Keine Übergabe der Mietsache bei Schlüsseleinbehalt

Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel ist ein unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Die Übergabe der Mietsache an den Mieter ist daher erst dann erfolgt, wenn ihm der Vermieter sämtliche Schlüssel für das Mietobjekt übergeben hat.

II. 2. Ein Anspruch auf Miete/Nutzungsentschädigung vom Zugang der fristlosen Kündigung vom 16. August 2010 bis zum 30. August 2010 (Rückgabe der Schlüssel) steht der Kl. nicht zu. […]

a. Es ist schon zweifelhaft, ob das Mietobjekt den Bekl. überhaupt übergeben wurde bzw. sie es der Kl. vorenthalten haben.

Dies würde nämlich voraussetzen, dass den Bekl. als Mieter sämtliche Schlüssel überlassen worden wären (vgl. Senat, Beschluss vom 5. September 2011 - I-24 U 4/11 -, Rz. 9 ff., jetzt und im Folgenden zitiert nach Juris; MünchKomm/Häublein, BGB, 3. Auflage 2012, § 535 Rz. 67; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Auflage, § 535 Rn. 15; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2014, § 535 Rn. 15). Es steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass die Kl. einen Teil der Schlüssel einbehielt, um sich dadurch einen jederzeitigen Zugang zum Mietobjekt zu sichern und die von ihr vertraglich noch geschuldeten Umbauarbeiten (Tür-Fenster-Anlage) durchführen zu können. Hierdurch hat die Kl. selbst weiterhin Besitz ausgeübt. Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel ist indes ein unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Es gilt selbst dann, wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist und der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen könnte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 10. November 1994 - 10 U 26/94; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 535 Rn. 524 m.w.N.). Hier fehlt es somit bereits an der geschuldeten vollständigen Besitzverschaffung gemäß § 854 BGB an die Bekl., weshalb die Kl. ihrer hauptvertraglichen und für das Entstehen des Mietzinsanspruchs unabdingbaren Pflicht zur vollständigen Gebrauchsüberlassung nicht nachgekommen ist.

Es ist in diesem Zusammenhang ohne Belang, dass die Kl. einen Teil der Schlüssel benötigte, um für sich den Zugang zur Durchführung der Umbauarbeiten zu gewährleisten. Es musste ihr bewusst gewesen sein, da sie sich erst zwei Tage zuvor, nämlich mit Mietvertrag vom 29. Juni 2010 zur Gebrauchsüberlassung ab dem 1. Juli 2010 verpflichtet hatte, dass die Arbeiten am 1. Juli 2010 noch nicht fertiggestellt sein konnten und sie infolgedessen den Bekl. den uneingeschränkten Gebrauch des Mietobjekts nicht würde einräumen können, obwohl sie sich verpflichtet hatte, diese Arbeiten vor Übergabe, spätestens jedoch bis zum 1. Juli 2010 zu beenden (§ 7 Nr. 1 MV). Sie handelte somit „sehenden Auges“ und auf eigenes Risiko, weshalb es ohne Belang ist, dass auch den Bekl. bekannt gewesen sein mag, dass eine rechtzeitige Fertigstellung nicht zu erwarten war. Denn es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Bekl. die Räume in dem unfertigen Zustand abnehmen wollten und tatsächlich auch abgenommen haben.

Unerheblich ist weiterhin, dass die Bekl. im Juli 2010 die Kaltmiete gezahlt haben. Daraus kann nicht geschlossen werden, dass sie damit eine Übergabe anerkannt haben. Vielmehr kann die Überweisung auch aus Kulanz erfolgt sein, um das Mietverhältnis nicht bereits zu Beginn zu belasten.

b. Selbst wenn man mit der Kl. davon ausginge, dass eine Übergabe erfolgt sei, so wäre gleichwohl ab dem 11. August 2010 eine Minderung der Miete (bzw. Nutzungsentschädigung) auf null eingetreten (§ 536 BGB). Denn an diesem Tag war das Bauordnungsamt der Stadt Wuppertal auf den unstreitig baurechtswidrigen Zustand des Objekts aufmerksam geworden und hatte den Bekl. unter Hinweis darauf angekündigt, die Konzession nicht erteilen zu wollen. Maßgebend für eine etwaig geschuldete Nutzungsentschädigung ist der zur Zeit der Vertragsbeendigung geschuldete Mietzins (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1990 - VIII ZR 116/89; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO., § 546a Rn. 68). Ist dieser auf null gemindert, wird auch keine Nutzungsentschädigung geschuldet.

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter zur Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Um diesen Mietgebrauch zu verschaffen, ist deshalb auch das notwendige Zubehör zu übergeben, was bei der Raummiete bedeutet, dass sämtliche erforderlichen Schlüssel mit zu übergeben sind. Behält der Vermieter Schlüssel, um noch notwendige Installationen durchzuführen, soll nach Auffassung des OLG Düsseldorf keine Übergabe der Mieträume erfolgt sein, sodass ein Mietzahlungsanspruch nicht entstehen könne.

Bei Mietvertragsabschluss am 29. Juni 2010 über Räume, in denen die Beklagten ab 1. Juli 2010 ein Schnellrestaurant betreiben wollten, hatte die klagende Vermieterin nicht alle Schlüssel übergeben, sondern einen Teil einbehalten, weil sie vereinbarungsgemäß noch Umbauten durchführen sollte. Weil diese nicht durchgeführt wurden, zahlten die Beklagten weder die vereinbarte Kaution noch die Mieten ab August 2010 und machten geltend, dass ihnen die Mietsache nicht übergeben worden sei und eine Gaststättenkonzession nach Auskunft des zuständigen Bauordnungsamtes – unstreitig – nicht erteilt werden könne.

Das LG wies die u. a. auf Mietzahlung und Nutzungsentschädigung gerichtete Klage ab, die Berufung zum OLG war erfolglos. Es sei schon zweifelhaft, ob das Mietobjekt den Beklagten überhaupt übergeben worden sei, weil diese nicht sämtliche Schlüssel erhalten hätten. Die Klägerin hätte deshalb weiterhin Besitz ausgeübt, obwohl das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages sei. Es fehle an der geschuldeten vollständigen Besitzverschaffung nach § 854 BGB, weshalb die Klägerin „ihrer hauptvertraglichen und für das Entstehen des Mietzinsanspruchs unabdingbaren Pflicht zur vollständigen Gebrauchsüberlassung“ nicht nachgekommen sei. Im Übrigen sei jedenfalls davon auszugehen, dass die Miete wegen des baurechtswidrigen Zustands der Mieträume auf null gemindert sei und auch deswegen der geltend gemachte Anspruch nicht bestünde.

Minderung auf null wegen Baurechtswidrigkeit: keine Frage. Kein Mietanspruch wegen nicht vollständiger Schlüsselübergabe: überzeugt nicht.

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter zur Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Dem Mieter muss also die Mietsache so verschafft werden, dass er den vertragsgemäßen Gebrauch davon machen kann, wozu ihm regelmäßig der unmittelbare Besitz einzuräumen ist (MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 535 Rn. 67). Das ist doch hier ohne Zweifel in der Aushändigung von Schlüsseln erfolgt. Dass nicht sämtliche Schlüssel übergeben worden sind, beruht eben auf den vertraglichen Abreden der Parteien und gäbe dem Mieter – falls das Vertragsverhältnis fortgesetzt worden wäre – einen Anspruch auf Aushändigung sämtlicher Schlüssel und damit ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB, rechtfertigt jedoch in keiner Weise die Annahme, dass ein Mietzahlungsanspruch überhaupt nicht entstanden sei.