Keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch niemanden bei unwirksamer Abwälzungsklausel

Ist die klauselmäßige Vereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, deswegen unwirksam, weil die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses einen unrenovierten Zustand aufwies, führt dies nicht ohne Weiteres dazu, dass nunmehr der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ist, während des Mietverhältnisses regelmäßig Schönheitsreparaturen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache durchzuführen. Vielmehr kann die durch die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln entstehende „Vertragslücke“ unausgefüllt bleiben, so dass keine der Mietvertragsparteien eine einforderbare Verpflichtung trifft, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber beide Teile - der Mieter jederzeit, der Vermieter nur nach Maßgabe des § 555a BGB - dazu berechtigt sind. Jedenfalls schuldet der Vermieter in einem solchen Fall nur einen „unrenovierten“ Zustand der Wohnung und damit keine Schönheitsreparaturen; es ist unerheblich, ob sich der Dekorationszustand der vertragsgemäß „unrenoviert“ übergebenen Wohnung seit dem Beginn des Mietverhältnisses weiter verschlechtert hat. 
(Anschluss BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 -, BGHZ 204, 302 ff.; Abgrenzung BGH, Urt. vom 28. Juli 2006 - VIII ZR 124/05 -, GE 2006, 1158 ff. und BGH, Urt. v. 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 -, BGHZ 177, 186 ff.)

I. Die Bekl. ist Vermieterin einer Wohnung, die seit dem 1. März 2002 an die Kl. vermietet ist. Die Kl. nehmen die Bekl. auf Zahlung eines Vorschusses für die Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen in Anspruch. Der im Januar 2002 geschlossene formularmäßige Mietvertrag enthält in § 6 Abs. 6.4 und 6.5 folgende Regelungen über Schönheitsreparaturen:

6.4 Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen der Mieträume.

6.5 Zu den Schönheitsreparaturen gehören […] bei gestrichenen Holzdielen auch das deckende Lackieren der Böden im vorhandenen Ton, [es folgt eine Aufzählung der außerdem vorzunehmenden Arbeiten].

Die Wohnung befand sich bei Übergabe in einem unrenovierten Zustand.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, soweit die Kl. einen Vorschuss in Höhe von 1.335,18 € für die Beseitigung von Mängeln an einem Lampenauslass im Wohnzimmer sowie an der Arbeitszimmertür begehrt haben; insoweit ist das nur im Übrigen angefochtene Urteil rechtskräftig. Den mit der Berufung weiter verfolgten Anspruch der Kl. auf Vorschusszahlung für durchzuführende Schönheitsreparaturen hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Zur Begründung hat es u. a. ausgeführt, selbst wenn die Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag unwirksam seien, bestünde kein Zahlungsanspruch, weil die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben worden sei, sodass gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch nur ein renovierungsbedürftiger Zustand als vertragsgemäßer Zustand verlangt werden könne.

II. 2. Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Leistung eines weiteren Vorschusses aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB; das Amtsgericht hat die Klage zu Recht in Höhe von 7.312,78 € abgewiesen.

Die Mietsache ist aufgrund des von den Kl. vorgetragenen dekorativen Verschleißes der Wohnung nicht im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB mangelhaft geworden. Ein Mangel der Mietsache ergibt sich nach dem subjektiven Fehlerbegriff allein aus den Vereinbarungen der Parteien über den durch den Vermieter zu gewährleistenden vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Maßgebend für das Vorliegen oder Nichtvorliegen eines Mangels ist somit in erster Linie das, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl., § 536 Rn. 2). Vorliegend übernahmen die Kl. die Wohnung im unrenovierten Zustand und akzeptierten diesen Zustand als vertragsgemäß, so dass sie gegen die Bekl. keinen Anspruch haben, die schon zu Beginn oder kurz nach Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen.

