Keine Änderung der Mietstruktur durch Mieterhöhungsverlangen

Keine Änderung der Mietstruktur durch Mieterhöhungsverlangen; Betriebskosten für neu eingebaute Zentralheizung

1. Stimmt der Mieter bei vereinbarter Bruttomiete einem Mieterhöhungsverlangen zu, bei dem der Vermieter ein Formular für eine Nettomiete verwandt hatte, liegt darin keine Änderung der Mietstruktur, so dass es bei der Bruttomiete bleibt.

2. Der Mieter hat nach einer Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung die Heiz- und Warmwasserkosten als Betriebskosten jedenfalls dann zu tragen, wenn er im Mietvertrag die Kosten der Beheizung der Öfen übernommen hatte.

(Leitsätze der Redaktion)

II. a) Im Ergebnis frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Ausgleich der Abrechnung über die „kalten" Betriebs‑ sowie die Kalt‑ und Abwasserkosten 2006 aus § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. den Abrechnungen verneint. Eine Einigung über die Änderung der Mietstruktur ist nicht wirksam zustande gekommen.

Ausweislich des Mietvertrages und des Nachtrages zum Mietvertrag haben die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart. Lediglich die Kosten für die Beheizung einschließlich der Reinigung der Kachelöfen und die Kosten für die Wassererwärmung sollten von der Bekl. getragen werden.

Ohne Erfolg machen die Kl. geltend, die Bekl. habe im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB mit Schreiben vom 21. April 2006 einer Umstellung der vereinbarten Mietstruktur zugestimmt.

Der Umstand allein, dass die Bekl. die Zustimmung am 12. Juni 2006 erteilt und nachfolgend - zumindest zeitweise - auch entsprechende Zahlungen der neuen Miete geleistet hat, führt nicht dazu, dass eine wirksame Vereinbarung über die Änderung der mietvertraglich vereinbarten Mietstruktur zustande gekommen ist.

Dahinstehen kann, ob die Bekl. sich zu Recht auf fehlendes Erklärungsbewusstsein beruft, weil sich dem Erhöhungsverlangen selbst kein Hinweis darauf entnehmen lässt, dass außer einer Mieterhöhung eine Umstellung der Mietstruktur angestrebt wurde. Die Klägerseite wäre insoweit unter keinem Gesichtspunkt schutzwürdig. Fehlte ihr das Bewusstsein, dass die Erhöhung zugleich eine Änderung der Mietstruktur beinhaltet, ist sie nicht schutzwürdig, denn sie hat sich selbst geirrt und durch eigenes Fehlverhalten das Verhalten der Bekl. ausgelöst. Hat sie bewusst eine Änderung der Mietstruktur angestrebt, untergebracht in ein schlichtes Mieterhöhungsverlangen, ist sie es noch weniger, denn sie muss sich fragen lassen, weshalb sie ihr Ansinnen nicht offengelegt hat (vgl. zu alledem Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. Ill 17 ff., m. w. N.).

Einer Änderung der Mietstruktur auf der Grundlage des Erhöhungsverlangens allein steht jedoch entgegen, dass es einem etwaigen vermieterseitigen Angebot auf Änderung der Mietstruktur an Bestimmtheit fehlte, denn es bleibt vollkommen offen, welche Betriebskosten von der Vereinbarung umfasst sein sollen. Die erforderliche Konkretisierung ist zwar durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung 2006 erfolgt. Die Bekl., vertreten durch den Mieterverein, hat in Reaktion auf die Übersendung der Abrechnungen für das Jahr 2006 der Änderung der Mietstruktur im Schreiben vom 1. November 2007 jedoch nur teilweise zugestimmt. Sie hat damit das mit der Übersendung der Abrechnungen konkretisierte Angebot der Kl. auf Änderung der Mietstruktur unter Einschränkungen angenommen. Die Annahme eines Angebotes unter Einschränkungen ist als neues Angebot anzusehen, § 150 Abs. 2 BGB. Dieses haben die Kl. ihrerseits jedoch nicht angenommen, wie sich aus dem Schreiben der Bevollmächtigten der Kl. vom 5. Dezember 2007 ergibt.

b) Die Berufung hat Erfolg, soweit die Kl. sich gegen die Entscheidung bezüglich des Ausgleichs der Heiz‑ und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 wenden.

Der Anspruch der Kl. auf Übernahme der Heiz‑ und Warmwasserkosten folgt aus dem Mietvertrag vom 8. Juni 1987 sowie dem Nachtrag zum Mietvertrag vom 10. Mai 1990 i. V. m. dessen § 4 Nr. 6.

