Keine Abrechnung nach "Rumpfjahr" bei Vermieterwechsel

Keine Abrechnung nach "Rumpfjahr" bei Vermieterwechsel; Angabe des Brennstoffverbrauchs bei Kokszentralheizung; Verrechnung von Teilzahlungen zunächst auf Heizkostenvorschuß

1. Ein Vermieterwechsel ist kein wichtiger Anlaß, der den Vermieter zu einer Betriebskostenabrechnung nach einem Rumpfjahr berechtigt.

2. Bei einer koksbetriebenen Zentralheizung müssen der Anfangs- und Endbestand in der Heizkostenabrechnung nicht angegeben werden.

3. Teilzahlungen des Mieters ohne Leistungsbestimmung sind bei einer Bruttokaltmiete zunächst auf den Heizkostenvorschuß zu verrechnen.

Der Bekl. (schuldet) nicht den Nachzahlungsbetrag aus der sogenannten Rumpfabrechnung für die Zeit von Mai 2002 bis August 2002. (...) Zwar sind Mietvertragsparteien nicht gehindert, kürzere Abrechnungsintervalle zu vereinbaren. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, einseitig ein einheitliches Abrechnungsjahr in zwei Teilabschnitte aufzuteilen (Gather in Schmidt-Futterer, aaO., § 566 Rdn. 299; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 46). Bei wichtigem Anlaß kann zwar auch vorzeitig abgerechnet werden, allerdings stellt allein ein Vermieterwechsel keinen derartigen wichtigen Anlaß dar (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdn. 367). Für diesen Zeitraum wird der neue Vermieter abrechnungspflichtig (Langenberg, aaO., § 566 Rdn. 291).

Hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der übrigen streitgegenständlichen Abrechnungen ist es zunächst unschädlich, daß diese jeweils keinen Anfangs- und Endbestand des Heizstoffes enthalten, denn bei Kokslieferungen ist dies regelmäßig nicht erforderlich (vgl. Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 7 HeizkostenVO, Rdnr. 21). Der Verbrauch fester Lieferungen kann nämlich regelmäßig nur anhand der Lieferungen ermittelt werden. Dem steht auch nicht entgegen, daß der Kl. in der Heizkostenabrechnung 1982/83 einen Koksanfangsbestand und einen Koksendbestand angegeben hat. Selbst wenn dem Kl. dies damals möglich gewesen sein soll, so ist er hierzu im weiterlaufenden Mietverhältnis nicht verpflichtet.

(...) Allerdings schuldet der Bekl. aus den Heizkostenabrechnungen deshalb keine Nachzahlungen mehr, weil in diese höhere Vorschüsse als vom Kl. eingestellt einzustellen waren und der Bekl. damit die von ihm geschuldeten Heizkosten bereits beglichen hat. (...) Bis November 1997 hat der Bekl. seine Mietzinszahlungen unstreitig ohne Leistungsbestimmung gezahlt, und im Hinblick darauf, daß ein krummer Zahlbetrag geleistet wurde, liegt auch keine konkludente Zahlungsbestimmung durch die Art und Weise der Leistung vor; es ist nur insoweit von einer konkludenten Leistungsbestimmung auszugehen, als der Bekl. seine monatlich gleichbleibenden Zahlungen immer auf den betreffenden geschuldeten Monat verrechnet wissen wollte. Darüber hinaus waren seine Zahlungen gemäß § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen. Dem Kl. stand insoweit kein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend zu, daß er die Zahlungen zunächst auf die offene Bruttokaltmiete und dann den verbleibenden Teil auf die Heizkostenvorschüsse verrechnen konnte. Anders als z. B. bei der Verrechnung einer Kaution am Ende eines Mietverhältnisses, bei der es bei wechselseitigen Ansprüchen darauf ankommt, wer zunächst seine Forderungen mit der Mietkaution verrechnet hat (Vermieter oder Mieter), geht das Leistungsbestimmungsrecht des Schuldners bezüglich seiner Zahlungen, wenn er dieses nicht ausübt, nicht auf den Gläubiger über (Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 366 Rdnr. 4; BGHZ 91, 375, 379). Vorliegend ist in § 4 Abs. 3 des Mietvertrages zwar vereinbart worden, daß der Vermieter bei Teilzahlungen des Mieters auf fällige Verbindlichkeiten jeder Art (sogar ohne Berücksichtigung der Angaben des Mieters) die Verrechnung auf die offenen Posten nach seiner Wahl vornehmen darf. Diese allgemeine Geschäftsbedingung ist jedoch gemäß § 9 AGBG unwirksam (BGHZ aaO. S. 380 f.). Zwar kann die Tilgungsbestimmungsregelung des § 366 BGB auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen abbedungen werden; wirksam geschieht dies jedoch nur dann, wenn in der an die Stelle des Gesetzes tretenden Regelung die Belange auch des Schuldners in angemessener Weise berücksichtigt werden. Es darf nämlich nicht übersehen werden, daß das Zahlungsgeschäft vom Schuldner ausgeht (vgl. bereits RGZ 66, 54, 59) und er für die Erfüllung einer Schuld darlegungs- und beweispflichtig ist. Er muß demnach, wenn er die Tilgung nicht schon selbst bestimmen und demgemäß sie auch darlegen und beweisen kann, bei der Erfüllung wissen, auf welche Schuld er leistet. Andererseits ist dem Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zuzumuten, sich bei Vertragsschluß auf eine bestimmte Tilgungsfolge für mehrere Forderungen festzulegen; das gilt um so mehr, als in Mietverträgen die verschiedenen Forderungen der Art nach in der Regel feststehen. In § 4 Abs. 3 hätte daher bestimmt werden müssen, in welcher Art und Weise der Vermieter Teilleistungen des in Zahlungsrückstand gelangten Mieters auf die verschiedenen Forderungen verrechnen werde. Die Befugnis, dies von Fall zu Fall zu entscheiden, noch dazu ohne Verpflichtung, den Schuldner zumindest bei der Leistung entsprechend unterrichten zu müssen, vernachlässigt berechtigte Belange des Mieters einseitig und in unvertretbarer Weise, auch wenn Hintergrund der Verrechnung des Kl. im vorliegenden Fall gewesen sein mag, einen kündigungsrelevanten Mietzinsrückstand zu vermeiden. Dementsprechend hält § 4 Abs. 3 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nicht stand und ist selbst im kaufmännischen Verkehr unwirksam (BGHZ

