Keine Änderung der Baualtersklasse im Mietspiegel durch erhebliche Umbaumaßnahmen

Auch bei einer modernisierten Altbauwohnung ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich das Mietspiegelfeld der ursprünglichen Baualtersklasse maßgeblich. Auf den Bauaufwand kommt es nicht an.

Entgegen der Ansicht des Kl. war das Mietspiegelfeld H 10 für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht heranzuziehen. Bei der an die Bekl. vermietete Wohnung handelt es sich nach Art und Beschaffenheit um eine - modernisierte - Altbauwohnung. Die Wohnung befindet sich in einem Haus, das 1894/95 mit vier Etagen, Erdgeschoß, Keller und Bodenraum in einer für diese Zeitperiode charakteristischen Bauweise errichtet wurde. Wie die Bekl. unbestritten und mit Fotos unterlegt vorgetragen hat, wird das Gebäude durch die für die Jahrhundertwende typische Traufhöhe geprägt. Die Stuckfassade weist symmetrisch angeordnete (Holzkasten-Doppel-) Fenster und Balkone und die typische doppelflügelige Holzeingangstür auf. Die beiden vorderen Zimmer wie auch das hintere Zimmer und die Küche entsprechen hinsichtlich Zuschnitt, Decken- und Fensterhöhe dem um 1900 typischen Baustil. Untypisch sind lediglich die Isolierverglasung in den hinteren Räumen und die Heizkörper unter den Fenstern sowie das neu errichtete Bad. Sie prägen jedoch nicht den Charakter der Wohnung. Entsprechen aber Beschaffenheit, Ausstattung und Zuschnitt den Gegebenheiten einer - wieder aufgebauten - Altbauwohnung, und prägt mithin die Altbausubstanz den Eindruck von Gebäude und Wohnung, so kann die Wohnung nicht in eine spätere Baualtersklasse eingeordnet und einer Neubauwohnung gleichgestellt werden (so auch LG Hamburg, WuM 1978, 146/149, ebenso LG Berlin [ZK 62], GE 1997, 48/49).

Soweit der Kl. darauf verweist, daß er 1979 die Wohnungen in dem Gebäude grundlegend umgebaut habe, wobei er aus drei Wohnungen der oberen Etagen unter Auflösung der Mittelwohnungen die beiden übrigen Wohnungen u. a. mit Bad und Innen-WC und die Küche mit Einbaumöbeln versehen habe, rechtfertigt diese Umbaumaßnahme die Berechnung der Miete nach den Kriterien für Neubaumieten - hier nach dem Mietspiegelfeld H 10 - nicht.

Es ist bereits fraglich, ob der Kl. 1979 "durch Umbau zur Anpassung an geänderte Wohngewohnheiten" Wohnraum i. S. von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG geschaffen hat, ob insbesondere die vorhanden gewesenen Wohnungen den damaligen Wohngewohnheiten nicht genügt hatten. Des weiteren ist zweifelhaft, ob nach dem vom Kl. überreichten Gutachten, das weder Datum noch Verfasser noch Gebäude erkennen läßt, davon ausgegangen werden kann, daß die dort aufgeführten und großzügig berücksichtigten Baukosten sämtlich anrechnungsfähig waren und damit ein Drittel der üblichen Neubaukosten überschritten haben.

Aber selbst wenn der Kl. durch Umbaumaßnahmen Wohnraum i. S. von § 17 II. WoBauG geschaffen hat, so hat er damit keine Neubauwohnung erstellt, die es rechtfertigt, den Mietzins wie für eine zwischen 1973 und 1983 erstellte Neubauwohnung zu berechnen. Ein hoher Aufwand für einen Umbau oder die Herstellung einer Wohnung ist kein die Miethöhe prägendes Kriterium (vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Anm. C 61). Maßgebend ist der Wohnwert, der sich aus Art und Beschaffenheit der Wohnung ergibt. Für die Bekl. stellt sich die Wohnung als Altbauwohnung mit Stuck, hohen Wänden und hohen Fenstern dar, die sich nicht von einer (modernisierten) Altbauwohnung unterscheidet. Auch wenn die Wohnung eine Einbauküche und ein moderndes Bad aufweist, wird sie damit nicht zur Neubauwohnung. Diese Ausstattungsmerkmale sind nach den Mietspiegeln vielmehr gesondert zu berücksichtigen.

Der Vermieter hatte den um die Jahrhundertwende errichteten Altbau mit erheblichem Bauaufwand modernisiert. Dabei wurden auch Wohnungen zusammengelegt und Bäder und Innentoiletten eingebaut. Im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG meinte der Vermieter, für die Wohnung sei das Mietspiegelfeld nach der Baualtersklasse der Umbaumaßnahmen maßgeblich.

Dem folgte das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 26. Juni 1998 nicht und meinte, auch bei erheblichem Umbauaufwand werde aus einer Altbauwohnung keine Neubauwohnung. Ganz so einfach ist die Sache allerdings nicht, denn es gibt durchaus gewichtige Stimmen in Literatur und Rechtsprechung, die umfassend renovierte Altbauwohnungen und Neubauwohnungen als vergleichbar ansehen (LG Bochum, WuM 1982, 18; LG Mannheim, MDR 1996, 1007; Bub/Treier/Schultz, 3. Aufl. III A Rdn. 516).