Keine Verjährung des Auskunftsanspruchs vor dem Rückzahlungsanspruch

Der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g BGB zur Vormiete und zu Modernisierungsmaßnahmen verjährt nicht vor dem Hauptanspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 17. September 2019 forderte die Kl. die Bekl. auf, in geeigneter Weise die verlangten Auskünfte (über Vormiete, Mieterhöhungen mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietvertrages, Modernisierungsmieterhöhungen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses, ob erste Vermietung nach umfassender Modernisierung vorliegt) zu belegen, z. B. durch (auszugsweise oder geschwärzte) Vorlage einer Abschrift des Vormietvertrages. Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Zahlung überzahlter Miete für den Monat November 2019 und zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verurteilt. Die Klage wegen des Auskunftsanspruchs hat es abgewiesen; der Anspruch sei verjährt. […]

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskünfte aus §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 3, § 398 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015). […]

b) Der Auskunftsanspruch ist nicht nach §§ 195, 199 BGB verjährt.

Nach § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

aa) In der mietrechtlichen Literatur wird überwiegend vertreten, dass der Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB einer selbständigen Verjährung nach § 195 BGB unterliegt. Der Beginn des Laufes der dreijährigen Verjährungsfrist wird an den Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses angeknüpft (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556g Rn. 42; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, § 556g Rn. 32; BeckOGK/Fleindl, Stand 1.10.2021, BGB § 556g Rn. 128; Staudinger/V Emmerich [2021], BGB § 556g Rn. 69).

Soweit § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB den Verjährungsbeginn zusätzlich davon abhängig macht, dass der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis hat, würden diese Voraussetzungen regelmäßig vorliegen. Der Mieter müsse nur wissen, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in einem Gebiet mit angespannter Wohnungsversorgung lag, die in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen wurde; das tatsächliche Vorliegen einer Überschreitung der höchst zulässigen Miete sei hingegen nicht Tatbestandsvoraussetzung für den Auskunftsanspruch (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556g Rn. 42; BeckOGK/Fleindl, Stand 1.10.2021, BGB § 556g Rn. 128).

Auch in der mietrechtlichen Literatur wird das Problem gesehen, dass der Mieter - auch nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht - nach Eintritt der Verjährung des Auskunftsanspruchs den Verstoß gegen die Regelungen in den §§ 556d ff. BGB rügen und die Herausgabe danach fälliger Mieten verlangen könne. Im Prozess trage der Mieter jedoch nur die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB, der Vermieter aber für die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB. Der Umstand, dass der Mieter aufgrund seines Informationsstandes vorab nicht abschätzen könne, ob die Ausnahmetatbestände vorliegen und der Vermieter sich erfolgreich darauf berufen könne, rechtfertige es aber nicht, den Auskunftsanspruch als Daueranspruch anzusehen, der nicht verjährt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556g Rn. 43).

bb) Aus Sicht der Kammer lässt sich die Frage unter Rückgriff auf den Zweck der Verjährung und die - vom Amtsgericht im Ansatz herangezogene - Rechtsprechung des BGH zur Verjährung von Hilfsansprüchen, die der Vorbereitung eines Hauptanspruchs dienen, anders beantworten.

Der Gesetzgeber hat den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB ausweislich der Gesetzesmaterialien bewusst als Hilfsanspruch des Mieters ausgestaltet; die Geltendmachung des Anspruchs ist nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit der Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB), die wiederum Voraussetzung für den (Haupt-) Anspruch des Mieters auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete ist, § 556g Abs. 1 Satz 3, 4, Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (BT-Drs. 18/3121, S. 33); der Auskunftsanspruch bereitet den auf Rückzahlung gerichteten Hauptanspruch vor (BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, GE 2020, 787, nach juris Rn. 74), daneben auch den Hauptanspruch auf Feststellung der höchst zulässigen Miete (vgl. § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB).

Ob ein den Hauptanspruch vorbereitender Auskunftsanspruch (überhaupt) selbständig und unabhängig vom Hauptanspruch verjähren kann (vgl. BGH, Urt. v. 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16, nach juris Rn. 8, m.w.N.; Urt. v. 10. Mai 2012 - I ZR 145/11, nach juris Rn. 22, m.w.N.; aA. BGH, Urt. v. 28. April 1994 - X ZR 85/89, nach juris Rn. 30), wovon das Amtsgericht ausgegangen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Ebenso wie der Auskunftsanspruch aus § 242 BGB kann der aus § 556g Abs. 3 BGB jedenfalls nicht vor dem Hauptanspruch verjähren, dem er dient (vgl. BGH, Urt. v. 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16, nach juris Rn. 8).

Der Verjährung des Hilfsanspruchs auf Auskunft vor der des Hauptanspruchs stehen die Zwecke des Instituts der Verjährung entgegen.

Die Verjährung beruht - wie das Amtsgericht zutreffend gesehen hat - auf den Gedanken des Schuldnerschutzes, des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit (BT-Drs. 14/6040, S. 95 f., 100; BGH, Urt. v. 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16, nach juris Rn. 9, m.w.N.; Staudinger/Peters/Jacoby [2019], BGB, Vorbemerkung zu §§ 194 - 225, Rn. 5 ff.; MüKoBGB/Grothe, 9. Aufl. 2021, BGB vor § 194 Rn. 6 ff.). Da die Verjährung die Ungewissheit über das Bestehen und die Durchsetzbarkeit eines Anspruchs beendet, dient sie dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit.

