Keine Verpflichtung des Mieters zur Überprüfung der Gastherme

Der Mieter ist nur aufgrund einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung zur Überprüfung des Drucks und zum Nachfüllen von Wasser für eine Gastherme verpflichtet.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 356,43 € aus den §§ 535, 280 BGB oder aus einem anderen rechtlichen Grund. Denn es fehlte insoweit an einer vertraglichen Verpflichtung der Bekl., den Wasserstand der in ihrer Wohnung befindlichen Therme zu überprüfen. Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters, dem Mieter den Vertragsgegenstand in ordnungsgemäßem Zustand zu überlassen. Hierzu gehört auch die Überlassung einer funktionstüchtigen Therme für die Beheizung der Wohnung. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht in gewissem Maße auf den Mieter abwälzen, etwa wie hier die Kontrolle der Wasserstandsanzeige und gegebenenfalls das Auffüllen der Therme mit Wasser. Hierzu bedarf es allerdings einer vertraglichen Vereinbarung. Im Mietvertrag findet sich eine solche Verpflichtung, insbesondere in § 14 nicht. Vielmehr ist sogar in § 25 vereinbart, dass die jährliche Wartung der Therme erst auf Veranlassung des Vermieters durchgeführt wird. Auch aus dem behaupteten Hinweis auf die Beachtung der Wasserstände durch den Monteur der Firma G., Herrn R., am 26.8.2014 kann sich eine solche nicht ergeben. Unabhängig davon, ob es einen solchen Hinweis überhaupt gegeben hat, fehlt es schon an einer Bevollmächtigung des Monteurs, den Mietvertrag im Namen des Kl. mit den Bekl. um die Vornahme einer regelmäßigen Wasserstandskontrolle zu erweitern. Weder ist eine solche vorgetragen worden noch aus irgendeinem Grund ersichtlich.

Schließlich kann sich der Kl. für sein Begehren nicht auf die Störungsmeldungen der Bekl. vom 4.11.2014 und 11.11.2014 stützen. Denn zum einen wird auch hierdurch keine Nebenpflicht begründet. Zum anderen lässt sich der Meldung vom 11.11.2014 gerade entnehmen, dass das beanstandete Brummen aufgehört hat. Es fehlt damit schon an der Darstellung eines Zusammenhanges zwischen der Störung und dem Schaden, der erst einen Monat später, nämlich am 17.12.2014 eingetreten ist.

Bei einer Gastherme kann das Manometer die Notwendigkeit zum Nachfüllen von Wasser anzeigen; zur Kontrolle ist der Mieter allerdings nicht verpflichtet und haftet deshalb nicht für Schäden – so jedenfalls das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg.

Der Mieter hatte dem Vermieter mitgeteilt, dass in der Therme für die Gasetagenheizung Brummgeräusche zu hören waren; eine Woche später teilte er mit, das Brummen habe aufgehört. Einen Monat später kam es während des Urlaubs des Mieters zu einem Defekt an der Therme, der auf einem zu geringen Wasserstand beruhte. Der Vermieter meinte, dafür sei der Mieter verantwortlich.

Mit Urteil vom 30. September 2015 wies das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Schadensersatzklage des Vermieters ab. Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung sei der Mieter nicht verpflichtet, die Wasserstandsanzeige zu kontrollieren und die Therme aufzufüllen. Die mietvertragliche Vereinbarung der jährlichen Wartung, die ohnehin vom Vermieter durchzuführen sei, reiche nicht. Auch ein vorheriger Hinweis des Monteurs der Installationsfirma zur Notwendigkeit einer regelmäßigen Wasserstandskontrolle begründet keine vertragliche Verpflichtung des Mieters.

Ob wirklich eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zum Nachfüllen von Wasser wirksam vereinbart werden kann, wie es in dem Urteil heißt, ist zweifelhaft, denn nicht jeder Mieter ist technisch so geschickt, dass er dabei mögliche Schäden vermeidet. Empfehlenswert ist es aber allemal, im Mietvertrag die Soll-Werte für den Wasserdruck anzugeben und den Mieter zu verpflichten, das Manometer in unregelmäßigen Abständen, mindestens aber monatlich zu kontrollieren.