Keine Verwertung einer heimlichen Videoüberwachung für Kündigung, kein Schmerzensgeld für Verletzung des Persönlichkeitsrechts

1. Das Vorbringen des Vermieters zu dem von ihm behaupteten Kündigungsvorwurf unterfällt einem Sachvortragsverwertungsverbot, wenn sein Parteivortrag auf Informationen beruht, die er unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters auf grundrechtswidrige Weise erlangt hat (hier: Einsatz überwachungsstaatlicher Ausforschungsmethoden durch ein landeseigenes Wohnungsunternehmen gegenüber einem Wohnraummieter zur Erhärtung des bestehenden Verdachts unbefugter Gebrauchsüberlassungen an Dritte).

2. Mit der Abmahnung verzichtet der Vermieter konkludent auf das Recht zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung aus den abgemahnten Gründen, so dass eine Kündigung nur auf einen erneuten Verstoß gestützt werden kann (Bestätigung von LG Berlin GE 2017, 1224).

3. Eine Geldentschädigung für eine Persönlichkeitsrechtsrechtsverletzung durch Videoüberwachung kommt nur ausnahmsweise in Betracht (wie LG Berlin GE 2020, 265) und entfällt, wenn für die Maßnahmen ein sachlicher Grund vorlag.

(Leitsätze zu 2 und 3 von der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. nach Ausspruch mehrerer Kündigungen die Räumung und Herausgabe zweier Wohnungen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Bekl. zu 1) begehrt von der Kl. mit der von ihr erhobenen Widerklage Feststellung, Zahlung und die Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an Dritte.

[…] 2. Die gegen die Stattgabe der Räumungsanträge gerichteten Berufungen sind begründet.

a. Der Kl. steht der gegenüber den Bekl. erstinstanzlich zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis über die streitgegenständlichen Wohnungen besteht ungekündigt fort.

Die Mietverhältnisse haben zunächst nicht durch die auf unbefugte Gebrauchsüberlassungen gestützten Kündigungen vom 15. Januar 2018 und 19. Februar 2018 oder die weitere Kündigung vom 15. Januar 2018 ihre außerordentliche oder ordentliche Beendigung gefunden. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB sind ebenso wenig wie die für eine ordentliche Kündigung nach dem § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt.

Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.

Die Bekl. haben die streitgegenständlichen Wohnungen in dem in den Kündigungserklärungen näher bezeichneten Zeitraum nicht unbefugt an Dritte überlassen. Zwar hat die Kl. behauptet, die Wohnung in der X-Straße sei im Zeitraum vom 9. November bis 11. Dezember 2017 von sechs Männern und einer Frau bewohnt worden, während die Wohnung in der Y-Straße im selben Zeitraum an drei Männer und eine Frau überlassen worden sei. Dem Vorbringen der Kl. war indes auf das erhebliche Bestreiten der Bekl. die prozessuale Berücksichtigung zu versagen.

Die Bekl. haben den Vortrag der Kl. bereits erstinstanzlich, darüber hinaus aber auch im zweiten Rechtszug in Abrede gestellt und damit hinreichend bestritten. Die Berufung rügt zu Recht, dass das Amtsgericht die Anforderungen an die Bestreitenslast überspannt hat, indem es von den Bekl. im Ergebnis eine nähere Substantiierung ihres Gegenvortrags unter Benennung der im streitgegenständlichen Zeitraum in den Wohnungen aufhältlichen Personen verlangt hat. Denn es reicht grundsätzlich - und auch hier - aus, wenn die Partei eine Tatsachenbehauptung „einfach“ bestreitet (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. Dezember 2017 - II ZR 88/16, NJW 2018, 1089, juris Tz. 19). Der Umstand, dass die Darlegung im Einzelfall der beweisbelasteten Partei wesentlich schwerer fällt als ihrem Gegner, rechtfertigt es nicht, diesem eine erweiterte Obliegenheit zum Bestreiten aufzuerlegen (vgl. BGH, Urt. v. 17. Oktober 1996 - IX ZR 293/95, NJW 1997, 128, juris Tz. 17). Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn der bestreitenden Partei substantiierter Gegenvortrag möglich und zumutbar ist (vgl. BGH, Urt. v. 15. August 2019 - III ZR 205/17, NJW-RR 2019, 1332, juris Tz. 23).

