Keine Umlegung einer Notdienstpauschale als Betriebskosten

Bei einer Notdienstpauschale handelt es sich um klassische Verwaltungskosten; sie ist deshalb nicht als Betriebskosten umlagefähig.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

1. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung einer anteiligen Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 vom 12. Mai 2017 in Höhe von streitigen 101,11 € gemäß § 535 Abs. 2 i.V.m. § 556 Abs. 3 BGB sowie mit dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag gegen die Bekl.

Die Kl. ist nämlich nicht berechtigt, die insofern streitige Notdienstpauschale (inklusive darauf entfallendem Umlageausfallwagnis) auf die Bekl. als Mieter umzulegen.

Dabei kann dahinstehen, inwiefern schon die Auflistung der umlegbaren Betriebskosten in § 3 Abs. 3 lit. a) des Mietvertrages der Geltendmachung der Notdienstpauschale den Bekl. gegenüber entgegenstehen würde. Zwar weisen die Bekl. insofern zutreffend darauf hin, dass eine Kostentragungspflicht des Mieters für nicht vereinbarte Betriebskostenarten nicht gegeben ist. Die Berufung darauf ist den Bekl. in Abweichung von der Auffassung der Kl. auch nicht dadurch verwehrt, dass diese im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2015 keinen Einwand gegen die Umlage der Notdienstpauschale erhoben haben. Das von der Kl. insofern zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10. Oktober 2007, VIII ZR 279/06) hat die Kl. falsch verstanden, wenn sie davon ausgeht, der Bundesgerichtshof habe dem Mieter den Einwand, es fehle für eine bestimmte Betriebskostenposition an einer vertraglichen Vereinbarung, für immer verwehrt, wenn dieser nicht bei der erstmaligen Umlage innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist erhoben werde. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr lediglich ausgeurteilt, dass auch der erwähnte Einwand zu den von § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB erfassten gehört, der Mieter auch diesen also innerhalb der zwölfmonatigen Frist nach Zugang der Nebenkostenabrechnung mitzuteilen hat. Diese Entscheidung betrifft aber, wie sich schon aus der Systematik ergibt, lediglich die jeweilige konkrete Abrechnung, die allein von § 556 Abs. 3 BGB erfasst ist, so dass es dem Mieter nicht verwehrt ist, den Einwand bei einer späteren Abrechnung (fristgerecht) zu erheben. Das haben die Bekl. aber mit ihrem Schreiben vom 21. Juni 2017 hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 vom 12. Mai 2017 getan. Für die daher wegen eines Verhaltens gegenüber einer früheren Abrechnung einzig in Betracht kommende Verwirkungseinrede fehlt es aber vorliegend an sämtlichen Voraussetzungen, d. h. sowohl am Zeit- als auch am Umstandsmoment.

Die Frage, ob vorliegend die Notdienstpauschale in den als umlagefähig vereinbarten „allgemeine(n) Betriebskosten“ enthalten sein könnte, bedarf jedoch keiner Entscheidung, weil es sich bei der Notdienstpauschale generell nicht um eine Betriebskostenposition i.S.v. § 27 II. BV handelt. Betriebskosten sind danach diejenigen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen. Unter diese Definition passt jedoch die Notdienstpauschale nicht. Diese umfasst diejenigen Kosten, die dafür anfallen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Havarien oder ähnlichen Notfällen eine Person erreichbar ist. Diese Kosten entstehen nicht wie beispielsweise die Grundsteuer aus dem Eigentum am Grundstück an sich, und sie betreffen auch nicht den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Grundstück, Gebäude oder Anlagen. Es geht eben gerade nicht um Gebrauchskosten, sondern es handelt sich um klassische Bereitschaftskosten. Insofern treffen auch die von der Kl. mit Schriftsatz vom 2. Januar 2018 zitierten Urteile nicht zu. Die Notdienstpauschale ist nicht mit der Kontrolle der Rettungs- und Fluchtwege vergleichbar, weil sie nicht die Kosten eines Tätigwerdens betrifft.

Vielmehr handelt es sich um klassische Verwaltungskosten, die - insofern kommt es eben auch nicht darauf an, ob ein Hauswart beschäftigt ist oder nicht - generell nicht umlagefähig sind und bei Beschäftigung eines Hauswarts auch mit Verwaltungs- und etwaigen Instandsetzungsaufgaben aus dessen umlagefähigen Kosten konkret oder prozentual herauszurechnen sind.