a)
Die Kammer folgt allerdings nicht der Auffassung des Amtsgerichts, der Anspruch der Kl. scheitere bereits daran, dass die in § 6 Abs. 6.4 und 6.5 des Mietvertrages enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln wirksam seien. Vielmehr konnte die Bekl. die sie nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB treffende Erhaltungspflicht vorliegend nicht wirksam auf die Mieter abwälzen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hält die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter - wie vorliegend - dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (vgl. BGH, Urt. vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 -, BGHZ 204, 302 ff.). Die Erwägungen des BGH betreffen entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch die vorliegenden Schönheitsreparaturklauseln, denn die ungerechtfertigte Belastung des Mieters mit der Beseitigung nicht von ihm verursachter Abnutzungserscheinungen ergibt sich im Falle einer anfänglich unrenoviert übergebenen Wohnung regelmäßig schon daraus, dass die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt renovierungsbedürftig wird und sich dann faktisch nicht mehr abgrenzen lässt, inwieweit dies auf das Verhalten der Mieter oder den anfänglichen Dekorationszustand der Wohnung zurückzuführen ist (vgl., auch zur AGB-Relevanz „faktischen Drucks” und zur Unwirksamkeit „gespaltener Renovierungsklauseln”, Zehelein, NZM 2018, 105 ff.). Soweit sich das Amtsgericht auf frühere Entscheidungen des Bundesgerichtshofes beruft, die die Wirksamkeit der Klauseln auch unter vergleichbaren tatsächlichen Umständen bei Übergabe der Wohnung gebilligt hätten (vgl. etwa BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86 -, BGHZ 101, 253 ff., zitiert nach juris), hat der Bundesgerichtshof in der jüngeren Entscheidung ausdrücklich mitgeteilt, dass er an der bisherigen Rechtsprechung insoweit nicht mehr festhalte.

Entgegen der Rechtsansicht der Bekl. handelt es sich bei den Regelungen in § 6 Abs. 6.4 und 6.5 auch um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Verwendeten die Parteien bei Mietvertragsschluss ein von der Vermieterin gestelltes Mietvertragsformular, spricht der erste Anschein für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Trägt der Vermieter als Verwender vor, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen erscheinenden Regelungen seien im Einzelnen ausgehandelt und damit individualvertragliche Abreden, trifft ihn insoweit die Darlegungs- und Beweislast (vgl. BGH, Beschl. v. 20.11.2012 - VIII ZR 137/12, BeckRS 2013, 05597, zitiert nach beck-online). Die Verhandlung über einen Teil des Mietvertrages führt jedoch nicht dazu, dass der gesamte Mietvertrag als individuell ausgehandelt gilt. Selbst wenn sich die Parteien vorliegend in § 2 Abs. 2.1 und im letzten Absatz nach § 16 des Mietvertrages individualvertraglich über einzelne Aspekte wie etwa den genauen Beginn des Mietverhältnisses geeinigt haben sollten, folgt hieraus noch nicht, dass davon auch hinsichtlich der Schönheitsreparaturklauseln auszugehen wäre; denn dazu hätte die Bekl. als Klauselverwenderin im Rahmen der Vertragsverhandlungen gerade auch die Schönheitsreparaturklausel zur Disposition stellen müssen (vgl. BGH, Beschl. v. 5.3.2013 - VIII ZR 137/12 -, Rn. 7, zitiert nach juris), wofür nichts ersichtlich ist. Die Kammer nimmt hinsichtlich der Unwirksamkeit der Renovierungsklauseln ergänzend auf ihren Hinweisbeschluss vom 31. August 2017, dort Seite 2, Bezug.