Es kann hier dahinstehen, ob den Bekl. substantiierterer Gegenvortrag überhaupt möglich gewesen wäre. Er war ihnen jedenfalls nicht zumutbar. Denn das Prozessrecht legt keiner Partei die Pflicht auf, von der Gegenseite behauptete Tatsachen zu bestreiten, wenn der Vortrag auf Informationen beruht, die die Gegenseite grundrechtswidrig erlangt hat (st. Rspr., vgl. nur BAG, Urt. v. 20. Oktober 2016 - 2 AZR 395/15, NZA 2017, 443, beckonline Tz. 25 m.w.N.). So aber liegt der Fall hier. Die Kl. hat die für ihren Prozessvortrag zum Kündigungssachverhalt erforderlichen Informationen im Wesentlichen grundrechtswidrig erlangt, da die von ihr heimlich veranlassten Videoaufzeichnungen des Wohnungseingangsbereichs der von den Bekl. innegehaltenen Wohnungen einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Bekl. darstellen, der nicht durch das in Art. 14 GG verbriefte Recht der Kl., geeignete und erforderliche Maßnahmen zum Schutz des Eigentums zu ergreifen, gerechtfertigt war.

Zwar kann die von einem Vertragspartner veranlasste Videoüberwachung eines anderen Vertragspartners nicht nur zur Aufdeckung von Straftaten, sondern ebenso zur Aufdeckung eines auf Tatsachen gegründeten konkreten Verdachts einer schwerwiegenden Pflichtverletzung zulässig sein (st.Rspr., vgl. nur BAG, Urt. v. 29. Juni 2017 - 2 AZR 597/16, NJW 2017, 2853, juris Tz. 30 ff.; Kammer, Urt. v. 3. Juli 2018 - 67 S 20/18, WuM 2018, 562, beckonline Tz. 20). Eine Videoüberwachung mit Aufzeichnungsfunktion greift indes in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht auf informationelle Selbstbestimmung ein. Dieses Recht umfasst die Befugnis des Einzelnen, grundsätzlich selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden, und daher grundsätzlich selbst über die Preisgabe und Verwendung persönlicher Daten zu bestimmen (st.Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 15. Mai 2018 - VI ZR 233/17, NJW 2018, 2883, beckonline Tz. 41). Der mit der Überwachung verbundene Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht muss deshalb stets auch einer Abwägung der beiderseitigen Interessen nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit standhalten. Dieser verlangt, dass der Eingriff geeignet, erforderlich und unter Berücksichtigung der gewährleisteten Freiheitsrechte angemessen ist, um den erstrebten Zweck zu erreichen (vgl. BAG, aaO., juris Tz. 32 m.w.N.; Kammer, aaO.).

Gemessen daran war die erst durch die heimliche Installation einer Videokamera gegenüber den Wohnungseingangstüren der Wohnungen ermöglichte wochenlange Ausspähung der Wohn- und Lebensverhältnisse der Bekl. in jeder Hinsicht unverhältnismäßig und damit grundrechtswidrig. Die von der Kl. veranlassten Maßnahmen dienten zwar der Aufklärung des Verdachtes einer schweren Vertragsverletzung durch die Bekl. Die unbefugte - und noch dazu gewerbliche - Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung stellt eine schwerwiegende Vertragspflichtverletzung dar. Der von der Kl. gehegte Verdacht einer fortdauernden Gebrauchsüberlassung entbehrte auch nicht eines tatsächlichen Anhalts, da die Bekl. zu 1) in der Vergangenheit mehrfach den Gebrauch der Mietsachen ohne vorherige Einholung einer Genehmigung der Kl. an Dritte überlassen hatte. Die Kl. hat jedoch nicht die Verhältnismäßigkeit der Mittel gewahrt. Denn für den - auch über Indizien zu führenden - Beweis unerlaubter Untervermietung wären nicht nur erheblich grundrechtsschonendere Maßnahmen wie etwa gezielte Scheinanmietungen durch die Kl. selbst oder von ihr beauftragte Dritte ohne Weiteres ausreichend und erfolgversprechend gewesen (vgl. Kammer, aaO., beckonline Tz. 21). Für die Kl. wäre es ebenfalls möglich gewesen, sich beweiskräftige Informationen über die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnungen durch die Befragung von Nachbarn, Hausbediensteten und sonstigen Dritten zu beschaffen. Zusätzliche - und zudem hinreichend beweissichere - Erkenntnisse konnte die Kl. durch die wochenlange Videoobservation der Wohnungen ohnehin nicht gewinnen, da die zum Gegenstand ihres Sachvortrags erhobene Auswertung des Videomaterials keinen belastbaren Aufschluss über die Identität der gefilmten Personen oder den Charakter ihres Aufenthaltes erbracht hat.