Unstreitig erfolgte die Beheizung der Wohnung der Bekl. und die Warmwasserversorgung bei Vertragsschluss über Öfen. Auch die Bekl. räumt inzwischen ein, die Umstellung von Heizung und Warmwasserversorgung auf eine Gaszentralheizung im Sommer 1999 geduldet zu haben. Anders ist die Entfernung der Öfen und der Einbau der für die zentrale Beheizung und Warmwasserversorgung erforderlichen Geräte einschließlich Zähler im Übrigen auch kaum denkbar.

Hinsichtlich der Kosten der zentralen Heiz- und Warmwasserversorgung haben die Parteien im Mietvertrag folgerichtig keine Regelung getroffen, denn entsprechende Kosten fielen nicht an. Vereinbart war allerdings die Kostentragung für die Beheizung der Öfen durch die Bekl. Zudem enthält insbesondere der Nachtrag zum Mietvertrag eine Klausel, die die Umlage neu entstehender Betriebskosten auf den Mieter erlaubt. Die Klausel ist wirksam, denn Heiz‑ und Warmwasserkosten können nicht nur grundsätzlich Gegenstand einer Vorauszahlungs‑ und Umlagevereinbarung sein, es besteht nach der Heizkostenverordnung bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen sogar eine Verpflichtung des Gebäudeeigentümers zur Verbrauchserfassung und verbrauchsabhängigen Kostenverteilung (vgl. auch BGH, Urteil v. 21. Januar 2004 - VIII ZR 10/03 - GE 2004, 102; Rn. 20 f., zit. nach juris).

Die Kl. sind auch aus anderen Gründen nicht an der Geltendmachung der Heiz- und Warmwasserkosten gegenüber der Bekl. gehindert. Bei der von der Bekl. geduldeten Umstellung von einer Ofen- auf eine Zentralheizung ist für den Mieter ohne Weiteres erkennbar, dass deren Betrieb - ebenso wie der von Öfen - Kosten verursacht. Augenscheinlich musste der Bekl. dies bereits beim Einbau auch deshalb klar sein, weil Geräte für die Messung des Verbrauchs installiert wurden. Mit der vertraglichen Vereinbarung über die Kosten der Ofenbeheizung haben die ursprünglichen Mietvertragsparteien im Grundsatz bereits eine Regelung über die Verpflichtung des Mieters getroffen, die Heiz- und Warmwasserkosten zu tragen. § 4 Nr. 6 des Nachtrages zum Mietvertrag enthält hier daher lediglich ergänzend die Klarstellung, dass neu entstehende Betriebskosten umgelegt werden können. Letztlich wird mit der Verpflichtung der Bekl. zum Ausgleich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung aber ohnehin nur die bereits im Grundsatz getroffene Kostenverteilung aufrechterhalten.

Dem steht nicht entgegen, dass die Kl. eine Modernisierungsvereinbarung zwischen dem Vorvermieter und der Bekl. nicht nachweisen können, denn Gegenstand des Verfahrens ist nicht eine entsprechende Mieterhöhung. Hier ist vielmehr entscheidend, dass die Bekl. die Umstellung der Beheizung und Warmwasserversorgung geduldet hat, ohne davon ausgehen zu dürfen, neben der damit verbundenen Verbesserung der Wohnverhältnisse künftig auch von der bisherigen Kostentragung für Heizung und Warmwasser befreit zu sein. Unabhängig davon hat sie die Kosten nach eigenem Vortrag in der Vergangenheit zumindest zeitweise bereits getragen, denn sie hat entsprechende Zahlungen an die GASAG geleistet (vgl. zu alledem LG Berlin, Urteil v. 29.7.2004 - 62 S 111/04 -, Urteil v. 7.11.2006 - 65 S 169/06 - GE 2007, 597, Rn. 19; AG Hamburg, Urteil v. 3.12.1999 - 43 A C 441/99 -, Rn. 2, jew. zit. nach juris; Langenberg in Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rn. 253).

