Keine Abrechnungspflicht des Zwangsverwalters für weit zurückliegende Zeiträume

Der Zwangsverwalter ist nicht verpflichtet, für länger zurückliegende Zeiträume die Betriebskosten abzurechnen, wenn eine Nachzahlungspflicht des Mieters nicht ersichtlich ist (Abgrenzung zu BGH GE 2003, 919).

Die Kl. mieteten mit Mietvertrag vom 1. November 1999 die im Klageantrag näher bezeichnete Wohnung. Mit Beschluß vom 23. Juni 2003 ordnete das AG Lichtenberg die Zwangsverwaltung über das Grundstück an und bestellte die Bekl. zur Zwangsverwalterin.

Die Bekl. rechnete am 18. Mai 2004 und 16. September 2004 die Nebenkosten für die Jahre 2002 und 2003 ab. Die Kl. verlangen Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten für die Jahre 1999, 2000 und 2001.

Die Kl. können von der Bekl. nicht verlangen, daß diese die Betriebs- und Heizkosten für die von ihnen gemietete Wohnung für die Jahre 1999, 200 und 2001 abrechnet. Eine Verpflichtung zur Abrechnung ergibt sich nicht aus § 152 ZVG.

Nach § 152 Abs. 1 2. Hs. ZVG hat der Verwalter Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen aus zurückliegenden Nebenkostenabrechnungen (BGH NJW 2003, 2320 ff.), da diese erst in dem Zeitpunkt fällig werden, in welchem die entsprechende Abrechnung des Vermieters dem Mieter zugeht (BGH, aaO., unter II 2 c). Um die Höhe einer möglichen Nachforderung zu ermitteln, obliegt es dem Verwalter nach § 152 Abs. 1, 2. Hs. BGB, insoweit eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen (BGH, aaO., unter II 2 b). Eine Grundlage für eine weitergehende Obliegenheit zur Abrechnung ist nicht ersichtlich.

Im vorliegenden Rechtsstreit muß die Bekl. nicht die Höhe einer Nachforderung ermitteln, da nach dem Vortrag der Kl. eine Nachforderung zugunsten der Haftungsmasse nicht zu erwarten ist, vielmehr die Kl. ein Guthaben zu ihren Gunsten behaupten. Für das Jahr 2001 scheidet eine Nachforderung im übrigen auch deshalb aus, weil die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB abgelaufen ist.

Ob der Zwangsverwalter auch über Betriebskostenvorschüsse abzurechnen hat, die nicht er, sondern der Eigentümer erhalten hatte, war lange Zeit streitig. Seit dem Urteil des OLG Hamburg (GE 1990, 41) war es allgemeine Meinung, daß es darauf ankomme, ob die Zwangsverwaltung während der Abrechnungsperiode angeordnet wurde. Dann muß der Zwangsverwalter auch die an den Eigentümer gezahlten Vorschüsse für diese Periode abrechnen. Für Abrechnungszeiträume, die vor der Beschlagnahme geendet hatten, sollte das nicht gelten (Kinne GE 1999, 366). In seinem Urteil vom 26. März 2003 (GE 2003, 919) hielt allerdings der Bundesgerichtshof den Zwangsverwalter auch für zurückliegende Abrechnungszeiträume für zuständig, "soweit die entsprechende Nebenkostenabrechnung fällig und noch nicht erledigt ist".

Die Zwangsverwalterin war im Jahre 2003 bestellt worden; sie rechnete für die Betriebskosten der Jahre 2002 und 2003 gegenüber den Mietern ab. Diese verlangten auch Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1999, 2000 und 2001.

Mit Urteil vom 15. Februar 2005 wies das AG Lichtenberg die Klage ab und meinte, dies gehöre nicht mehr zu den Aufgaben des Verwalters nach § 152 ZVG. Danach hat der Verwalter Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen. Das beziehe sich also auf Nachforderungen zugunsten der Haftungsmasse. Dieser habe Nachforderungen zu ermitteln zugunsten der Haftungsmasse. Es sei nicht Aufgabe des Verwalters, Forderungen des Mieters zu ermitteln, da es sich dabei nicht um Forderungen für die Masse handele. Wenn dagegen die Mieter Rückzahlungsansprüche für sich behaupteten, scheide das aus, so daß hier allein der Eigentümer für die Abrechnungen zuständig sei.