Keine Änderung eines im bestandskräftigen Wirtschaftsplan angewandten Kostenverteilungsschlüssels für anschließende Abrechnung

Der in einem bestandskräftig gewordenen Wirtschaftsplan angewandte Kostenverteilungsschlüssel kann nicht mehr für die sich anschließende Jahresabrechnung derselben Wirtschaftsperiode geändert werden. (Revisionszulassung wegen Abweichung von LG Hamburg, ZMR 2013, 465)

(Leitsatz der Redaktion)

I. Das Amtsgericht hat die Klage durch Urteil vom 8. November 2012, das der Kl. zu 1) am 13. November 2012 zugestellt wurde, abgewiesen. Hiergegen hat die Kl. zu 1) mit Schriftsatz vom 15. November 2012 - beim Landgericht am 16. November 2012 eingegangen - Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 14. Februar 2013 mit Schriftsatz vom 14. Februar 2012 - bei Gericht am selben Tage eingegangen - begründet hat.

Die Kl. beantragt, unter Abänderung des am 8.11.2012 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg zum Geschäftszeichen 74 C 55/12 die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.5.2012 zu Top 1 A (Beschlussfassung über die Anerkennung der neu erfassten und berechneten Wohnflächen gemäß Stand 23.4.2012) sowie TOP 1 B (Beschlussfassung über Änderung der Kostenverteilung der Gemeinschaftskosten auf der Grundlage der Wohnflächen gemäß TOP 1 A) für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Beide Parteien wiederholen im Wesentlichen ihre erstinstanzlich vorgetragenen Ansichten.

II. Die Berufung der Kl. ist zulässig. In der Sache hat sie teilweise Erfolg.

Der Beschluss vom 31. Mai 2012, durch den die von der Architektin erstellte Wohn-/Nutzflächenberechnung vom 23. April 2012 als verbindlich anerkannt worden ist und die in den Teilungserklärungsurkunden aufgeführten Wohn-/Nutzflächen ersetzt worden sind, ist nicht für ungültig zu erklären, da er ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG entspricht.

Die Kl. hat innerhalb der Klagebegründungsfrist bemängelt, dass in der beschlossenen Wohnflächenberechnung die Terrassen zu Unrecht zu 50 % der Wohnfläche zugerechnet worden seien, während § 4 der WohnflächenVO eine Regelanrechnung von lediglich 25 % vorsehe und nur in hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen eine Anrechnung von 50 % zulässig sei.

Diese Einwände stehen der Annahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entgegen. Wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ist die WohnflächenVO im Verhältnis der Wohnungseigentümer nicht unmittelbar anwendbar (vgl. AG Dortmund, ZMR 2010, 887, 888). Die Wohnungseigentümer sind mithin nicht gehalten, die Vorschriften dieser Verordnung einzuhalten. Die Verordnung kann zwar im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts ergänzend herangezogen werden. Auch in diesem Falle stellt die Verordnung aber nur eine Richtlinie dar, von der die Wohnungseigentümer in einzelnen Punkten nach ihrem Ermessen abweichen können. Auch wenn die die Wohnflächenberechnung erstellende Architektin ihrer Berechnung die Wohnflächenberechnung zugrunde gelegt haben mag, folgt hieraus nicht, dass sie bzw. die Wohnungseigentümer ihr auch in Bezug auf die Anrechnung der Terrassenflächen folgen müssen. In Anbetracht des Umstands, dass die hälftige Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in Berlin - jedenfalls im Mietrecht - nach ständiger Rechtsprechung als ortsüblich angesehen wird (vgl. LG Berlin, GE 2011, 1086, 1087), wird eine solche Anrechnung auch im Wohnungseigentumsrecht nicht als ermessensfehlerhaft angesehen werden können.

