Keine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag durch Nachmieterbenennung

Ist der Mieter nach einer ordentlichen Eigenkündigung lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zur Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet, handelt der Vermieter grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, auch wenn dieser einen geeigneten Nachmieter benannt hat.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat die von den Kl. erhobene Klage auf Auszahlung des Kautionsguthabens zu Recht abgewiesen, da der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. durch die von der Bekl. erklärte Aufrechnung mit den Mieten November und Dezember 2014 gemäß § 389 BGB erloschen ist. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Der Bekl. stand gegenüber den Kl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB ein Mietzinsanspruch auch für die Monate November und Dezember 2014 zu. Die Bekl. war nicht gemäß § 242 BGB zur vorfristigen Entlassung der Kl. aus dem Mietverhältnis verpflichtet, nachdem diese mit Schreiben vom 24. September 2014 die Kündigung erklärt und unter Benennung mehrerer Nachmieter um Beendigung des Mietverhältnisses bereits zum Ablauf des 31. Oktober 2014 gebeten hatten. Es bedarf insoweit keiner Entscheidung der Kammer, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter bei einem langfristigen Kündigungsausschluss bei Gestellung geeigneter Nachmieter gemäß § 242 BGB zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 7. Oktober 2015 - VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3718 Tz. 23). Zumindest in den Fällen, in denen der Mieter lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zur Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet ist, handelt der Vermieter bereits nicht treuwidrig, wenn er den Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB das Verwendungsrisiko zugewiesen ist, nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, nach § 542 Rz. 14 m.w.N.). So aber lag der Fall hier.

Ob in vergleichbaren Fällen ausnahmsweise etwas anderes zu gelten hätte, wenn die Fortentrichtung des auf die vertragliche Restlaufzeit entfallenden Mietzinses - bei gleichzeitiger Belastung mit den für eine neu angemietete Mietsache zu leistenden Zahlungen - für den Mieter zu wirtschaftlich existentiellen Schwierigkeiten führen würde, konnte ebenfalls dahinstehen. Denn die Fortentrichtung der von den Kl. zu leistenden Monatsmiete von 542,96 € für weitere zwei Monate konnte diese bereits grundsätzlich nicht in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedrohen, erst recht nicht vor dem Hintergrund der von ihnen in entsprechender Höhe zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Sicherheit.

Verfahren hat sich durch Berufungsrücknahme erledigt.

Hat der Mieter selbst ordentlich gekündigt und ist nur noch für die Dauer der dreimonatigen Regelkündigungsfrist zur Weiterzahlung der Miete verpflichtet, handelt der Vermieter grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, auch wenn dieser geeignete Nachmieter benannt hat.

Die Kläger (Mieter) hatten mit Schreiben vom 24. September 2014 die Kündigung erklärt und unter Benennung mehrerer Nachmieter um Beendigung des Mietverhältnisses bereits zum Ablauf des 31. Oktober 2014 gebeten, was die Vermieterin ablehnte. Die Kläger verlangen Auszahlung des Kautionsguthabens, die beklagte Vermieterin hatte Aufrechnung mit den nicht gezahlten Mieten für November und Dezember 2014 erklärt. Das AG hat die Klage auf Kautionsrückzahlung abgewiesen, weil der Anspruch aufgrund der von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen sei. Die Berufung der Mieter blieb ohne Erfolg.

Der Vermieterin habe die Miete auch für die Monate November und Dezember 2014 zugestanden. Sie sei aus Gründen von Treu und Glauben nicht zur vorfristigen Entlassung der Kläger aus dem Mietverhältnis verpflichtet gewesen.

Es bedürfe im konkreten Fall allerdings keiner Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter bei einem langfristigen Kündigungsausschluss nach Treu und Glaube möglicherweise doch zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sein könne, sofern der Mieter geeignete Nachmieter stelle.

Zumindest in den Fällen, in denen wie hier der Mieter nur für die Dauer der Regelkündigungsfrist (drei Monate lang) noch Miete zahlen müsse, handele der Vermieter nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlasse.

Offen ließ das LG Berlin, ob in ansonsten vergleichbaren Fällen ausnahmsweise etwas anderes zu gelten hätte, wenn die Weiterzahlung der Miete plus der Miete für die neue Wohnung den Mieter in wirtschaftlich existentielle Schwierigkeiten bringen würde. Vorliegend sei das jedenfalls nicht so.