Keine Anbietpflicht für später frei werdende Alternativwohnung

Keine Anbietpflicht für später frei werdende Alternativwohnung; Kündigung; Eigenbedarf; Zeitliche Grenze der Anbietungspflicht

Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463).

1 Der Kl. ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbenen P., zu dem ein Wohnhaus in M. gehört, in dessen fünftem Stock die Bekl. aufgrund eines Mietvertrags aus dem Jahr 1982 eine Wohnung bewohnt.

2 Der Kl. erklärte mit Schreiben vom 2. Juni 2005 wegen Eigenbedarfs der Alleinerbin die Kündigung des Mietverhältnisses zum 28. Februar 2006. Die Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten mit Schreiben vom 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006 das Mietverhältnis über ihre Wohnung.

3 Mit seiner Klage verlangt der Kl. Räumung und Herausgabe der Wohnung der Bekl. Die Bekl. bestreitet den Eigenbedarf. Außerdem meint sie, der Kl. habe seine Anbietpflicht bezüglich der Wohnung im vierten Stock verletzt.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die hiergegen eingelegte Berufung des Kl. zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl. seinen Räumungsanspruch weiter.

5 Die Revision hat Erfolg.

II. 11 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kl. jedoch keine Pflicht zur Anbietung einer Alternativwohnung verletzt (§ 242 BGB).

12 Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, muss der wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten (Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, GE 2003, 1206 = WuM 2003, 463 - noch zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB a. F., nunmehr § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.

13 Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses der Bekl. gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Bekl. - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Deswegen ist auch unerheblich, ob der Kl. darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden. Unerheblich ist weiter, dass die - im März 2006 eingereichte - Klageschrift der Bekl. erst am 12. April 2006 zugestellt worden ist. Dieser Klage hätte es nicht bedurft, wenn die Bekl. sich rechtmäßig verhalten und ihre Wohnung Ende Februar 2006 geräumt hätte. Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts würde auf eine nachvertragliche Treuepflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter hinauslaufen. Eine solche Pflicht mit dem Inhalt, dass noch eine Anbietpflicht für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bestünde, ist jedoch nicht anzuerkennen (Senatsurteile, aaO, unter II 2; BGHZ 165, 75, 82 f.; die gegen dieses Urteil eingelegte Verfassungsbeschwerde hat das BVerfG, NJW 2006, 2033, nicht zur Entscheidung angenommen). Eine über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus zeitlich weiter ausgedehnte Anbietpflicht würde den allgemeinen Prinzipien des Privatrechts von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zuwiderlaufen, die vornehmlich bei der Rechtswirkung einseitiger Gestaltungserklärungen, wie hier der Wohnungskündigung, zu beachten sind (BGHZ, aaO, 79). Sie würde zu einer systemwidrigen Durchbrechung der Grundsätze über die rechtsgestaltende Wirkung von Kündigungserklärungen führen (BGHZ, aaO, 82 f.). Zugleich würde das berechtigte Interesse des Vermieters, auf die Rechtsfolgen einer wirksamen Kündigung vertrauen und seine Planung danach ausrichten zu können, erheblich eingeschränkt (BGHZ, aaO, 84).

III. 14 Auf die Revision des Kl. ist das Berufungsurteil daher aufzuheben. Da das Berufungsgericht offengelassen hat, ob der von der Bekl. bestrittene Eigenbedarf besteht, ist die Sache noch nicht zur Endentscheidung reif. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Der BGH hatte am 9. Juli 2003 entschieden, dass der Vermieter sich nach Treu und Glauben nicht auf eine Eigenbedarfskündigung berufen kann, wenn bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei wird. Wird eine Wohnung erst später frei, gilt das nicht.

Der Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar gekündigt. Monate später kündigten die Mieter einer vergleichbaren Wohnung im Haus zum 31. März. Die Mieterin meinte, der Vermieter habe seine Anbietpflicht verletzt.

Mit Urteil vom 4. Juni 2008 folgte der Bundesgerichtshof dem nicht. Die Alternativwohnung sei erst zu Ende März gekündigt worden, während die Beklagte bei rechtmäßigem Verhalten schon Ende Februar hätte ausziehen müssen. Dass die Zustellung der Räumungsklage erst danach erfolgt sei, sei unerheblich. Das berechtigte Interesse des Vermieters, auf die Rechtsfolgen einer wirksamen Kündigung zu vertrauen, sei schutzwürdig.