b)
Stellt sich die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Kl. als unwirksam dar, so sind sie selbst nicht zur Vornahme erforderlicher Renovierungsarbeiten verpflichtet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs greift in einem solchen Fall die gesetzliche Regelung und ist mithin der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, während der Mietzeit den als vertragsgemäß anzusehenden Dekorationszustand der Wohnung, den sie zu Beginn des Mietverhältnisses aufwies, aufrecht zu erhalten. Für eine ergänzende Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB sei kein Raum, da gesetzliche Regelungen bestünden und die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel also nicht zu einer Regelungslücke führe (vgl. BGH, Urt. vom 28.7.2006 - VIII ZR 124/05 -, Rn. 20 f., zitiert nach juris). Diese Folge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel sei für den Vermieter auch nicht deswegen unzumutbar, weil sich die gesetzliche Regelung nicht mehr als angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung darstelle, denn der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung müsse sich im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen sei, mit der ihm ungünstigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwendeten unzulässigen Klausel zur Folge habe (vgl. BGH, Urt. v. 9.7.2008 - VIII ZR 181/07 -, BGHZ 177, 186 ff., Rn. 18 ff., zitiert nach juris). Es komme daher nicht darauf an, dass der Vermieter die Kosten der nunmehr ihm obliegenden Schönheitsreparaturen wegen deren beabsichtigter Überwälzung auf den Mieter bei der Mietkalkulation nicht habe berücksichtigen können.

Ob daran festzuhalten ist, kann offen bleiben, da die Klage unabhängig von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages keinen Erfolg haben kann. Die Kammer gibt jedoch zu bedenken, dass die skizzierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den verbraucherschützenden AGB-Bestimmungen in §§ 306 f., 139 BGB einen von Vermietern als punitiv empfundenen Charakter verleiht, der den Vorschriften fremd bleiben sollte. Die „Lückenfüllung” durch Heranziehung der gesetzlichen Regelung führt in Fällen der vorliegenden Art zu einer weitergehenden Verschiebung des Vertragsgefüges zugunsten des Mieters, als dies zur Durchsetzung des gesetzlichen Anliegens erforderlich wäre (vgl. zum Prüfungsmaßstab bei Unwirksamkeit einer Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag über die Überwälzung von Nebenkosten KG, Urt. v. 6.6.2016 - 8 U 40/15 -, GE 2016, 971 ff., Rn. 35 f., zitiert nach juris). Nach Ansicht der Kammer muss die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht dazu führen, dass nunmehr den Vermieter eine Pflicht zur regelmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen trifft. Vielmehr käme es den gegenseitigen Interessen und Vorstellungen der Mietvertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses näher, die durch die Unwirksamkeit der AGB-Regelung entstehende „Vertragslücke“ unberührt zu lassen, so dass keine der Mietvertragsparteien eine einforderbare Verpflichtung trifft, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber beide Teile - der Mieter jederzeit, der Vermieter nur nach Maßgabe des § 555a BGB - dazu berechtigt sind. Nachdem die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter schon seit langer Zeit verkehrsüblich ist (vgl. dazu bereits BGH, Rechtsentscheid vom 1.7.1987 - VIII AZR 9/86 -, BGHZ 101, 253 ff., Rn. 29, zitiert nach juris: „Ebenso wenig lässt sich leugnen, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter seit Jahrzehnten weithin üblich ist und eine gegenteilige Vertragsgestaltung die Ausnahme darstellt.”) und ein Mieter deswegen mangels entgegenstehender Absprachen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses typischerweise davon ausgeht, dass er selbst während der Mietzeit für den Dekorationszustand der Wohnung zuständig sein wird, käme die vorgeschlagene Folge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht nur den Interessen des Vermieters, sondern auch den billiger­weise zu berücksichtigenden Mieterinteressen näher als die Anwendung der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Konsequenz dieser Lückenfüllung ist nämlich auch, dass die Befugnis des Mieters, die Wohnungsdekoration zu ändern, um sie seinem Geschmack anzupassen, Einschränkungen erfährt und der Vermieter im Zuge von Schönheitsreparaturen, die er zur Mangelbeseitigung, nämlich zur Wiederherstellung des geschuldeten Dekorationsniveaus, vornimmt, nicht an die Wünsche und Vorstellungen des Mieters gebunden ist (vgl. dazu Zehelein, NZM 2018, 105, 115 unter V.2.b).

c)
Die Klage ist aber selbst dann unbegründet, wenn die Bekl. nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet sein sollte, den als vertragsgemäß anzusehenden Dekorationszustand aufrechtzuerhalten, den die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses aufwies.

aa)
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters korrespondiert mit der Mangelhaftigkeit der Mietsache. Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Mietsache negativ von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Dies ist nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie etwaiger ergänzender Vertragsabreden der Parteien zu beurteilen. Danach trifft die Bekl. vorliegend gerade keine Instandhaltungspflicht. Denn die Vornahme der von den Kl. verlangten Dekorationsarbeiten würde zu einer deutlich über den vertragsmäßig geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehenden Verbesserung führen, die die Bekl. nicht schuldet.