Damit fällt der Kl., die sich als landeseigenes Wohnungsunternehmen gegenüber ihren Wohnraummietern überwachungsstaatlicher Ausforschungsmethoden bedient hat, eine schwerwiegende vorprozessuale Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der Bekl. zur Last. Diese Verletzung würde perpetuiert und vertieft, wenn dem Sachvortrag der Kl. insoweit prozessuale Berücksichtigung zuteil würde (vgl. BAG, Urt. v. 23. August 2018 - 2 AZR 133/18, NZA 2018, 1329, beckonline Tz. 15 m.w.N.). Das Vorbringen der Kl. unterfällt deshalb nicht nur einem Beweis-, sondern auch einem bereits auf der Darlegungsebene verorteten Sachvortragsverwertungsverbot. Damit hätte das der Begründung der Kündigungen dienende Prozessvorbringen der Kl. bei der Urteilsfindung selbst dann keine Berücksichtigung gefunden, wenn sich die Bekl. zu dem Vorbringen der Kl. überhaupt nicht erklärt, sondern lediglich auf die Grundrechtswidrigkeit der Informationserlangung berufen hätten (vgl. BAG, Urt. v. 20. Oktober 2016 - 2 AZR 395/15, NZA 2017, 443, beckonline Tz. 25).

Soweit die Kl. die Kündigungen auch auf ihre Beobachtungen bei einer - von den Bekl. am 25. September 2017 gestatteten - Besichtigung beider Wohnungen gestützt hat, rechtfertigt das keine ihr günstigere Beurteilung. Der von der Kl. behauptete Zustand der Wohnungen erlaubt ebenso wenig wie deren Einrichtung einen zweifelsfreien Rückschluss auf die bisherige oder zukünftig beabsichtigte Nutzung der Wohnungen. Es kommt insoweit hinzu, dass die Kl. im zeitlichen Nachgang der Besichtigungen vom 25. September 2017 noch am 6. November 2017 eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung ausgesprochen hat, obwohl ihr die Einrichtung und der Zustand der Wohnungen zu diesem Zeitpunkt ebenso bekannt waren wie die - von ihr behaupteten - bisherigen Gebrauchsüberlassungen durch die Bekl. Damit hat sie konkludent den Verzicht auf das Recht zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung aus den von ihr abgemahnten Gründen erklärt. Denn mit einer Abmahnung gibt der Kündigende zu erkennen, er sehe das Vertragsverhältnis noch nicht als so gestört an, dass er es nicht mehr fortsetzen könne. Auf das dafür maßgebliche Motiv kommt es dabei nicht an (st.Rspr., vgl. Kammer, Beschl. v. 26. September 2017 - 67 S 166/17, ZMR 2018, 44, beckonline Tz. 8 m.w.N.).

Mangels Pflichtverletzung der Bekl. sind die tatbestandlichen Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ebenso wenig erfüllt wie die einer ordentlichen nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Davon ausgehend steht der Kl. auch der vom Amtsgericht gemäß § 280 Abs. 1 BGB zuerkannte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten für den Ausspruch der Kündigungen nicht zu.

b. Die beide Mietverhältnisse betreffende verhaltensbedingte Kündigung vom 17. September 2018 war ebenfalls nicht geeignet, die Mietverhältnisse zu beenden. Auch wenn die schriftsätzliche Äußerung der Bekl. zu 1) „Überhaupt erinnern mich die Methoden der Kl. an Stasi-Praktiken …“ eine Pflichtverletzung darstellen sollte, fällt sie vor dem Hintergrund der von der Kl. entfalteten - und mit einem gravierenden Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Bekl. verbundenen - Überwachungsmaßnahmen nicht hinreichend erheblich ins Gewicht, um eine ordentliche oder sogar außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

c. Die allein die Wohnung X-Straße betreffenden Zahlungsverzugskündigungen vom 16. April 2015 und 6. Mai 2015 haben das genannte Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet.

Die auf einen Rückstand in Höhe von 677,05 € gestützte Kündigung vom 16. April 2015 ist unwirksam. Auch wenn zunächst die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) 2. Alt. BGB vorgelegen haben sollten, ist diese durch die bereits vor Rechtshängigkeit der Räumungsklage geleistete Schonfristzahlung in nämlicher Höhe vom 20. Mai 2015 geheilt worden.