Verwaltungskosten wiederum sind gemäß § 26 Abs. 1 II. BV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Genau darunter lassen sich aber auch die Kosten der Notdienstpauschale definieren. Die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauf folgende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen ist eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes. Dafür spricht auch, dass während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise solche Meldungen auch gegenüber der Hausverwaltung erfolgen und von dort die erforderlichen Maßnahmen veranlasst werden. Es kann aber für die rechtliche Qualifizierung der Kosten keine Rolle spielen, ob der Notfall sich außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ereignet und der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereit hält. Insofern dient die Einrichtung eines solchen Bereitschaftsdienstes jedenfalls ganz überwiegend dem Interesse des Vermieters und nicht, wie die Kl. meint, gleichwertig auch dem Interesse der Mieter, z. B. zur Vermeidung von Schäden an deren eingebrachten Sachen. Bei lebensnaher Betrachtung ist nämlich davon auszugehen, dass die Mieter, würde der Vermieter keinen erreichbaren Notdienst bereitstellen, in einem Notfall, z. B. einem unkontrollierten Wasseraustritt, selbst Notmaßnahmen wie im Beispielfall die Verständigung eines Sanitärdienstes mit 24-Stunden-Service, veranlassen würden. Der Vermieter will daher durch die Bereitstellung eines Ansprechpartners außerhalb der Öffnungszeiten seiner Hausverwaltung ganz vorrangig erreichen, dass von ihm fachlich und kostenmäßig gebilligte Maßnahmen ergriffen werden. Auch insofern rechtfertigt sich eine Umlage auf die Mieter nicht.

Es bleibt daher festzustellen, dass die Notdienstpauschale Leistungen umfasst, die zu den Verwaltungsaufgaben des Vermieters gehören und nicht durch den Gebrauch des Gebäudes bzw. Grundstücks veranlasst sind, so dass eine Umlage nicht zulässig ist.

Die Bekl. sind daher nicht verpflichtet, die im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2016 vom 12. Mai 2017 ausgewiesenen Kosten für die Notdienstpauschale von 99,13 € zuzüglich des darauf entfallenden Anteils am Umlageausfallwagnis nachzuzahlen.

Bei einer Notdienstpauschale handelt es sich nach Auffassung des AG Charlottenburg um klassische Verwaltungskosten, die dafür anfielen, dass außerhalb der normalen Geschäftszeiten und bei Mängeln, Schadensfällen, Havarien oder ähnlichen Notfällen eine Person erreichbar ist, um Notfallmeldungen entgegenzunehmen und in der Folge Reparaturmaßnahmen zu veranlassen. Notdienstpauschalen seien deshalb nicht als Betriebskosten umlagefähig. Das Gericht geht sogar noch einen Schritt weiter: Übernehme der Hauswart den Notdienst, seien die Kosten aus den Hauswartkosten herauszurechnen.

In der Betriebskostenabrechnung für 2016 hatte der Vermieter einen Betrag von 101,11 € als Notdienstpauschale umgelegt. Diesen Betrag zahlte der Mieter nicht, was zur Klage des Vermieters führte.

Das AG Charlottenburg wies die Klage ab. Dabei könne dahinstehen, inwiefern schon die Auflistung der umlegbaren Betriebskosten in § 3 Abs. 3 lit. a des Mietvertrages der Geltendmachung der Notdienstpauschale dem Mieter gegenüber entgegenstehen würde.

Zwar weise der Mieter insofern zutreffend darauf hin, dass eine Kostentragung des Mieters für nicht vereinbarte Betriebskostenarten nicht gegeben sei. Die Berufung darauf sei dem Mieter auch nicht dadurch verwehrt, dass er im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2015 keinen Einwand gegen die Umlage der Notdienstpauschale erhoben habe. Das vom Vermieter zitierte Urteil des BGH (GE 2008, 46) habe er falsch verstanden. Der BGH habe nicht entschieden, dass dem Mieter der Einwand, eine bestimmte Betriebskostenposition sei nicht vertraglich vereinbart, für immer aus der Hand geschlagen werde, wenn dieser Einwand nicht bei der erstmaligen Umlage innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist erhoben werde. Der BGH habe vielmehr lediglich ausgeurteilt, dass auch der erwähnte Einwand zu den von § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB erfassten gehöre, der Mieter diesen Einwand also innerhalb der zwölfmonatigen Frist nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen habe. Die Entscheidung betreffe aber lediglich die jeweils konkrete Abrechnung, so dass es dem Mieter nicht verwehrt sei, den Einwand bei einer späteren Abrechnung (fristgerecht) zu erheben. Das habe der Mieter aber rechtzeitig getan.

Bei der Notdienstpauschale handele es sich generell nicht um eine Betriebskostenposition nach § 27 II. BV. Betriebskosten seien danach diejenigen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen würden. Die Notdienstpauschale umfasse hingegen Kosten, die dafür anfielen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen oder ähnlichen Notfällen eine Person erreichbar sei. Diese Kosten entstünden nicht wie beispielsweise die Grundsteuer aus dem Eigentum am Grundstück an sich, und sie beträfen auch nicht den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Grundstück, Gebäude oder Anlagen. Es gehe eben gerade nicht um Gebrauchskosten, sondern um Bereitschaftskosten, die nach Ansicht des Gerichts zu den klassischen Verwaltungskosten gemäß § 26 Abs. 1 II. BV zählen. Zu Letzteren zählten die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Genau darunter ließen sich aber auch die Kosten der Notdienstpauschale definieren. Dafür spreche auch, dass während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise solche Meldungen auch gegenüber der Hausverwaltung erfolgen und von dort die erforderlichen Maßnahmen veranlasst würden.