Keine Vorenthaltung bei mündlichem Angebot der Schlüsselrückgabe

1. Die Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses ist eine Holschuld, bei der ein mündliches Angebot an den Vermieter zur Schlüsselübergabe reicht.

2. Nimmt der Vermieter das Angebot nicht an, gerät er in Annahmeverzug und kann keine Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe verlangen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt Nutzungsentschädigung und Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung.

Die Parteien verband ein Mietverhältnis über eine Wohnung … H. mit einer geschuldeten monatlichen Gesamtmiete von 786 €. Die Kl. kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs. Mit Versäumnisurteil vom 8.7.2021 wurde der Bekl. zur geräumten Herausgabe verurteilt. Noch im Juni 2021 wandte sich der Bekl. telefonisch an die Hausverwaltung der Kl. und signalisierte gegenüber einem dortigen Mitarbeiter seine Bereitschaft zur Rückgabe der Schlüssel in der Wohnung vor Ort. Zu einem Übergabetermin in der Wohnung kam es in der Folgezeit indes nicht. Die Kl. erhielt die Schlüssel für die Wohnung Anfang August durch Einwurf in den Briefkasten der Verwalterfirma zurück. Für die Monate Juni 2021 und anteilig August 2021 leistete der Bekl. keine Zahlungen für die Wohnung.

Die Kl. behauptet, der Bekl. habe noch im Juni 2021 telefonisch sein Einverständnis zu einer Besitzübergabe durch Einwurf der Wohnungsschlüssel in den Briefkasten der Verwalterfirma gegeben. Dadurch sei es zu einer Absprache dahingehend gekommen. […]

[…] Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB für die Monate Juli und August 2021 steht der Kl. nicht zu.

Voraussetzung für das Bestehen eines solchen Anspruchs ist die Bereitschaft der Vermieterpartei zur Rücknahme. Sonst kann von einer Vorenthaltung nicht gesprochen werden (Grüneberg, BGB, 81. Aufl. 2022, § 546a Rn. 8). Darlegungs- und beweisbelastet für diese Anspruchsvoraussetzung ist die Kl.

Die von der Kl. erhobene Räumungsklage indiziert zwar ein anfängliches Vorliegen von Rücknahmebereitschaft. Jedoch schließt ein Annahmeverzug nach § 293 BGB einen Rücknahmewillen und damit auch eine anspruchsbegründende Vorenthaltung für die Zeit seiner Dauer aus (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.5.2002 - 24 U 133/01).

Jedenfalls dann, wenn feststeht, dass die Mieterpartei ein wörtliches Angebot zur Übergabe am Ort der Wohnung gemäß § 295 Satz 1 BGB abgegeben hat, so hat die Vermieterpartei darzulegen und zu beweisen, dass sie dadurch nicht in Annahmeverzug geraten ist, oder dass ein solcher später entfallen ist. Denn die Rückgabepflicht der Mieterpartei aus § 546 Abs. 1 BGB ist - in Ermangelung anderweitiger Abreden - eine Holschuld, bei der es der Vermieterpartei obliegt, durch physische Entgegennahme am Ort der Wohnung an der Erfüllung mitzuwirken (OLG Naumburg, Urteil vom 10. Dezember 2018 - 1 U 25/18 -, juris Rn. 15).

Der Bekl. hat noch im Juni 2021 ein wörtliches Angebot zur Rückgabe abgegeben.

Dies ergibt sich aus dem unstreitigen Vorbringen der Parteien dahingehend, dass der Bekl. sich jedenfalls im Juni 2021 bei einem Mitarbeiter der Hausverwaltung meldete, um einen Rückgabetermin vor Ort abzustimmen. Die Kl. hat mit Schriftsatz vom 31.3.2022 zugestanden, dass der Bekl. Ende Juni 2021 bei der Hausverwaltung anrief und erklärte, er könne die Schlüssel zurückgeben. Der Mitarbeiter der Verwaltung entgegnete indes am Telefon, kurzfristig könne keine Übergabe stattfinden.

