Keine Umlage von „Wartungskosten“ ohne zusätzliche Spezifizierung und „Allgemeinstrom“, 20-%-Abzug für Notdienst- und Concierge-Kosten vom Hausmeisterlohn

1. Die Kostenposition „Wartungskosten“ in einer Betriebskostenabrechnung ist nicht umlagefähig, da nicht erkennbar ist, um was für Wartungskosten es sich handeln soll. Im Übrigen bedarf es bei spezifizierten Wartungskosten einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag.

2. Die Kostenposition „Allgemeinstrom“ ist nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition in der Betriebskostenverordnung nicht gibt.

3. Bei den Kosten des Notdienstes handelt es sich um allgemeine Verwaltungskosten (vgl. LG Berlin, B. v. 30. Januar 2019 - 64 S 25/18, GE 2019, 1639; BGH, Urt. v. 18. Dezember 2019 - VIII ZR 62/19, MDR 2020, 339). Bei der Concierge-​Betreuung handelt es sich um „sonstige Betriebskosten“, die als umlagefähig vereinbart werden müssen (vgl. LG Berlin, B. v. 8. Juli 2019 - 65 S 231/18, WuM 2019, 584).

4. Sind in den Hausmeisterkosten solche für Notdienst und Concierge-Betreuung enthalten, ist ein Abzug von 20 % in der Betriebskostenabrechnung gerechtfertigt.

(Leitsatz zu 4. von der Redaktion)

Mit der Klage begehrt die Kl. die Zahlung restlichen Mietzinses sowie eine Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung, hinsichtlich derer zudem die Berechtigung zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen streitig ist.

Die Kl. ist Vermieterin, der Bekl. Mieter der Wohnung in Hamburg, 1. Obergeschoss, mit einer Wohnfläche von ca. 98 m2. Der Mietvertrag besteht seit dem 1. Dezember 2012. Der Mietvertrag sieht eine Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 350 € bei einer Brutto-​Miete von 2.050 € vor. […]

Der Bekl. meint, dass die Kostenposition „Allgemeinstrom“ nicht der Betriebskostenverordnung entspräche, keine hinreichende Belegeinsicht erfolgt sei, die Abrechnung nach Flächenanteilen für den Mieter günstiger sei, Wartungskosten wie in der Abrechnung vorgenommen nicht umlagefähig seien und es zudem Vorwegabzüge bei den Positionen Hausmeister und Fahrstuhl hätte geben müssen.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung der Miete für Februar 2019 in Höhe von 925,81 € aus § 535 Abs. 2 BGB zu. Nach dieser Regelung ist der Kl. verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Ein Mietzinsanspruch ist für Februar 2020 zum dritten Werktag des Monats Februar 2020 gegeben gewesen in Höhe von 1.785,48 €, da der Mietzinsanspruch in Höhe von 264,52 € durch Überzahlung des Mietzinses für Januar 2020 zum Teil erloschen ist.

Die Überzahlung berechnet sich nach der Minderung für Juli 2017, die mit 4/31 der monatlichen Brutto-​Miete unter Berücksichtigung des Wiedereinzugs am 4. Juli 2017 zu bewerten ist. Weitergehende Mängel, die über den Termin hinaus die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt hätten, sind insoweit nicht hinreichend spezifiziert vorgetragen worden und vom Bekl. auch auf Nachfrage im Termin nicht erklärt worden. Insoweit schuldet der Bekl. für Juli 2017 nur einen um 264,52 € reduzierten Mietzins, wobei die Überzahlung unter Berücksichtigung der jeweiligen Zahlung über volle 2.050 € nachfolgend auf die Folgemonate zu verrechnen sind. Für Februar 2020 ergibt sich dies im Übrigen sogar ausdrücklich aus der vom Bekl. mitgeteilten Zahlung im Voraus. Diese ist zwar der Sache nach im Wesentlichen unzutreffend, da die Kl. berechtigt gewesen ist, die Zahlungen am 18. eines Monats zunächst auf die laufenden offenen Betriebskostenvorauszahlungen und nachfolgend auf die offenen laufenden Netto-​Kalt-​Mieten zu verrechnen (vgl. BGH NZM 2018, 444), soweit jedoch eine Überzahlung gegeben gewesen ist, dient die Zahlung erkennbar auch der Erfüllung der Zahlungspflichten im Folgemonat.

Darüber hinaus ist der Mietzinsanspruch in Höhe von 859,67 € durch im Prozess erklärte Aufrechnungserklärung mit der weiteren Überzahlung für Juli 2017 im Februar 2019 erloschen. Das Gericht hat hier ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es insoweit von einer Erledigung der Hauptsache ausgeht, die von der Kl. jedoch im Hinblick auf den gerichtlichen Vergleich nicht erklärt worden ist.

[…]

Die […] Klage ist in Bezug auf die […] Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 ebenso wenig begründet wie hinsichtlich der für erledigt erklärten erhöhten Vorauszahlungen.