Die Wohnung befand sich bei Übergabe an die Mieter im März 2002 in einem zumindest unrenovierten Zustand. Unrenoviert ist eine Wohnung, wenn die bei Einzug vorhandenen Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum so erheblich sind, dass der Gesamteindruck einer unrenovierten Wohnung entsteht (vgl. BGH, Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 185/14 -, BGHZ 204, 302 ff., Rn. 30 f., zitiert nach juris). Im Übergabeprotokoll wurde der unrenovierte Zustand der Wohnung von den Parteien dokumentiert. Zwar ergibt sich aus dem Protokoll, dass einige Bereiche, wie etwa die Wände der Zimmer, ordnungsgemäß renoviert waren. Dennoch ergibt sich der Gesamteindruck einer unrenovierten Wohnung, da wesentliche Teile der Wohnung, namentlich die Böden, Decken und Türen, überwiegend in einem „abgenutzten“ Zustand übergeben und von den Kl. so als vertragsgemäß akzeptiert wurden.

In § 7 Abs. 7.1 und 7.2 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien genau diesen - teils „abgenutzten“ - Zustand als vertragsgemäß. Aus § 2 Abs. 2.1 des Mietvertrages ergibt sich entgegen der Auffassung der Kl. nichts Abweichendes. Die Auslegung dieser Regelung nach §§ 133, 157, 242 BGB zeigt vielmehr, dass die Wohnung in einem unrenovierten Zustand an die Kl. übergeben werden sollte, und diese damit auch einverstanden waren. Die ursprüngliche Formulierung, wonach das Mietverhältnis erst nach Renovierung durch den Vormieter beginnen sollte, wurde einvernehmlich gestrichen und durch ein fixes Datum ersetzt, an welchem das Mietverhältnis beginnen sollte. Die Kl. machen zwar geltend, dass neben dem festen Mietvertragsbeginn zum 1. März 2002 weiterhin - stillschweigend - auch die vorherige Renovierung der Wohnung verabredet worden sei. Gegen diese Würdigung spricht aber, dass die gesamten Passage über die Renovierungspflicht des Vormieters gestrichen wurde und der Mietvertrag danach gerade keine Regelungen mehr über vor der Wohnungsübergabe durchzuführende Renovierungsmaßnahmen enthielt. Die Streichung der Passage im Mietvertrag indiziert, dass die Kl. die Regelung zur Disposition stellten, um sich eines konkreten Mietbeginns zu versichern. Die Darstellung der Kl., die Passage habe schon vor ihrer Streichung lediglich eine Zeitbestimmung enthalten und ihren Sinngehalt nicht geändert, ist nicht nachvollziehbar. Vor der Streichung war ausdrücklich die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vormieter vorgesehen, von denen nach der Änderung keine Rede mehr war.

bb)
Die Kammer geht zwar mit den Kl. davon aus, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zu dem oben beschriebenen, vertragsgemäß unrenovierten Anfangszustand weiter verschlechtert hat. Die Kl. haben zur Verschlechterung gegenüber dem Anfangszustand der Wohnung substantiiert vorgetragen und insbesondere schlüssig dargelegt, dass neben Böden, Decken und Türen inzwischen auch die Wände und die Heizkörper einer Renovierung bedürfen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es jedoch auf graduelle Verschlechterungen des Renovierungszustands nicht an, sondern nur darauf, „ob die Mieträume bei Vertragsbeginn den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln” oder nicht (vgl. BGHZ 204, 302 ff., Rn. 30 f.). Jedenfalls im Rahmen der Prüfung der Renovierungsklauseln ist unerheblich, ob die Mieträume mehr oder weniger abgewohnt waren, ob die Wohnung sich erst als unrenoviert, bereits als renovierungsbedürftig oder gar schon als völlig abgewohnt darstellte (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 1.7.1987 - VIII AZR 9/86 -, BGHZ 101, 253 ff., Rn. 42). In all diesen Fällen akzeptierte der Mieter die (mindestens) unrenovierte Wohnung als vertragsgerecht (vgl. BGH, aaO., Rn. 43) und scheidet ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Vornahme von Renovierungsarbeiten damit von vornherein aus (vgl. Horst, DWW 2007, 48 ff., unter II. a. E.).