Entgegen der Auffassung der Bekl. setzt die Kammer sich damit nicht in Widerspruch zu ihrer Entscheidung vom 7. November 2006 (a. a. O.), denn entgegen der Darstellung der Bekl. hat die Kammer gerade für den hier zu entscheidenden Fall der Umstellung einer Ofen- auf eine zentrale Beheizung eine Ausnahme für die von ihr ansonsten für die Umlage neu entstandener Betriebskosten formulierte Rechtsauffassung gesehen. Ohne Erfolg beruft die Bekl. sich auch auf eine vermeintlich entgegenstehende Entscheidung der ZK 63 des Landgerichts Berlin (vgl. Urteil v. 26.7.1994 - 63 S 142/94 -, zit. nach juris), denn diese besagt vor dem Hintergrund der hier zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen nichts Gegenteiliges. [...]

Betriebskosten hat der Mieter nur dann zu übernehmen, wenn dazu eine (wirksame) vertragliche Vereinbarung besteht. Eine spätere Änderung, etwa im Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen, muss eindeutig sein. Für die Umlage der Kosten einer neu eingebauten Zentralheizung gelten diese strengen Anforderungen nicht.

Im Mietvertrag über die ofenbeheizte Wohnung hieß es, dass der Mieter die Kosten für die Beheizung zu tragen habe. Nach einem Nachtrag zum Mietvertrag war die Umlage neu entstehender Betriebskosten vereinbart. Später ließ der Vermieter eine Gaszentralheizung einbauen und machte die Heiz- und Warmwasserkosten gegenüber dem Mieter geltend. Er verlangte ferner Nachzahlung aus einer Abrechnung über die kalten Betriebskosten und meinte, der Mieter habe einer Umstellung von der vereinbarten Bruttomiete auf eine Nettomiete dadurch zugestimmt, dass er einem Mieterhöhungsverlangen, bei dem ein Formular für Nettomiete verwandt worden war, ohne Einschränkung zugestimmt habe.

Mit Urteil vom 23. Februar 2010 hielt das Landgericht Berlin die Zahlungsklage des Vermieters hinsichtlich der kalten Betriebskosten für unbegründet. Eine Änderung der Mietstruktur hätte einer eindeutigen Vereinbarung bedurft, woran es hier fehle, da der Vermieter nur schlicht ein Mieterhöhungsverlangen übersandt habe. Hinsichtlich der Heizkosten folge die Verpflichtung des Mieters auf Übernahme jedoch schon aus dem Mietvertrag, wonach die Kosten der Beheizung der Öfen vom Mieter zu übernehmen waren. Darüber hinaus sei auch die Umlage neu entstehender Betriebskosten vereinbart worden, und der Mieter habe auch die Umstellung der Beheizung geduldet.

Das Landgericht Berlin führt verschiedene Argumente an, um das (zutreffende) Ergebnis zu begründen, dass der Mieter der ehemaligen Ofenheizungswohnung die Heizkosten zu übernehmen habe. Anderenfalls läge ja auch eine nach der Heizkostenverordnung verbotene Warmmiete vor. Die im Nachtrag zum Mietvertrag enthaltene Mehrbelastungsklausel (neu entstehende Betriebskosten) war nicht entscheidungserheblich. Der Leitsatz des Bundesgerichtshofs in der Entscheidung vom 27. März 2006 zu neu entstehenden Betriebskosten (GE 2006, 1473) ist missverständlich und bedeutet nicht, dass ohne eine Mehrbelastungsklausel neu entstehende Betriebskosten nicht umgelegt werden können, wie Milger (Mitglied des VIII. Senats) in NZM 2008, 1 (5) ausgeführt hat. Durch eine Modernisierung wird der Vertragsgegenstand geändert und damit auch die Pflicht des Mieters zur Zahlung von Miete einschließlich der Betriebskosten. Eine gesonderte Vereinbarung ist dazu nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21. Januar 2004 (GE 2004, 229) bei einem nachträglich eingebauten Fahrstuhl auch im Fall einer Bruttomiete den Mieter zur Zahlung von Betriebskosten für den Fahrstuhl für verpflichtet gehalten. Im Urteil heißt es wörtlich:

„Solche neu eingeführten Betriebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von der Teilinklusivmietenabrede nicht erfasst sind und sich die Parteien überdies durch die von der Kl. vorgenommene und von der Bekl. widerspruchslos akzeptierte Berechnung der Aufzugskosten ab dem Zeitpunkt ihrer erstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt haben." Entscheidungserheblich war die Einigung also nicht („überdies"). Die Entscheidung des Landgerichts tragend sind also die Ausführungen dazu, dass der Mieter die Modernisierung geduldet habe. Eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme führt dazu, dass die damit verbundenen neu entstehenden Betriebskosten vom Mieter zu übernehmen sind (vgl. Langenberg, NJW 2008, 1269).