Keine Vertretungsbefugnis des Sondereigentumsverwalters in der Eigentümerversammlung bei Vertretungsbeschränkungen in der Teilungserklärung

1. Ein Wohnungseigentümer kann sich auf einer Eigentümerversammlung nicht von seinem Sondereigentumsverwalter vertreten lassen, wenn dies der Vertretungsregelung in der Teilungserklärung widerspricht.

2. Beschränkungen des Vertreterkreises in Altvereinbarungen sind auch nach Inkrafttreten des WEMoG weiterhin wirksam.

I. Mit Klage begehrt die Kl. die Anfechtung von Beschlüssen, die auf der Eigentümerversammlung vom 14.7.2021 beschlossen wurden. Die Kl. hat die C. GmbH mit der Verwaltung ihres Sondereigentums betraut, deren Geschäftsführer, der Zeuge X, verlangte auf der Eigentümerversammlung vom 14.7.2021 als Bevollmächtigter der Kl. teilnehmen zu dürfen. Die Teilnahme wurde ihm unter Hinweis auf § 10 Nr. 4 der Teilungserklärung vom 13.6.1993 verwehrt, in welcher es heißt: „Ein Wohnungseigentümer kann sich [in einer Wohnungseigentümerversammlung] nur durch seinen Ehegatten, den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft oder einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen.“

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung, der Geschäftsführer der C. GmbH falle nicht unter die wirksame Vertretungsklausel in § 10 Nr. 4 der Teilungserklärung, abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl. Die Kl. hält § 10 Nr. 4 der Teilungserklärung für unwirksam und ist der Auffassung, dass vorliegend aufgrund von Treu und Glauben eine Ausnahme von der Vertretungsregelung zu machen sei. Die Bekl. verteidigt das angefochtene Urteil.

II. Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, dass der Zeuge X nicht den Vertretungsregelungen der Vertretungsklausel der Teilungserklärung unterfällt und diese Vertretungsklausel darüber hinaus auch wirksam ist. Insbesondere ist der (Miet-) Verwalter einer Sondereigentumseinheit nicht „der Verwalter“ i.S.d. Vertreterklausel, denn diese erfasst ersichtlich den nach § 26 WEG bestellten Verwalter. Ebenfalls zutreffend ist die Annahme, dass § 47 WEG der Fortgeltung der Vertreterklausel nicht entgegensteht, denn bezüglich der möglichen Vertreter sind weder im alten WEG noch im reformierten Gesetz Regeln enthalten, so dass die für die Anwendung von § 47 WEG erforderliche Situation eines Konfliktes einer Altvereinbarung mit dem modernisierten WEG nicht besteht.

Die Befugnis, sich bei einer Wohnungseigentümerversammlung durch jeden Dritten vertreten zu lassen, kann durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkt werden (BGH NJW-RR 2019, 1354, Rn. 9), unzulässig ist es nur, die Möglichkeit einer Vertretung gänzlich auszuschließen oder auf die Person des Verwalters zu beschränkten (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 25 Rn. 82). So liegt der Fall hier nicht.

Sowie die Kl. meint, weil für sie keine der in der Vertreterklausel aufgeführten Varianten in Betracht kämen, sei die Vertretungsregelung unwirksam bzw. könnten sich die Bekl. nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf die Regelung berufen, folgt die Kammer dieser Auffassung nicht.

Eine Vertretungsregelung, wie sie hier gefasst wurde, bezweckt vor allem, die Versammlungen von gemeinschaftsfremden Einwirkungen freizuhalten und den Kreis der Vertretungsberechtigten auf Personen zu beschränken, die entweder mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betraut sind (Verwalter), als Wohnungseigentümer bereits an der Versammlung teilnehmen dürfen oder dem vertretenen Wohnungseigentümer besonders nahestehen (BGH NJW-RR 2019, 1354 Rn. 9; NJW 1987, 650 unter III. 2. c; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 25 Rn. 83). Im Einzelfall kann es den anderen Wohnungseigentümern aufgrund besonderer Umstände nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein, sich auf eine Vertreterklausel zu berufen (OLG Hamburg ZMR 2007, 477 [478]; OLG Karlsruhe OLGZ 1976, 273 [275]; BGH NJW 1987, 650 unter III. 2. c). Die Rechtsprechung hat solche Ausnahmen etwa angenommen, wenn in einer kleinen, im Wesentlichen selbst genutzten Wohnanlage zwischen den Wohnungseigentümern erhebliche Spannungen bestanden (OLG Braunschweig WE 1991,107) oder die zugelassenen Vertreter wegen Interessenkollision für den Vertretenen unzumutbar waren (OLG Karlsruhe OLGZ 1976, 273). Ein solcher Einzelfall liegt hier nicht vor.

