschein-Miete berufen, nachdem sein Einkommen die Grenze des § 9 Abs. 2 WoFG übersteige, die die Parteien als maßgeblich vereinbart hätten. Vielmehr sei er an seine frühere Zustimmung zur Zahlung einer höheren Miete gebunden, und zwar unabhängig davon, ob er mit der Festsetzung der höheren Einkommensgrenzen im Land Berlin im Jahre 2006 habe rechnen müssen.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Angabe von Fördermitteln in der Mieterhöhungserklärung ist nur dann vorgeschrieben, wenn es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt. Die ZK 63 geht daher in Übereinstimmung mit dem BGH (GE 2011, 33) zu Recht davon aus, dass dies nicht der Fall ist, wenn öffentliche Förderungsmittel nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck als Zuschüsse zu Instandsetzungsmaßnahmen gewährt werden. Auch hinsichtlich der geschuldeten höheren Vertragsmiete geht die ZK 63 zu Recht davon aus, dass allein die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins nicht zu einer Begrenzung der Miete führt, vielmehr entscheidend die vertragliche Vereinbarung ist, dass die Förderung an die Einhaltung der sog. Bewilligungsmiete gekoppelt war, so dass der Vermieter an die niedrigere Wohnberechtigungsschein-Miete nicht mehr gebunden ist, wenn das Einkommen des Mieters die inzwischen höheren Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 WoFG übersteigt.