Hierbei kann letztlich dahinstehen, ob dem Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf eine unvollständige Belegeinsicht zusteht, da auch nach derzeitiger Aktenlage ein Nachforderungsanspruch der Kl. in geltend gemachter Höhe nicht besteht.

Zum einen ist die Kostenposition „Wartungskosten“, die in der Abrechnung mit 31,27 € angesetzt werden, so nicht umlagefähig, da nicht erkennbar ist, um was für Wartungskosten es sich handeln soll. Im Übrigen fehlt es auch an einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag.

Ferner sind die Kosten „Allgemeinstrom“, die in der Abrechnung mit 340,38 € zu Buche schlagen, nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition nach der Betriebskostenverordnung nicht gibt (vgl. Langenberg/Zähler, Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., Rn. A172). Umlagefähig sind danach allenfalls die Kosten für die Beleuchtung, die unter „Allgemeinstrom“ zwar fallen mögen, daneben beinhaltet die Kostenposition „Allgemeinstrom“ aber etwa auch die Kosten des Stroms einer Entlüftungsanlage. Für die Erfassung von Stromkosten, die unabhängig von der Beleuchtung sind, spricht vorliegend die Höhe der Kostenposition, die schwerlich nur mit reinen Beleuchtungskosten für Allgemeinflächen zustande zu kommen vermag.

Soweit der Bekl. zudem die Umlagefähigkeit der Kosten des Stellplatzes moniert, ergibt sich aus § 30 Ziffer 2 und 3 des Mietvertrages in Verbindung mit den mietvertraglichen Umlagevereinbarungen, dass hier Betriebskosten als umlagefähig vereinbart worden sind, da es sich bei der Garagenmiete bzw. der Stellplatzmiete um eine Netto-​Miete zuzüglich Betriebskosten handelt.

Ebenso unbeachtlich ist die geltend gemachte Unwirtschaftlichkeit einzelner Positionen, da dies vom Bekl. nicht hinreichend spezifiziert worden ist.

Jedoch ergibt sich unter Berücksichtigung des vorgelegten Hausmeistervertrages ein Abzug für nicht umlagefähige Tätigkeiten, die das Gericht unter Berücksichtigung des Leistungsverzeichnisses mit 20 % ansetzt. Dies entspricht einem Abschlag von € 327,13 ([222,89 + 1.412,77] x 20 %) bezogen auf die Wohnung des Bekl. Diese 20 % ergeben sich aus der bedarfsabhängigen Umlage der Kosten des Notdienstes sowie der Concierge-​Betreuung. Bei Letzterer handelt es sich um „sonstige Betriebskosten“, die vorliegend jedoch nicht als umlagefähig vereinbart worden sind (vgl. LG Berlin WuM 2019, 584), bei Ersteren um allgemeine Verwaltungskosten (vgl. LG Berlin GE 2019, 1639; BGH MDR 2020, 339). Letztlich ist insoweit unklar, welchen Umfang die genannten Tätigkeiten der Sache nach ausmachen, wobei beide Parteien ohne Weiteres in der Lage sind, hierzu näher vorzutragen. Insgesamt ist ein Abzug von 20 % der Sache nach nach Aktenlage gerechtfertigt.

Ein Nachforderungsanspruch hinsichtlich der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung besteht hiernach nicht. […]

Ebenso wenig ist die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung um monatlich 80 € […] gerechtfertigt, da mit entsprechenden Mehrkosten nach Aktenlage nicht hinreichend sicher zu rechnen ist. […]

In vielen Betriebskostenabrechnung findet sich die Position „Allgemeinstrom“, die auch vom BGH als umlagefähig angesehen wird (GE 2010, 406; GE 2011, 404). Das AG Hamburg ist anderer Meinung.

Der Vermieter verlangte für die Wohnung in Hamburg eine Betriebskostennachzahlung, bei der verschiedene Positionen streitig waren. Der Mieter berief sich u. a. auf unvollständige Belegeinsicht. Das AG Hamburg gab dem Mieter recht.

Die Kostenposition „Wartungskosten“ sei nicht umlagefähig, da nicht erkennbar sei, wofür diese Kosten angefallen seien. Es fehle auch an einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Eine Kostenposition „Allgemeinstrom“ gebe es nach der Betriebskostenverordnung nicht; umlagefähig seien nur die Kosten der Beleuchtung, nicht aber etwa die Kosten des Stroms einer Lüftungsanlage. In den Hauswartkosten seien auch Kosten für den Notdienst enthalten, und damit nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Auch die Kosten für eine Concierge-Betreuung seien ohne gesonderte Vereinbarung nicht umlagefähig. Angemessen sei ein Abzug von 20 % für die Kosten des Hauswarts.

Wartungskosten müssen nicht gesondert vereinbart werden, wenn es sich um die in der BetriebskostenVO aufgeführten handelt. Mehr Präzision in den Begriffen („Kosten der Beleuchtung“ statt „Allgemeinstrom“) hilft auch vor Gericht.