Verjährt der Hilfsanspruch auf Auskunft aus § 556g Abs. 3 BGB, während der Hauptanspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für alle Zahlungsabschnitte ab Rüge (weiter) geltend gemacht werden kann, so wird eine Ungewissheit über das Bestehen des (eigentlich verfolgten) Hauptanspruchs nicht beseitigt, sondern erhöht. Der Mieter wird - ohne die Erfolgsaussichten der Verfolgung des Hauptanspruchs und - ggf. - Prozessrisiken effektiv abschätzen bzw. abwägen zu können - in eine gerichtliche Auseinandersetzung getrieben, in der der für die Ausnahmetatbestände in § 556e BGB und § 556f BGB, aber ggf. auch wohnwerterhöhende Merkmale darlegungs- und beweisbelastete Vermieter die begehrte Auskunft spätestens ohnehin erteilen muss.

Vor diesem Hintergrund wäre die Verjährung des Auskunftsanspruchs vor der des Hauptanspruchs allenfalls geeignet, dem Mieter (Gläubiger) - wegen der Unsicherheiten der Tatsachengrundlage - die Verfolgung des nicht verjährten Hauptanspruchs zu erschweren und ihn mit Kostenrisiken zu belasten, die ihn dazu anhalten können, von der Verfolgung des Hauptanspruchs abzusehen. Das jedoch ist mit Blick auf die Belange des Gläubigers, denen das Verjährungsrecht angemessen Rechnung tragen muss, weder ein schützenswertes Ziel noch wäre dies mit dessen Zwecken zu vereinbaren. Die Interessen von Gläubiger und Schuldner müssen (auch) im Rahmen der Verjährung (-sanordnung) in einen gerechten Ausgleich gebracht werden; eine einseitige Begünstigung des Schuldners durch die Verjährung zu Lasten des Gläubigers verbietet sich ebenso wie das Gegenteil einer „endlosen“ Belastung des Schuldners (Staudinger/Peters/Jacoby [2019], BGB, Vorbemerkung zu §§ 194 - 225, Rn. 8).

Eine „endlose“ (ungerechtfertigte) Belastung des Schuldners wird durch eine Anknüpfung der Verjährung des Hilfsanspruchs an die des Hauptanspruchs nicht herbeigeführt.

Das vom Institut der Verjährung geschützte Interesse des Schuldners betrifft vor allem Nachteile, die der Zeitablauf bei der Abwehr unbegründeter Ansprüche mit sich bringt. Belege und Beweismittel werden oft nur für eine begrenzte Zeit aufbewahrt, Zeugen können nicht mehr auffindbar oder ihre Aussagen wegen Erinnerungslücken unergiebig sein (BT-Drs. 14/6040, S. 96).

Dieses Interesse bezieht sich jedoch erkennbar auf den Hauptanspruch, nicht aber auf bloße Hilfsansprüche, die allein den Zweck haben, dem Gläubiger die Durchsetzung des noch nicht verjährten Hauptanspruchs zu ermöglichen. Auch hier würde die Annahme einer Verjährung des Hilfsanspruchs die Durchsetzung des Hauptanspruchs nur erschweren oder sogar unmöglich machen, dies, obwohl die für den Hauptanspruch bestimmte Verjährungsfrist gerade noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Willen des Gesetzgebers überwiegt das Interesse des Schuldners das des Gläubigers an der Durchsetzung seines Hauptanspruchs aber erst nach Eintritt der für diesen Anspruch bestimmten Verjährung (BGH, Urt. v. 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16, nach juris Rn. 11). Die Ursache dafür, dass der den Hauptanspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete (und Feststellung der höchst zulässigen Miete) vorbereitende Hilfsanspruch auf Auskunft das Potential eines „Daueranspruchs“ in sich trägt, liegt in der Natur des Rechtsverhältnisses als Dauerschuldverhältnis. Mit seiner (vorzeitigen) Verjährung verbindet sich mit Blick auf das oben dargestellte Schuldnerinteresse kein nennenswerter (schützenswerter) Vorteil für den Vermieter, solange ein Hauptanspruch durchsetzbar ist. Die Aufklärung der Tatsachen muss er spätestens im Prozess leisten. Hinzu kommt, dass der Vermieter außerhalb des Anwendungsbereiches der §§ 556d ff. BGB wegen des Charakters des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis und der eingeschränkten Möglichkeiten seiner Beendigung ein eigenes Interesse daran hat, Belege und Beweismittel auch über längere Zeiträume aufzubewahren, weil sie auch für die Durchsetzung seiner Ansprüche von Bedeutung sein können (wie etwa Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB).

Nach überwiegender Auffassung verjährt ein Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB (Mietpreisbremse) in drei Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses – genauer: am Jahresende des Vertragsschlusses. Das Landgericht Berlin (ZK 65) ist allerdings anderer Auffassung.

Das Mietverhältnis hatte schon mehr als drei Jahre bestanden, als der Mieter Belege für die Auskünfte zum Vormietverhältnis und zu Modernisierungsmaßnahmen verlangte. Das Amtsgericht wies die Klage wegen Verjährung ab; die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin meinte, die überwiegende Auffassung in der mietrechtlichen Literatur, dass der Auskunftsanspruch einer selbständigen Verjährung unterliege, sei mit dem Zweck des Instituts der Verjährung unvereinbar. Der Auskunftsanspruch sei ein Hilfsanspruch, der nicht vor dem Hauptanspruch verjähren könne. Es gelte das Gleiche wie bei einem Auskunftsanspruch aus Treu und Glauben, wie der Bundesgerichtshof (VI ZR 222/16) entschieden habe.

So auch das AG Mitte, Urteil vom 28. Oktober 2021 - 25 C 263/20 -; a. A. (selbständige Verjährung) AG Charlottenburg, Urteil vom 26. August 2021 - 203 C 100/21. Das Revisionsverfahren gegen das Urteil des Landgerichts wird beim BGH unter dem Aktenzeichen VIII ZR 375/21 geführt.