Keine Unterbrechung des Verfahrens auf Herausgabe einer Wohnung durch Insolvenzeröffnung

Ein Rechtsstreit wegen Räumung und Zahlung aus einem Wohnraummietverhältnis wird durch Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters unterbrochen, nicht jedoch ein Klageverfahren (auch) auf Herausgabe, da der Insolvenzverwalter nicht Besitzer der Wohnung ist, sondern der Mieter.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. die Räumung einer Mietwohnung sowie die Zahlung von Mietrückständen.

Die Kl. vermietete mit Mietvertrag vom 27.6.2005 die im 1. OG rechts gelegene Wohnung im Haus M.straße in Köln gegen eine monatliche Gesamtmiete von 678 € (Grundmiete: 608 €, Nebenkostenvorauszahlung 70 €) an die Bekl. Die Parteien vereinbarten, dass die Bekl. als Entgelt für Hausbetreuungstätigkeiten 30 € monatlich von der Miete abziehen dürfe.

Nachdem eine im Auftrag der Kl. durch den Kölner Haus- und Grundbesitzerverein gegenüber der Bekl. mit Schreiben vom 29.12.2015 erfolgte Aufforderung, Mietrückstände in Höhe von insgesamt 5.184 € auszugleichen, erfolglos blieb, erklärte der Verein unter dem 3.2.2016 namens und in Vollmacht der Kl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber der Bekl. Weil die Bekl. auch die Miete für Februar 2016 nicht zahlte, erklärte die Prozessbevollmächtigte der Kl. in der Klageschrift vom 11.2.2016 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.11.2016.

Unter dem 28.6.2016 erklärte sich das JobCenter Köln bereit, Mietzahlungen in Höhe von 662,67 € ab Mai 2016 bis mindestens zum 31.1.2017, möglicherweise bis zum 31.7.2017 an die Kl. zu überweisen.

Die Kl. hat mit der der Bekl. am 8.3.2016 zugestellten Klage zunächst beantragt, die Bekl. zu verurteilen, die Wohnung zu räumen und an sie herauszugeben und an sie 6.480 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen. Weil über das Vermögen der Bekl. am 4.3.2016 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, hat das Gericht mit Beschluss vom 4.4.2016 festgestellt, dass das Verfahren gemäß § 240 ZPO unterbrochen ist. Die Kl. hat sodann beantragt, die Bekl. zu verurteilen, die Wohnung an sie herauszugeben. Weil der Bekl.-vertreter in der mündlichen Verhandlung vom 13.5.2016 keinen Antrag gestellt hat, ist die Bekl. antragsgemäß durch Teil-Versäumnisurteil vom selben Tag verurteilt worden.

Das Teil-Versäumnisurteil vom 13.5.2016 war aufrechtzuerhalten, allerdings war der Bekl. nunmehr eine Räumungsfrist zu gewähren.

Der gemäß §§ 339, 340 ZPO form- und fristgerecht eingelegte Einspruch der Bekl. hat in der Sache keinen Erfolg. Die zulässige Klage war vor Erlass des Teil-Versäumnisurteils im noch anhängigen Umfang zulässig und begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe der im Tenor des Teil-Versäumnisurteils vom 13.5.2016 näher bezeichneten Wohnung aus § 985 Abs. 1 BGB.

Die Bekl. ist passivlegitimiert im Hinblick auf den nunmehr allein geltend gemachten Herausgabeanspruch. Zwar geht gemäß § 80 Abs. 1 InsO nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens das Recht des Mieters, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und über es zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter über. Allerdings betrifft dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei Klagen auf Räumung und Herausgabe eines Mietobjekts lediglich den Räumungsanspruch. Für den Herausgabeanspruch nach § 985 Abs. 1 BGB, auf den sich die Kl. nunmehr allein stützt, ist immer der Besitzer, also der Mieter - vorliegend die Bekl. - passivlegitimiert, da der Treuhänder Wohnungen nicht in Besitz nimmt (BGH, Urteil vom 19.6.2008 - IX ZR 84/07, zitiert nach beckonline.de; vgl. auch Cymutta, WuM 2008, 582), was auch zur Folge hat, dass das vorliegende Verfahren lediglich im Hinblick auf den Räumungs- und den Zahlungsantrag nach § 240 ZPO unterbrochen ist, nicht aber im Hinblick auf den Antrag auf Herausgabe der Mietsache.

Die Voraussetzungen des Herausgabeanspruchs nach § 985 Abs. 1 BGB liegen vor. Die Kl. ist unbestritten Eigentümerin der streitgegenständlichen Mietwohnung, die Bekl. besitzt die Wohnung. Die Bekl. hat jedoch infolge der fristlosen Kündigung der Kl. vom 3.2.2016 kein Recht mehr zum Besitz der Wohnung.

Ursprünglich resultierte das Recht der Bekl. zum Besitz der Wohnung aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertragsverhältnis. Dieses hat die Kl. indes unter dem 3.2.2016 wirksam fristlos gekündigt. Unbestritten bestand ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB, weil die Bekl. sich zum Zeitpunkt des Erhalts der fristlosen Kündigung mit Mieten in Höhe von insgesamt 5.832 € und damit mit Mieten, die in der Summe zwei Monatsmieten übersteigen, in Verzug befunden hat. Zwar darf der Vermieter nach § 112 Nr. 1 InsO ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Insolvenzschuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist. Vorliegend wurde die Kündigung indes vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausgesprochen. Dass zu diesem Zeitpunkt bereits der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt worden ist, hat die diesbezüglich darlegungs- und beweisbelastete Bekl. nicht dargetan.

[…] Der Bekl. war eine Räumungsfrist einzuräumen, § 721 Abs. 1 ZPO.