Vorliegend haben die Bekl. zunächst zu Recht darauf hingewiesen, dass, auch soweit zwischen der Kl. und der Hausverwaltung und den weiteren Miteigentümern kein Vertrauensverhältnis besteht, die Kl. eine entsprechende Vollmacht für die streitgegenständliche Eigentümerversammlung mit ausdrücklichen Weisungen erteilen kann. Diese Möglichkeit sieht die von der Kl. genutzte Vollmachtsurkunde auch explizit vor. Soweit die Kl. meint, sie habe gerade gewünscht, durch die C. GmbH vertreten zu werden, und sei auf deren Fachkenntnisse angewiesen gewesen, hätte es ihr freigestanden, sich bei der Erteilung von Weisungen im Rahmen der Bevollmächtigung durch die C. GmbH beraten zu lassen.

Aber auch ungeachtet dessen und selbst wenn man annimmt, dass für die Kl. aufgrund einer Interessenkollision die Bevollmächtigung eines anderen Eigentümers oder des Verwalters unzumutbar war, bestand für die Kl. nach der Regelung in § 10 Nr. 4 der Teilungserklärung ausdrücklich die Möglichkeit, einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten, insbesondere eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, mit der Bevollmächtigung zu beauftragen. Die Begrenzung auf einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten gründet aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung und ist daher nicht zu beanstanden. Der Kl. ist die Beauftragung eines solchen Berufsträgers auch nicht unzumutbar - es ist zwar richtig, dass dies mit Kosten verbunden ist, dies allein kann allerdings nicht zu einer Unzumutbarkeit i.S.v. § 242 BGB führen. Denn zum einen träfe eine entsprechende Kostenbelastung auch alle anderen Wohnungseigentümer, würden sie sich für eine solche Vertretung in der Versammlung entscheiden, und nicht etwa nur die Kl. Zum anderen kann die Kl. sich auch nicht darauf stützen, dass sie bereits für die Beauftragung der C. GmbH zu zahlen hat, denn dies folgt aus einer freiwilligen Entscheidung der Kl., sie ist nicht verpflichtet, Dritte mit der Verwaltung ihres Sondereigentums zu betrauen.

Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt - zumindest aus Kostengründen -, sie zurückzunehmen.

Die Berufung ist auf den Hinweis zurückgenommen worden.

Ein Sondereigentümer kann sich auf der Eigentümerversammlung nicht von seinem Sondereigentumsverwalter vertreten lassen, wenn dies der Vertretungsregelung in der Teilungserklärung widerspricht. Solche Beschränkungen des Vertreterkreises in älteren Teilungserklärungen sind auch nach der WEG-Reform 2020 anzuwenden.

Die klagende Wohnungseigentümerin hat die auf der Eigentümerversammlung vom 14. Juli 2021 gefassten Beschlüsse angefochten. Sie hatte die Verwalterin ihres Sondereigentums, eine GmbH mit dem Geschäftsführer X, damit betraut, an der Eigentümerversammlung als Bevollmächtigter der Klägerin teilzunehmen. Dies wurde ihm unter Hinweis auf § 10 Nr. 4 der Teilungserklärung vom 13. Juni 1993 verwehrt, wonach ein Wohnungseigentümer sich in der Versammlung nur durch seinen Ehegatten, den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft oder einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil der Geschäftsführer der GmbH nicht unter die in der Teilungserklärung genannten vertretungsberechtigten Personen fällt. Hiergegen die Berufung der Klägerin mit der Begründung, dass vorliegend aufgrund von Treu und Glauben eine Ausnahme von der strengen Vertretungsregelung zu machen sei.