Der Beschluss über die genaue Festlegung der anteiligen Wohn- und Nutzflächen ist auch nicht nichtig aufgrund fehlender Beschlusskompetenz. Denn dieser stellt grundsätzlich keine Änderung der Teilungserklärung dar, sondern konkretisiert diese in der Regel nur (vgl. Niedenführ u. a., WEG, § 16 Rn. 11; KG, GE 2002, 199 = NZM 2002, 261). Die Kl. hat keine Angaben darüber gemacht, dass in der Teilungserklärung bereits verbindlich die konkreten Wohn- und Nutzflächen festgelegt wurden. Hiergegen sprechen bereits die dortigen Circa-Angaben in Bezug auf die angegebenen Flächen.

Der angefochtene Beschluss zu TOP 1 B entspricht ebenfalls - jedenfalls hinsichtlich der beschlossenen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels - ordnungsgemäßer Verwaltung.

Entgegen der klägerischen Auffassung bezieht sich die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer im Rahmen des § 16 Abs. 3 WEG nicht lediglich auf solche Kosten, die nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. Vielmehr werden von § 16 Abs. 3 WEG auch verbrauchs- und verursachungsunabhängige Kosten erfasst (vgl. BGH, GE 2012, 965 = NJW 2012, 2578, 2579).

Der Kl. ist auch nicht zu folgen, soweit sie der Auffassung ist, dass die Unbilligkeit des alten Verteilungsschlüssels Voraussetzung für eine Änderung des Schlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG ist. Dies lässt sich der Entscheidung des BGH vom 16. September 2011 (GE 2011, 1627 = NJW-RR 2011, 1646, 1647), auf die sich die Kl. in diesem Zusammenhang beruft, nicht entnehmen.

Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt (vgl. BGH, GE 2011, 761 = NJW 2011, 2202-2204). Soweit die frühere Rechtsprechung eine Änderung des Umlageschlüssels darüber hinaus an das Vorliegen eines sachlichen Grundes geknüpft haben, bedeutet dies unter der Geltung des nunmehrigen § 16 Abs. 3 WEG lediglich, dass sowohl das „Ob" als auch das „Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen (BGH aaO.; GE 2011, 1627 = NJW-RR 2011, 1646, 1647). Andernfalls würde die durch § 16 Abs. 3 WEG erst ermöglichte Entscheidungsfreiheit ohne Not wieder eingeschränkt werden, was aber durch die Schaffung des § 16 Abs. 3 WEG gerade verhindert werden sollte.

Soweit der BGH in der obigen Entscheidung vom 16. September 2011 auch auf die Unbilligkeit des ursprünglichen Kostenverteilungsschlüssels eingegangen ist, hat er diese nicht zur Voraussetzung einer Änderung nach § 16 Abs. 3 WEG gemacht, sondern sie lediglich als weiteres Argument dafür angeführt, dass der neue Verteilungsschlüssel, der zu einer sechsfach höheren Belastung des dortigen Kl. führte, auch deshalb keine unangemessene Benachteiligung im Sinne der neueren Rechtsprechung darstelle, da der alte Verteilungsschlüssel teilweise unbillig gewesen sei und demzufolge durch den neuen Schlüssel auch eine größere Kostengerechtigkeit herbeigeführt werde. Hieraus folgt aber nicht, dass der BGH die Unbilligkeit des alten Schlüssels bzw. die größere Kostengerechtigkeit des neuen Schlüssels als Zulässigkeitsvoraussetzungen für eine Änderung nach § 16 Abs. 3 WEG gesehen hat. Vielmehr hat der BGH auch in dieser Entscheidung nochmals bestätigt, dass ein sachlicher Grund für eine Änderung eben gerade nicht gegeben sein muss. Einziges Kriterium bleibt das Verbot einer ungemessenen Benachteiligung des bzw. der betroffenen Wohnungseigentümer in Bezug auf den neuen Schlüssel.

Gemessen daran aber ist die Umstellung des bisherigen Verteilungsschlüssels, der eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht, auf einen flächenabhängigen Verteilungsmaßstab für die verbrauchsabhängigen Kosten, die eine jährliche Kostenmehrbelastung der Kl. von ca. 20 % bei den verbrauchsunabhängigen Kosten mit sich bringt, nicht zu beanstanden. Diese Kostenmehrbelastung stellt als solche keine unangemessene Benachteiligung der Kl. im Sinne der obigen Rechtsprechung dar.

Ob insoweit auch ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestanden hätte, kann entgegen der klägerischen Auffassung dahinstehen. Die Vorschriften des § 16 Abs. 3 WEG und § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG knüpfen an unterschiedliche Voraussetzungen. Entgegen der klägerischen Ansicht kommt es nicht zur spiegelbildlichen Anwendung beider Vorschriften. Während an eine Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG gemäß den obigen Ausführungen keine allzu strengen Anforderungen zu stellen sind und letztlich nur das Willkürverbot gilt, kommt ein Individualanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nur in Betracht, „soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen ... unbillig erscheint".

Die Berufung ist dagegen begründet, soweit sich die Kl. gegen die beschlossene Rückwirkung der Verteilungsänderung auf die Kostenverteilung in der Jahresabrechnung wendet.

Rückwirkungen, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen, sind grundsätzlich unzulässig. Bei einem noch nicht abgeschlossenen Vorgang ist eine Rückwirkung dagegen hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat (vgl. BGH, GE 2011, 761 = NJW 2011, 2202-2204 m.w.N.). Zwar soll allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des bislang geltenden Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, kein schutzwürdiges Vertrauen begründen können (BGH, aaO.). Die zitierte BGH-Entscheidung kann aber nach hiesigem Verständnis nur dahin gehend verstanden werden, dass eine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels jedenfalls dann ausscheidet, wenn das Wirtschaftsjahr bereits abgelaufen ist und der zugrunde liegende Wirtschaftsplan bestandskräftig ist. In diesem Falle können die Wohnungseigentümer die berechtigte Erwartung haben, der bisherige Verteilungsschlüssel werde jedenfalls nach Ablauf des Abrechnungsjahres nicht mehr geändert (BGH, aaO.). So hat auch das Amtsgericht die obige BGH-Entscheidung verstanden, ist aber dieser Auffassung nicht gefolgt, da es auch aufgrund eines bestandskräftigen Wirtschaftsplans noch keinen Vertrauenstatbestand in Bezug auf die Verteilung in der Jahresabrechnung gesehen hat. Die amtsgerichtliche Auffassung teilt auch das Landgericht Hamburg in einer jüngeren Entscheidung, wonach rückwirkend lediglich nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume eingegriffen werden dürfe, was aber selbst bei einem lediglich bestandskräftigen Wirtschaftsplan noch nicht der Fall sei (vgl. ZMR 2013, 465, 466). Das Berufungsgericht schließt sich insoweit der Auffassung des BGH, soweit sie gemäß den obigen Ausführungen verstanden wird, an. Auch im Hinblick auf die Entscheidung des BGH vom 1. Juni 2012 (GE 2012, 959 = NJW 2012, 2797-2800), die nochmals die fortdauernde Bedeutung des Wirtschaftsplans für rückständige Wohngeldvorschüsse auch nach Erstellung der Jahresabrechnung hervorgehoben hat, kann es nicht im Interesse der Wohnungseigentümer liegen, wenn für ein bereits abgelaufenes Wirtschaftsjahr der bestandskräftige Wirtschaftsplan und die diesbezügliche Jahresabrechnung hinsichtlich der Kostenverteilung dauerhaft divergieren.

Die geänderte Kostenverteilung kann danach frühestens im Rahmen der Jahresabrechnung 2012 Berücksichtigung finden.

Im Hinblick auf den vom hiesigen Gericht und dem Landgericht Hamburg abweichend beurteilten Inhalt der obigen BGH-Entscheidung in Bezug auf den zulässigen Umfang der Rückwirkung wird zwecks abschließender Klärung dieser Frage, die als solche grundsätzliche Bedeutung hat, die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen.