igte Belange des Mieters einseitig und in unvertretbarer Weise, auch wenn Hintergrund der Verrechnung des Kl. im vorliegenden Fall gewesen sein mag, einen kündigungsrelevanten Mietzinsrückstand zu vermeiden. Dementsprechend hält § 4 Abs. 3 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nicht stand und ist selbst im kaufmännischen Verkehr unwirksam (BGHZ aaO. und LG Berlin, GE 2001, 139).

Nach alledem waren die Zahlungen des Bekl. gemäß § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen, d. h. zunächst - da Heizkostenvorschuß und Bruttokaltmiete zur selben Zeit fällig wurden - auf die Forderung, die dem Gläubiger, hier also dem Kl., die geringere Sicherheit bot. Dies war der Nebenkostenvorschuß, denn Vorauszahlungen auf Nebenkosten können vom Vermieter regelmäßig nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht mehr gefordert werden, während Mietzinsforderungen erst viel später verjähren (vgl. BGH, VersR 1976, 136, 138).

In der Heizkostenabrechnung sind die Kosten des verbrauchten Brennstoffs anzusetzen. Für Öl ist der Anfangs- und der Endbestand zu ermitteln; bei einer Gaszentralheizung sind Ablesedaten und Lieferumfang mitzuteilen (LG Berlin GE 2004, 1395). Bei einer Kokszentralheizung soll die Angabe von Lieferdaten und Rechnungen ausreichend sein.

Der Vermieter klagte für mehrere Jahre, in denen er zunächst nicht über Heizkosten abgerechnet hatte, Nachzahlungsansprüche ein. In den Abrechnungen war für die Kokszentralheizung der Anfangs- und Endbestand nicht angegeben. Der Mieter hatte die geschuldete Miete nicht voll gezahlt; der Vermieter verrechnete dies zunächst auf die Bruttokaltmiete. Die letzte Abrechnung erfolgte schließlich nach einer kürzeren Periode als ein Jahr, da inzwischen das Haus verkauft worden war.

Mit Urteil vom 11. Februar 2005 meinte das Landgericht Berlin, grundsätzlich sei der Vermieter zwar bei einer Kokszentralheizung nicht verpflichtet, den Anfangs- und Endbestand anzugeben. Nachzahlungsansprüche bestünden jedoch deshalb nicht, weil die Teilzahlungen des Mieters zunächst auf den Heizkostenvorschuß zu verrechnen seien. Eine entgegenstehende Verrechnungsbestimmung im Formularmietvertrag sei unwirksam. Schließlich schulde der Mieter auch aus der letzten Heizkostenabrechnung keine Nachzahlung, da hier nach einem unzulässigen Rumpfjahr abgerechnet worden sei. Bei einem Verkauf habe der neue Vermieter über die gesamte Heizperiode abzurechnen.