Grundsätzlich ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, eine Räumungsfrist hinnehmen zu müssen, wenn nicht gewährleistet ist, dass wenigstens für die Dauer der Räumungsfrist die laufende Miete/Nutzungsentschädigung gezahlt wird (OLG Stuttgart, NZM 2006, 880). Nunmehr hat sich das JobCenter Köln aber bereit erklärt, die laufenden Mietzahlungen bis mindestens Januar 2017 zu übernehmen und an die Kl. zu überweisen, so dass keine weiteren Mietrückstände zu befürchten sind. Zudem droht der Bekl. bei Räumung die Gefahr der Obdachlosigkeit.

Die beantragte Räumungsfrist von sechs Monaten war indes zu lange bemessen. Angesichts der erheblichen Mietrückstände hat die Kl. ein großes Interesse an der Rückerlangung der Wohnung. Zudem wusste die Bekl., dass sie seit Monaten keine Miete mehr bezahlt und damit die Gefahr einer fristlosen Kündigung heraufbeschworen hat. Sie konnte und musste sich daher frühzeitig darauf einstellen, dass sie bei Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen mit Kündigung und alsbaldiger Räumung zu rechnen hat. Sie hat jedoch nicht dargelegt, dass sie Anstrengungen unternommen hat, um Ersatzraum zu beschaffen. Unter Berücksichtigung dieser Umstände und der gerichtsbekannten derzeitigen Lage am örtlichen Wohnungsmarkt erscheint eine Räumungsfrist von vier Monaten zur Suche einer neuen Wohnung für die Bekl. ausreichend und der Kl. zumutbar.

Nach § 240 ZPO wird ein Prozess durch Eröffnung des Insolvenzverfahrens unterbrochen, wenn die Insolvenzmasse betroffen ist. Das gilt grundsätzlich für alle Ansprüche gegen einen Wohnungsmieter, soweit der Insolvenzverwalter nicht die Freigabe erklärt hat. Ob auch eine schlichte Klage auf Herausgabe aus Eigentum davon betroffen ist, kann zweifelhaft sein.

Die Vermieterin hatte wegen Mietrückständen fristlos gekündigt und eine Klage auf Räumung, Herausgabe und Zahlung erhoben. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Mieterin hatte das Gericht festgestellt, dass das Verfahren unterbrochen sei. Die Klägerin beantragte danach den Erlass eines Urteils auf Herausgabe.

Das AG Köln gab der Herausgabeklage statt. Das Verfahren sei lediglich im Hinblick auf den Räumungs- und den Zahlungsantrag unterbrochen, da die Mieterin und nicht der Insolvenzverwalter nach wie vor Besitzerin der Wohnung sei, weswegen eine Herausgabeklage die Insolvenzmasse nicht betreffe. Die Herausgabeklage sei auch begründet, da die wirksame fristlose Kündigung vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausgesprochen worden sei. Der Mieterin sei allerdings eine Räumungsfrist einzuräumen mit der Auflage, die monatliche Nutzungsentschädigung jeweils bis zum 3. Werktag zu zahlen.

Das Urteil ist zweifelhaft. „Sowohl für die Herausgabeklage gemäß §§ 546, 985 BGB als auch für die weitergehende Räumungsklage gemäß § 546 BGB wird allgemein die Ansicht vertreten, das Verfahren werde unterbrochen, weil die Sollmasse gemäß § 35 InsO betroffen sei“ (BeckOK ZPO, Stand 1. März 2016, Rn. 13.2 zu § 240 ZPO). Auch wenn der Insolvenzverwalter nicht Besitzer der Wohnung und nur ein Teil des Verfahrens von der Insolvenzeröffnung betroffen ist, wird grundsätzlich das gesamte Verfahren unterbrochen (BGH GE 2015, 378; BeckOK ZPO, Rn. 8 zu § 240 ZPO). Auch wenn man für eine schlichte Herausgabeklage annehmen wollte, dass sie vom Insolvenzverfahren nicht betroffen ist, hätte daher die Vermieterin die Wiederaufnahme des Verfahrens nach § 250 ZPO betreiben müssen, sofern man die Voraussetzungen dafür bejaht. „Wegen des insolvenzfreien Verfahrensgegenstandes können der Schuldner bzw. der Gegner das Verfahren ohne Weiteres aufnehmen, wenn eine Verfahrenstrennung (§ 145) zulässig wäre … oder wenn die Voraussetzungen eines Teilurteils (§ 301) vorliegen“ (BeckOK ZPO, Rn. 8 zu § 240). Aus Gründen des effektiven Rechtsschutzes soll allerdings eine faktische Trennung der Ansprüche, die grundsätzlich kein Teilurteil zulassen würde, ausreichen, wenn ein Ende des Insolvenzverfahrens nicht abzusehen ist (BGH, NZM 2012, 417). Ohne Sachprüfung hat hier demgegenüber das Amtsgericht eine stillschweigende Wiederaufnahme des unterbrochenen Verfahrens angenommen.

Vermieter und deren Anwälte sollten sich also nicht darauf verlassen, dass nach einer Insolvenzeröffnung das Verfahren hinsichtlich des Herausgabeanspruchs problemlos weiterbetrieben werden kann. Die vom Amtsgericht hier im Urteil festgesetzte Räumungsfrist mit der Auflage, die Miete/Nutzungsentschädigung pünktlich zu zahlen, war nach § 721 ZPO zulässig, obwohl im Gesetz nur von „Räumung“ die Rede ist. Der Vollstreckungsschutz gilt jedoch auch für Titel, die nur auf Herausgabe lauten (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 12. Auflage, Rn. 11 zu § 721 ZPO). Wenn die Auflage der pünktlichen Zahlung nicht erfüllt wird, kann nach § 721 Abs. 3 ZPO eine Verkürzung der Räumungsfrist beantragt werden.