Das LG hat einstimmig beschlossen, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und die Rücknahme der Berufung angeregt: Die Verwalterin des Sondereigentums der Klägerin unterfalle nicht der Vertretungsklausel in der Teilungserklärung, die auch nach Inkrafttreten der WEG-Reform wirksam geblieben sei. Der von der Klägerin eingesetzte Sondereigentumsverwalter ist nicht dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft gleichzusetzen.

Durch die Teilungserklärung kann die Befugnis der Wohnungseigentümer, sich bei einer Eigentümerversammlung durch jeden Dritten vertreten zu lassen, beschränkt werden; unzulässig ist nur, die Vertretungsmöglichkeit vollständig auszuschließen oder auf die Person des Verwalters der Eigentümergemeinschaft zu beschränken.

Auch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben ergebe sich nichts anderes. Die hier getroffene Vertretungsregelung hat den Sinn, die Versammlungen von gemeinschaftsfremden Einwirkungen freizuhalten sowie den Kreis der Vertretungsberechtigten auf Personen zu beschränken, die entweder mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betraut sind oder dem vertretenen Wohnungseigentümer besonders nahe stehen.

Allerdings hat die Rechtsprechung auch angenommen, dass es im Einzelfall den anderen Wohnungseigentümern aufgrund besonderer Umstände nach Treu und Glauben verwehrt sein kann, sich auf die beschränkende Vertreterklausel zu berufen. Derartige Ausnahmen sind aber nur in besonderen Fällen anzunehmen, etwa wenn in einer kleinen und im Wesentlichen selbstgenutzten Wohnanlage zwischen den Wohnungseigentümern erhebliche Spannungen bestehen oder die zugelassenen Vertreter wegen Interessenkollision für den Vertretenen unzumutbar sind. Solche Ausnahmetatbestände liegen im entschiedenen Fall aber nicht vor.

Die hier in der Teilungserklärung wirksam vereinbarte beschränkende Vertretungsregelung ist auch deshalb unbedenklich, weil die Klägerin eine entsprechende Vollmacht für die streitgegenständliche Eigentümerversammlung mit ausdrücklichen Weisungen erteilen kann, was die von der Klägerin für die Eigentümerversammlung benutzte Vollmachtsurkunde auch ausdrücklich vorsieht.

Soweit die Klägerin meint, sie sei auf die Fachkenntnisse ihrer Sondereigentumsverwaltung angewiesen, hätte es ihr freigestanden, sich bei der Erteilung von Weisungen im Rahmen der Bevollmächtigung durch die Sondereigentumsverwalterin beraten zu lassen.

Selbst wenn man annimmt, dass für die Klägerin wegen einer Interessenkollision die Bevollmächtigung eines anderen Eigentümers oder des gemeinschaftlichen Verwalters unzumutbar war, bestand für die Klägerin nach der Regelung in der Teilungserklärung ausdrücklich die Möglichkeit, einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten, also eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, zu beauftragen.

Die Begrenzung auf einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten erklärt sich aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung und ist daher nicht zu beanstanden. Dies ist zwar mit Kosten verbunden, kann aber nicht deshalb zu einer Unzumutbarkeit im Sinne von § 242 BGB führen. Zum einen betreffe eine derartige Kostenbelastung auch alle anderen Wohnungseigentümer, wenn sie sich für eine solche Vertretung entscheiden würden, und nicht etwa nur die Klägerin. Zum anderen ist auch unerheblich, dass die Klägerin bereits für die Einsetzung ihrer Sonderverwalterin zu zahlen hat; denn dies folgt aus einer freiwilligen Entscheidung der Klägerin, die nicht verpflichtet ist, Dritte mit der Verwaltung ihres Sondereigentums zu betrauen. Daher hat die Kammer einstimmig beschlossen, den Hinweisbeschluss zu erlassen. Der Streitwert wurde mit 5.000 € angenommen. Die Berufung ist aufgrund des Hinweises zurückgenommen worden.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister