Keine Verpflichtung der Gemeinde für Isolierungsmaßnahmen an Nachbarwand nach Abriss

Die Gemeinde ist bei Abriss eines Hauses im Wege der Ersatzvornahme nicht verpflichtet, die Bestandsfähigkeit und Funktionsfähigkeit einer Kommunmauer herzustellen.

A. Der Kl. verlangt von der beklagten Stadt Schadensersatz im Zusammenhang mit den Folgen eines Abrisses eines seinem Mietshaus benachbarten Gebäudes. […]

1. Dem Kl. steht kein Schadensersatzanspruch aus § 839 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 34 GG zu, weil die Bekl. es im Anschluss des Abrisses unterließ, eine Vertikalsperre anzubringen.

1.1 Die Bekl. wurde zwar bei der Anordnung und Durchführung der Ersatzvornahme gemäß § 58 Abs. 2 Satz 1 SächsBO i.V.m. § 24 Abs. 1 Satz 1 SächsVwVG hoheitlich tätig.

Sie hat aber dem Kl. gegenüber obliegende Amtspflichten hierbei nicht verletzt. Insbesondere war sie nicht verpflichtet, im Rahmen des Abrisses des Nachbargebäudes F. Straße … eine Vertikalsperre in die Giebelwand zur Absicherung gegen Eindringen von Feuchtigkeit anzubringen.

1.2 Zwar ist jeder Amtsträger verpflichtet, sich bei seiner Amtsausübung rechtswidriger Eingriffe in den Rechtskreis der Bürger, insbesondere unerlaubter Handlungen, zu enthalten (BGH, Urt. v. 7.2.1980, III ZR 153/78, NJW 1980, 1679 m.w.N.). Auch stellt die Vorschrift des § 922 Satz 3 BGB, die hier verletzt sein könnte, im nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis ein Schutzgesetz i. S. des § 823 Abs. 2 BGB dar (BGH, Urt. v. 15.10.1999, V ZR 77/99, BGHZ 143, 1, 5; Staudinger/Roth [2016] § 922 BGB Rn. 5). Die Bekl. ist aber nicht Normadressat der §§ 921, 922 BGB. Diese richten sich ausschließlich gegen den Nachbarn und nicht gegen die Baubehörde (VG Koblenz, Urt. v. 1.7.2010, 7 K 352/10.KO, juris, Rn. 38) mit der Folge, dass die Bekl. nicht amtspflichtwidrig handelte, als sie es im Anschluss an den Abriss unterließ, eine Vertikalabdichtung anzubringen.

a) Allerdings handelt es sich bei der in Streit stehenden Giebelwand um eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB. [wird ausgeführt]

Verläuft die Grundstücksgrenze in der Mitte der Wand und steht jeweils zur Hälfte auf den Grundstücken der Nachbarn, handelt sich um eine Nachbarwand, die auch als halbscheidige Giebelmauer oder Kommunmauer bezeichnet wird, und die dazu bestimmt ist, von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt zu werden. Das hierdurch begründete Rechtsverhältnis der Nachbarn ist durch die §§ 921, 922 BGB sowie - gegebenenfalls - durch landesrechtliche Vorschriften besonders geregelt (BGH, Urt. v. 18.2.2011, V ZR 137/10, GE 2011, 609, Tz. 8; BGH, Urt. v. 27.7.2012, V ZR 2/12, GE 2012, 1309, Tz. 7).

Eine halbscheidig auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtete Giebelmauer, an die von beiden Seiten angebaut ist, steht im Miteigentum der beiden Grundstücksnachbarn je zur Hälfte (BGH, Urt. v. 28.11.1980, V ZR 148/79, NJW 1981, 866, 867; Staudinger/Roth [2016] § 921 BGB Rn. 36 ff., Grziwotz, in: Grziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil, Rn. 132 f., jeweils m.w.N.).

b) Mit dem Abbruch des Hauses F. Straße … ist die Giebelmauer freigelegt und dadurch der Gefahr witterungsbedingter Feuchtigkeitsschäden ausgesetzt worden. Damit ist die Mauer in einer Weise verändert worden, dass sie ihre Funktionsfähigkeit für das Nachbargebäude nicht mehr erfüllen konnte. Ein solcher, ohne Zustimmung des betroffenen Nachbarn vorgenommener Eingriff verstößt grundsätzlich gegen § 922 Satz 3 BGB. Darunter fallen nicht nur Eingriffe in die Substanz einer Grenzeinrichtung, sondern auch Handlungen, die den Bestimmungszweck der Einrichtung und ihre bisherige Brauchbarkeit für diesen Zweck zum Nachteil des Miteigentümers aufheben oder mindern. Denn nach dem Schutzzweck des § 922 BGB kann jeder der Nachbarn verlangen, dass sein Recht auf ungehinderte Benutzung der Grenzeinrichtung unangetastet bleibt. Diesem Schutzzweck widerspricht es, wenn ein Nachbar durch Abriss seines Hauses die Bestandsfähigkeit und Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Giebelmauer derart beeinträchtigt, dass der andere Nachbar gezwungen ist, sich durch bauliche Maßnahmen erst wieder die Nutzungsmöglichkeit zu verschaffen, die ihm die Mauer bislang bot. Es kommt daher hier nicht darauf an, dass die Giebelmauer äußerlich unverändert geblieben ist; entscheidend ist, dass ihr durch den Abriss des angebauten Hauses der bisherige Schutz gegen Feuchtigkeitseinwirkungen genommen wurde, und dass sie folglich in dem freigelegten Zustand für den Nachbarn nicht mehr als Hausabschlusswand nutzbar ist (BGH, NJW 1981, 866, 867; BGH, Urt. v. 21.4.1989, V ZR 248/87, LM § 922 BGB Nr. 7; BGH, GE 2012, 609, Tz. 8; OLG Dresden, Urt. v. 3.8.2007, 11 U 19/07, NJW-RR 2008, 613; OLG Dresden, Urt. v. 1.7.2009, 11 U 568/08, OLGReport 2009, 937 f.; Staudinger/Roth [2016] § 922 BGB Rn. 10).

c) Die Bekl. handelte, als sie aus Gründen der Gefahrenabwehr den Abriss des Nachbargebäudes anordnete und ihn im Wege der Ersatzvornahme durchführen ließ, aber nicht amtspflichtwidrig.

aa) Die Voraussetzungen für die Durchführung der Ersatzvornahme nach § 58 Abs. 2 Satz 1 SächsBO i.V.m. § 24 Abs. 1 Satz 1 SächsVwVG lagen unstreitig vor. Das Nachbargebäude war einsturzgefährdet und stellte deswegen eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung dar; der Nachbar als eigentlicher Verantwortlicher war nicht auffindbar und zudem vermögenslos.

Der Abriss selbst erfolgte sachgerecht. Unmittelbare Eingriffe in das Sacheigentum des Kl., insbesondere in die Wand, erfolgten durch den Abriss nicht; zumindest konnte solche der Kl. nicht nachweisen. Maßnahmen zur Sicherung des Gebäudes des Kl. wurden durchgeführt. So wurde u. a. die Giebelwand des Wohnhauses F. Straße … im Nachgang mit dem Gebäude des Kl. verankert, gleichsam verschmolzen.

bb) Zu weiteren Schutzmaßnahmen, insbesondere dazu, zum Schutz vor Eindringen von Feuchtigkeit eine Vertikalsperre anzubringen, war die Bekl. im Rahmen der Gefahrenabwehr nicht verpflichtet.

Die unter Ziffer I.1.2 lit. b) zitierte Rechtsprechung betrifft lediglich das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis, nur insoweit ist § 922 Satz 3 BGB ein Schutzgesetz i. S. des § 823 Abs. 2 BGB. Sie ist nicht auf das Verhältnis zur öffentlichen Hand anwendbar. Denn Schutzzweck des § 922 BGB ist es - wie bereits dargelegt -, innerhalb des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses den Nachbarn die ungehinderte Benutzung der Grenzeinrichtung zu ermöglichen. Normadressat ist daher nur der jeweilige Nachbar. Die Bekl. als Vollstreckungsbehörde wurde indes zum Schutz der Allgemeinheit tätig. Verantwortlich für den Abriss des Gebäudes F. Straße … war der Nachbar. Dieser war bauordnungsrechtlich Verhaltens- bzw. Zustandsstörer (Spiekermann, in: Jäde/Dirnberger/Böhme, Bauordnungsrecht Sachsen, Stand: April 2017, § 58 Rn. 29) und hat das Einschreiten der Vollstreckungsbehörde und den Einsatz des Zwangsmittels der Ersatzvornahme durch sein Untätig bleiben herausgefordert (vgl. OLG Koblenz, Urt. v. 5.5.2010, 1 U 679/09, juris, Rn. 29). Ihm oblagen weiterhin im Verhältnis zum Kl. die Pflichten und Rechte aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis. Insbesondere traf ihn die Verpflichtung, die Bestands- und Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Giebelmauer nach Abriss des Gebäudes aufrechtzuerhalten bzw. wiederherzustellen. Als Eigentümer des Nachbargrundstücks ist er im Verhältnis zum Kl. Zustandsstörer. Dadurch, dass die Bekl. im Wege der Ersatzvornahme für diesen bei der Gefahrenabwehr, das heißt in einem anderen Pflichtenkreis tätig wurde, trat sie im Rahmen des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses nicht an dessen Stelle und war daher nicht verpflichtet, die Bestands- und Funktionsfähigkeit der Giebelmauer wiederherzustellen.

Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass der Nachbar nicht auffindbar und vermögenslos ist. Dies führt lediglich dazu, dass der Kl. den gegen seinen Nachbarn bestehenden Anspruch auf Wiederherstellung der Bestands- und Funktionsfähigkeit der Kommunmauer nicht durchsetzen kann, gewährt ihm aber keinen Anspruch gegen die öffentliche Hand.

2. Ansprüche des Kl. aus enteignungsgleichem Eingriff scheiden aus, da - wie dargelegt - die Bekl. nicht rechtswidrig handelte.

3. Der Kl. kann die von ihm geltend gemachten Ansprüche auch nicht aus enteignendem Eingriff herleiten.

3.1 Ansprüche aus enteignendem Eingriff kommen in Betracht, wenn an sich rechtmäßige hoheitliche Maßnahmen bei einem Betroffenen unmittelbar zu - meist atypischen und unvorhergesehenen - Nachteilen führen, die er aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen hinnehmen muss, die aber die Schwelle des enteignungsrechtlich Zumutbaren übersteigen (BGH, Urt. v. 11.3.2004, III ZR 274/03, BGHZ 158, 263, 267; Staudinger/Wöstmann [2013] § 839 BGB Rn. 465 m.w.N.). Solche Nachteile können ein entschädigungspflichtiges Sonderopfer darstellen, wenn sie in einem inneren Zusammenhang mit der hoheitlichen Maßnahme stehen. Dafür genügt es nicht, dass sie deren adäquat kausale Folge sind; das würde auf die Annahme einer allgemeinen Gefährdungshaftung der öffentlichen Hand hinauslaufen, für die das geltende Recht keine Grundlage bietet. Erforderlich ist vielmehr, dass sich eine besondere Gefahr verwirklicht, die bereits in der hoheitlichen Maßnahme selbst angelegt ist, so dass sich der im konkreten Fall eingetretene Nachteil aus der Eigenart dieser Maßnahme ergibt (Staudinger/Wöstmann [2013] § 839 BGB Rn. 465 m.w.N.).

3.2 Dahinstehen kann, ob Unmittelbarkeit im oben genannten Sinne zu bejahen ist. Denn es fehlt jedenfalls an einem Sonderopfer. Den Kl. trifft hier letztlich das sich aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis ergebende Risiko, zwar Ansprüche gegen den Nachbarn aus § 922 Satz 3 BGB auf Anbringung einer Vertikalabdichtung zu haben, diese aber nicht durchsetzen zu können, weil der Nachbar nicht auffindbar bzw. vermögenslos ist mit der Folge, dass der Kl. nunmehr selbst auf eigene Kosten die Nutzungsmöglichkeit der Giebelwand wiederherstellen muss. Dieses Risiko hätte den Kl. auch dann getroffen, wenn der Nachbar zwar noch den Abriss selbst veranlasst hätte, aber nicht das Anbringen einer Vertikalsperre, oder wenn das Nachbargebäude eingestürzt wäre mit der Folge, dass aus diesem Grunde die bisherige Kommunwand zur Außenwand geworden wäre.

Revision zugelassen

Eine Nachbarwand („Kommunmauer“) wird von der Grundstücksgrenze geschnitten und steht im Miteigentum der Nachbarn. Wenn Gebäude daran errichtet worden sind, muss bei einem Abriss der abreißende Eigentümer für Schutz vor Feuchtigkeitsschäden sorgen. Das gilt nicht für die Gemeinde, die im Wege der Gefahrenabwehr ein einsturzgefährdetes Haus abreißen lässt.

Das einsturzgefährdete Haus war an einer Giebelmauer errichtet, die sich auf der Grundstücksgrenze befand. Der Eigentümer war nicht auffindbar, und die Gemeinde ließ im Wege der Ersatzvornahme das Haus abreißen. Der Nachbar verlangte Anbringung einer Vertikalsperre, um Feuchtigkeitsschäden an seinem Haus zu verhindern. Die Gemeinde lehnte das ab; zu Recht, wie das OLG Dresden befand.

Das OLG verneinte einen Amtshaftungsanspruch, da kein rechtswidriger Eingriff und keine Amtspflichtverletzung vorliege. Die Verpflichtung zu Isolierungsmaßnahmen an der Giebelwand nach Abriss gemäß § 922 BGB folge aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis und betreffe nicht die Gemeinde, die zum Schutz der Allgemeinheit als Vollstreckungsbehörde gegen den Störer vorgehe. Dass der Nachbar nicht auffindbar und vermögenslos sei, führe nur dazu, dass der Eigentümer gegen ihn keinen Anspruch auf Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit der Nachbarwand durchsetzen könne, begründe aber keinen Anspruch gegen die öffentliche Hand. Auch Ansprüche aus einem rechtmäßigen enteignenden Eingriff bestünden nicht, da durch die hoheitliche Maßnahme dem Eigentümer kein Sonderopfer auferlegt worden sei. Nicht jeder Nachteil sei hier zu berücksichtigen, da eine allgemeine Gefährdungshaftung der öffentlichen Hand nicht bestehe. Hier treffe den Eigentümer lediglich das sich aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis ergebende Risiko, die Ansprüche gegen den Nachbarn nicht durchsetzen zu können.

Wegen der Vielzahl von ähnlichen Fällen in den neuen Bundesländern hat das OLG ausdrücklich die Revision zugelassen.