Der in einem bestandskräftig gewordenen Wirtschaftsplan angewandte Kostenverteilungsschlüssel kann nicht mehr für die sich anschließende Jahresabrechnung derselben Wirtschaftsperiode geändert werden, entschied das Landgericht Berlin. Es ließ aber wegen Abweichung von einer Entscheidung des LG Hamburg (ZMR 2013, 465) Revision zu.

Mit Eigentümerbeschluss vom 31. Mai 2012 zu TOP 1A bestätigten die Wohnungseigentümer die Kostenverteilung nach den neu erfassten und berechtigten Wohnflächen gemäß Stand 23. April 2012. Zu TOP 1B beschlossen sie gleichzeitig, dass der geänderte Abrechnungsschlüssel erstmals für die noch nicht beschlossene Jahresabrechnung des Kalenderjahres 2011 angewandt werden soll. Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Teilweise mit Erfolg! Das weite Gestaltungselement der Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG rechtfertigt die Festlegung nach anteiligen Wohnflächen, die neu erfasst worden sind. Dagegen ist die Rückbeziehung des neuen Kostenschlüssels auf die nachfolgend zu beschließende Jahresabrechnung für das Vorjahr 2011 unwirksam.

Zwar hat der BGH (GE 2011, 761) eine Rückwirkung zugelassen, wenn auch der vorjährige Wirtschaftsplan für ungültig erklärt wird. Im vorliegenden Fall ist dieser Wirtschaftsplan aber gerade bestandskräftig geworden. Der BGH (GE 2012, 959) habe bestätigt, dass die durch einen bestandskräftigen Wirtschaftsplan festgelegten Beitragsvorschüsse weiterhin Anspruchsgrundlage bleiben, auch wenn durch die jahreszugehörige Abrechnung entweder Guthaben oder nachzuzahlende Abrechnungsspitzen festgelegt werden.

Damit dürfen die Wohnungseigentümer darauf vertrauen, dass die Kostenverteilung in der Jahresabrechnung nicht abweichend zum zugehörigen Wirtschaftsplan erfolgt.

Im Hinblick auf die anders lautende Entscheidung des LG Hamburg (ZMR 2013, 465), die aus dem Wirtschaftsplan noch keinen Vertrauensschutz herleitet, ist die Revision an den BGH zugelassen worden.

Eine interessante Rechtsfrage, welche die mögliche Anrufung des BGH rechtfertigt.

Bisher ist allerdings dessen Rechtsprechung (GE 2011, 761) dahin interpretiert worden, dass eine Rückbeziehung auf eine noch nicht abgerechnete Wirtschaftsperiode zulässig ist, weil die monatlichen Hausgelder nur Beitragsvorschüsse sind, die später erst noch endgültig abzurechnen sind. Vorschüsse sind im allgemeinen Geschäftsleben aber gerade revidierbar.

Nach der vorstehenden Rechtsprechung des LG Berlin müsste konsequenterweise gar keine Rückwirkung möglich sein, auch nicht für das laufende Wirtschaftsjahr. Zulässig wäre eine Änderung des Verteilungsschlüssels dann nur für künftige Wirtschaftsperioden, für die auch noch kein Wirtschaftsplan aufgestellt und etwa im Wege der Weiterwirkung bestandskräftig geworden ist.

Damit wäre das angeblich so weite Gestaltungsermessen der Wohnungseigentümer wieder entscheidend eingeschränkt.

Stimmt denn die Logik: Wegen der bestandskräftigen Anspruchsgrundlage „Vorschuss" wird auch der zugrunde gelegte Kostenverteilungsmodus zementiert?

So zwangsläufig kann diese Verbindung nicht sein: War der Vorschuss zu hoch oder wurde er gar nicht für eine Kostenposition verbraucht, erfolgt ohnehin in der Jahresabrechnung eine Neuberechnung! Warum soll das Vertrauen auf die nur vorläufige Kostenverteilung geschützt werden?