Die gegen diesen „digitalen“ Prüfungsmaßstab erhobene Kritik, wonach eine differenziertere Sichtweise geboten sei, weil auch eine renovierungsbedürftige Wohnung weiter abgenutzt werden und im Verlaufe eines Mietverhältnisses geradezu „verkommen“ könne (vgl. Pfeiffer, DWW 1986, 96 f.), hat der Bundesgerichtshof wahrgenommen (vgl. das Zitat BGH, aaO., Rn. 42), aber nicht zum Anlass genommen, seine Rechtsprechung zu korrigieren. Die Kammer hält es vor diesem Hintergrund für konsequent und sachgerecht, denselben Prüfungsmaßstab auch bei der Ermittlung des „Soll-Zustands“ und der Auslegung des Mangelbegriffs in § 536 BGB anzuwenden. Ansprüche der Kl. auf Verbesserung des Dekorationszustands der Wohnung könnten mithin erst dann gegeben sein, wenn die Wohnung inzwischen einen „verkommenen“ Zustand aufwiese, Renovierungsarbeiten also erforderlich wären, um Substanzschäden vorzubeugen. Dafür ist jedoch nichts ersichtlich.

Ist die Schönheitsreparaturenklausel in einem Wohnungsmietvertrag unwirksam, weil die Wohnung zu Mietbeginn unrenoviert war, führt dies nicht ohne Weiteres dazu, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Vielmehr kann die so entstandene „Vertragslücke“ unausgefüllt bleiben, so dass niemand Schönheitsreparaturen durchführen muss, aber beide Teile – der Mieter jederzeit, der Vermieter nur nach Maßgabe des § 555a BGB (Instandhaltungsduldung) – dazu berechtigt sind. Jedenfalls schuldet der Vermieter nur einen „unrenovierten“ Zustand der Wohnung, auch wenn sich der Dekorationszustand der vertragsgemäß „unrenoviert“ übergebenen Wohnung seit dem Beginn des Mietverhältnisses weiter verschlechtert hat.

Die Kläger (Mieter) nehmen die Beklagte (Vermieterin) auf Zahlung eines Vorschusses für die Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen in Anspruch. Nach dem 2002 geschlossenen Formularmietvertrag übernimmt zwar der Mieter die Schönheitsreparaturen, doch befand sich die Wohnung bei Übergabe in einem unrenovierten Zustand. Das AG hat der Klage nur stattgegeben, soweit die Kläger einen Vorschuss von 1.335,18 € für die Beseitigung von Mängeln an einem Lampenauslass im Wohnzimmer sowie an der Arbeitszimmertür begehrt haben. Den mit der Berufung weiter verfolgten Anspruch auf Vorschusszahlung für durchzuführende Schönheitsreparaturen hat das AG zurückgewiesen. Ein Zahlungsanspruch bestünde auch dann nicht, wenn die Klauseln als unwirksam angesehen würden. Die Wohnung sei in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben worden, sodass auch nur ein renovierungsbedürftiger Zustand als vertragsgemäßer Zustand verlangt werden könne. Die von den Klägern beabsichtigten Renovierungsmaßnahmen würden aber eine darüber hinausgehende Verbesserung der Wohnung bewirken. Das LG wies die Berufung der Mieter zurück, ließ aber Revision zu.