Umstände, aufgrund derer die Kl. dennoch nicht in Annahmeverzug geraten wäre oder die zu einem späteren Wegfall des Annahmeverzugs geführt hätten, stehen nicht zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 ZPO).

Insbesondere steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Bekl. sich mit einem Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten der Verwaltung einverstanden erklärte.

Wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses entgegen der aus § 546 Abs. 1 BGB folgenden Verpflichtung nicht zurückgibt, kann sich hieraus ein Nutzungsentschädigungsanspruch des Vermieters ergeben, wenn die Nichtrückgabe – unjuristisch ausgedrückt – nicht seinem Willen entspricht. Diese Wertung hat nun wieder verschiedene – juristische – Voraussetzungen, zu denen etwa die Frage gehört, ob sich der Vermieter mit der Rücknahme der Mieträume vielleicht im Verzug befunden hat, also auf ein Angebot des Mieters zur Rückgabe nicht eingegangen ist. Damit entfiele der Entschädigungsanspruch, wie das Amtsgericht Hamburg in einem entsprechenden Fall entschieden hat.

Nachdem die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten wegen Mietrückständen gekündigt hatte, erwirkte sie am 8. Juli 2021 ein Versäumnisurteil, mit dem der Beklagte zur Räumung und Herausgabe verurteilt wurde. Bereits zuvor im Juni 2021 hatte sich der Beklagte telefonisch an die zuständige Hausverwaltung der Klägerin gewandt und wegen eines Termins zur Rückgabe der Schlüssel in der Wohnung nachgefragt; hierbei war ihm vom zuständigen Mitarbeiter der Hausverwaltung erklärt worden, dass eine Übergabe vor Ort kurzfristig nicht erfolgen könne. Weil der Beklagte sodann die Schlüssel erst Anfang August 2021 in den Briefkasten der Hausverwaltung einlegte, verlangt die Klägerin Nutzungsentschädigung für Juli 2021 und anteilig für August 2021 sowie restliche Nebenkosten.

Das Amtsgericht Hamburg gab der Klage nur im Umfang des Nebenkostensaldos statt. Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB könne die Klägerin nicht verlangen, weil die Hausverwaltung auf das Angebot des Beklagten zur Schlüsselrückgabe in der Wohnung nicht eingegangen sei. Die Klägerin habe sich hierdurch in Annahmeverzug nach § 293 BGB befunden; Umstände, die der Annahme des Verzugs der Klägerin mit der Wohnungsrücknahme entgegenstünden oder einen Wegfall des Verzugs begründeten, stünden „nicht zur Überzeugung des Gerichts fest“.

Die Klägerin hatte vorgetragen, dass der Beklagte noch im Juni 2021 telefonisch sein Einverständnis zu einer Besitzübergabe durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten der Verwaltung erklärt habe. Das Amtsgericht hat zu diesem Vortrag ausgeführt, dass dieser „nicht zur Überzeugung des Gerichts“ feststehe. Der Vortrag der Klägerin war erheblich, weil – seine Richtigkeit unterstellt – eine besondere Art der Wohnungsrückgabe vereinbart worden und hierdurch entweder Annahmeverzug gar nicht eingetreten oder aber wieder entfallen wäre (vgl. BGH, Urteil vom 11. April 1991 - VII ZR 369/89 -, juris, zu den Folgen der Verschiebung eines Abnahmetermins im Werkvertragsrecht; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 293 Rn. 10), was zur Folge hätte, dass ein Nutzungsentschädigungsanspruch eben doch bestanden hätte (vgl. insoweit auch OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28. Juli 2011 - I-10 U 26/11 -, ZMR 2012, 15: Verhandlungen über Rückgabe schließen Anspruch nicht aus). Das Gericht hätte deshalb Beweis über die entsprechende Behauptung der Klägerin erheben müssen; warum es diesen Vortrag einfach als nicht überzeugend bewerten konnte, erschließt sich in keiner Weise.