Sie ist auch nicht als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam, da es insoweit an der Erheblichkeit der Pflichtverletzung fehlt. Für die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung sind im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen (st. Rspr., vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 125/16, NZM 2017, 361, juris Tz. 18; Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 573 Rz. 44). Diese Abwägung fällt zugunsten der Bekl. aus: Für sie spricht nicht nur der Umstand, dass sich der Kündigungsrückstand auf einen Bagatellbetrag von unter 700 € belief, der schon nicht für einen privaten Einzelvermieter, erst recht aber nicht für die Kl. als landeseigenes Wohnungsunternehmen wirtschaftlich spürbar ins Gewicht fällt. Es kommt hinzu, dass die Bekl. zu 1) sich erheblicher Gegenansprüche berühmt hat und sich damit in einem - wenn auch vermeidbaren - Rechtsirrtum befand. Damit beruhte der Zahlungsverzug auf bloßer Fahrlässigkeit. Eine damit in Zusammenhang stehende Zahlungspflichtverletzung wiegt aber weit weniger schwer als eine vorsätzliche (vgl. Kammer, Urt. v. 3. Juli 2018 - 67 S 20/18, WuM 2018, 562, beckonline Tz. 17).

Davon ausgehend kam es auf die seit kurzem wieder streitige abstrakte Rechtsfrage, ob im hier gegebenen Falle einer Kündigung, die darauf gestützt ist, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, ein erheblicher Rückstand für jeden der beiden Termine feststellbar sein muss, nicht an (vgl. dazu LG Berlin, Urt. v. 8. Januar 2020 - 66 S 181/18, WuM 2020, 73, beckonline Tz. 21 ff.).

Auch die Schriftsatzkündigung vom 6. Mai 2015 ist unwirksam, da hinsichtlich des dort geltend gemachten Zahlungsrückstands von 1.329,16 € zum Zeitpunkt ihres frühestens am 3. Juni 2015 mit Zustellung der Klage erfolgten Zugangs unter Berücksichtigung der bereits erfolgten Teilzahlungen allenfalls ein Zahlungsverzug in Höhe von 632,75 € bestand. […]

3 a. Die Berufung ist unbegründet, soweit die Bekl. zu 1) sich mit ihr gegen die Abweisung des von ihr geltend gemachten Anspruchs auf Schmerzensgeld wegen der wochenlangen Videoobservation der von den Bekl. innegehaltenen Wohnungen aus eigenem und abgetretenem Recht wendet. […]

Nach der - von der Kammer insoweit geteilten - ständigen Rechtsprechung des BGH begründet eine schuldhafte Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts einen Anspruch auf Geldentschädigung, wenn es sich um einen schwerwiegenden Eingriff handelt und die Beeinträchtigung nicht in anderer Weise befriedigend aufgefangen werden kann. Ob eine so schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts vorliegt, dass die Zahlung einer Geldentschädigung erforderlich ist, kann nur aufgrund der gesamten Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Hierbei sind insbesondere die Bedeutung und Tragweite des Eingriffs, also das Ausmaß der Verbreitung der Veröffentlichung, die Nachhaltigkeit und Fortdauer der Interessen- oder Rufschädigung des Verletzten, ferner Anlass und Beweggrund des Handelnden sowie der Grad seines Verschuldens zu berücksichtigen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urt. v. 15. September 2015 - VI ZR 175/14, NJW 2016, 789, beckonline Tz. 38 m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist eine Geldentschädigung bereits dem Grunde nach nicht gerechtfertigt. Zwar hat die Kl. das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Bekl. zu 1) und der übrigen Bekl. nicht nur planvoll und über einen erheblichen Zeitraum, sondern darüber hinaus auch in seinem Kern verletzt. Es kommt erschwerend hinzu, dass es sich bei der Kl. um ein landeseigenes Wohnungsunternehmen handelt, bei dem rechtswidrig entfaltete Überwachungsmaßnahmen jedenfalls geeignet sind, bei dem von der Ausspähung Betroffenen den Eindruck der staatlichen Billigung der veranlassten Maßnahmen zu vermitteln.