Die Mietsache ist aufgrund des von den Klägern vorgetragenen dekorativen Verschleißes der Wohnung nicht im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB mangelhaft geworden. Ein Mangel der Mietsache ergebe sich nach dem subjektiven Fehlerbegriff allein aus den Vereinbarungen der Parteien über den durch den Vermieter zu gewährleistenden vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Maßgebend für das Vorliegen oder Nichtvorliegen eines Mangels ist somit in erster Linie das, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart hätten.

Vorliegend hätten die Kl. die Wohnung im unrenovierten Zustand übernommen und diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert, so dass sie gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Durchführung der schon zu Beginn oder kurz nach Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen hätten.

Die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter sei vorliegend wegen unrenovierter Vermietung unwirksam; somit seien die Mieter nicht zur Vornahme erforderlicher Renovierungsarbeiten verpflichtet. Nach der Rechtsprechung des BGH greift in einem solchen Fall die gesetzliche Regelung mit der Folge, dass der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ist, während der Mietzeit den als vertragsgemäß anzusehenden Dekorationszustand der Wohnung aufrecht zu erhalten.

Die Rechtsprechung des BGH zu den verbraucherschützenden AGB-Bestimmungen in §§ 306 f., 139 BGB hätten allerdings einen von Vermietern so empfundenen Strafcharakter, der den Vorschriften fremd bleiben sollte. Die „Lückenfüllung” durch Heranziehung der gesetzlichen Regelung führe in Fällen der vorliegenden Art zu einer weitergehenden Verschiebung des Vertragsgefüges zu Gunsten des Mieters, als dies zur Durchsetzung des gesetzlichen Anliegens erforderlich wäre. Nach Ansicht der Kammer müsse die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht dazu führen, dass nunmehr den Vermieter eine Pflicht zur regelmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen treffe. Vielmehr käme es den gegenseitigen Interessen und Vorstellungen der Mietvertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses näher, die durch die Unwirksamkeit der AGB-Regelung entstehende „Vertragslücke“ unberührt zu lassen, so dass keine der Mietvertragsparteien eine einforderbare Verpflichtung trifft, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber beide Teile – der Mieter jederzeit, der Vermieter nur nach Maßgabe des § 555a BGB – dazu berechtigt sind.

Die Vorschussklage sei aber selbst dann unbegründet, wenn die Beklagten nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verpflichtet sein sollten, den als vertragsgemäß anzusehenden Dekorationszustand aufrecht zu erhalten, den die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses aufwies. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters korrespondiere mit der Mangelhaftigkeit der Mietsache. Ein Mangel liege vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Mietsache negativ von der Soll-Beschaffenheit abweiche. Letztere sei nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie etwaiger ergänzender Vertragsabreden der Parteien zu beurteilen. Danach treffe die Beklagte vorliegend gerade keine Instandhaltungspflicht. Denn die Vornahme der von den Klägern verlangten Dekorationsarbeiten würde zu einer deutlich über den vertragsmäßig geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehenden Verbesserung führen, die die Beklagte nicht schulde.

Die Wohnung habe sich bei Übergabe an die Mieter im März 2002 in einem zumindest unrenovierten Zustand befunden. Unrenoviert sei eine Wohnung, wenn die bei Einzug vorhandenen Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum so erheblich seien, dass der Gesamteindruck einer unrenovierten Wohnung entstehe. Aus dem Übergabeprotokoll gehe hervor, dass wesentliche Teile der Wohnung, namentlich die Böden, Decken und Türen, überwiegend in einem „abgenutzten“ Zustand übergeben und von den Klägern so als vertragsgemäß akzeptiert worden seien.

Nach einer Mietzeit von 14 Jahren habe sich der Dekorationszustand sicher weiter verschlechtert, doch könnten Ansprüche der Kläger auf Verbesserung des Dekorationszustands der Wohnung erst dann gegeben sein, wenn die Wohnung inzwischen einen „verkommenen“ Zustand aufweise, Renovierungsarbeiten also erforderlich wären, um Substanzschäden vorzubeugen. Dafür sei nichts ersichtlich.