Der Gewährung eines Schmerzensgeldes stehen jedoch der Anlass und Beweggrund der Kl. für ihr Handeln sowie der geringe Grad ihres Verschuldens entgegen: Die Kl. hat die Überwachungsmaßnahmen nicht ohne sachlichen Grund eingeleitet. Sie durfte berechtigt eine Fortsetzung vertragswidriger Gebrauchsüberlassungen durch die Bekl. zu 1) besorgen, nachdem diese die streitgegenständlichen Wohnungen bereits in der Vergangenheit an Dritte überlassen hatte und ihre Äußerungen sowie ihr sonstiges Verhalten für die Kl. den Rückschluss erlaubten, die Bekl. zu 1) sehe sich auch weiterhin zur Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ohne zuvor die gemäß § 553 Abs. 1 BGB erforderliche Genehmigung des Vermieters einzuholen. Gegen die Gewährung eines Schmerzensgeldes spricht auch der übergeordnete Beweggrund für das Handeln der Kl., die als landeseigenes Wohnungsunternehmen davon geleitet war, unbefugten Gebrauchsüberlassungen ihrer Wohnungsbestände in Zeiten allgemeiner Wohnungsknappheit wirkungsvoll und nachhaltig zu begegnen. Zudem fällt das der Kl. zu Last zu legende Verschulden vergleichsweise gering aus. Sie hat das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Bekl. nicht vorsätzlich, sondern lediglich fahrlässig verletzt, indem sie irrtümlich davon ausgegangen ist, bei der Wahl ihrer Überwachungsmittel den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit noch zu wahren.

Es kommt schließlich hinzu, dass das Verhalten der Kl. nicht sanktionslos geblieben ist, da die von ihr zu verantwortende Persönlichkeitsrechtsverletzung im Umfang ihrer prozessualen Erheblichkeit nicht nur zur kostenpflichtigen Abweisung der Räumungsanträge geführt, sondern die Kl. darüber hinaus auch noch die damit in Zusammenhang stehenden - und nicht unerheblichen - vorgerichtlichen Kosten der Überwachung und Rechtsverfolgung selber zu tragen hat.

Gemessen an diesen Gesamtumständen scheidet die Zuerkennung eines Schmerzensgeldes selbst unter Berücksichtigung der von der Bekl. zu 1) behaupteten gesundheitlichen Folgen aus.

Nach § 543 BGB kann ein Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter trotz Abmahnung die Räume gewerblich untervermietet. Der Nachweis ist oft schwierig und jedenfalls nicht durch heimliche Überwachungsmaßnahmen mit einer Videokamera zu führen.

Die Beklagte hatte in der Vergangenheit mehrfach ohne Genehmigung der Vermieterin untervermietet; die Vermieterin, ein landeseigenes Wohnungsunternehmen, ließ vor der Wohnungstür eine Videokamera installieren, um Beweise für eine Kündigung zu erbringen. Ihre Räumungsklage wurde abgewiesen, aber auch die Widerklage der Mieterin auf Zahlung einer Geldentschädigung.

Das LG Berlin meinte, die Videoüberwachung sei ein unverhältnismäßiger Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieterin und eine schwerwiegende Vertragspflichtverletzung. Deshalb sei ein darauf gestütztes Vorbringen der Klägerin nicht zu berücksichtigen.

Ein Anspruch auf Geldentschädigung stehe der Mieterin allerdings nicht zu, da die Vermieterin die Überwachungsmaßnahmen nicht ohne sachlichen Grund eingeleitet habe. Zu berücksichtigen sei auch ihr übergeordneter Beweggrund, als landeseigenes Wohnungsunternehmen unbefugter Gebrauchsüberlassung ihrer Wohnungsbestände in Zeiten allgemeiner Wohnungsknappheit wirksam zu begegnen.

Eine Videoüberwachung zur Beschaffung von Beweisen für Vertragsverletzungen scheidet also aus. Vermieter sollten aber auch berücksichtigen, dass jedenfalls nach Auffassung der 67. Kammer eine Abmahnung dazu führt, dass eine Kündigung nur auf neue Vertragsverstöße gestützt werden kann. Nach allerdings zweifelhafter Auffassung soll dasselbe gelten, wenn wegen rückständiger Mieten ein Mahnbescheid beantragt worden ist, so dass eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs für diese Forderungen dann nicht möglich sein soll (Krapf, juris PR-MietR 2/2018 Anm. 4). Ein klarstellender Hinweis in der Abmahnung an den Mieter, dass auf ein Kündigungsrecht nicht verzichtet wird, ist daher zu empfehlen.