Keine Sondervergütung des WEG-Verwalters für DSGVO-Umsetzung

Enthält der Verwaltervertrag für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Umsetzung der DSGVO und für die Erstellung der Bescheinigung über die haushaltsnahen Dienstleistungen keine Regelung dahingehend, dass der Verwalter hierfür eine Sondervergütung erhält, und fehlen auch dahingehende Beschlüsse hierzu, handelt es sich nicht um eine besondere Verwalterleistung, die eine Sondervergütung rechtfertigt, sondern lediglich um die Erfüllung gesetzlicher Vorgaben.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Rückzahlung von Sondervergütungen. Die Bekl. war bis zum 31.12.2020 Verwalterin der klagenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). In dieser Eigenschaft hat die Bekl. vom Konto der Kl. unter dem Verwendungszweck „Verwaltungsgebühren DSGVO“ einen Betrag i.H.v. 2.484,72 € auf ihr Geschäftskonto überwiesen. Am 28.7.2020 hat die Bekl. unter dem Verwendungszweck „…“ (= haushaltsnahe Dienstleistungen) einen Betrag i.H.v. 4.658,85 € überwiesen. Der zwischen der Kl. und der Bekl. bestehende Verwaltervertrag enthält weder für Maßnahmen im Zusammenhang mit der DSGVO noch für die Erstellung der Bescheinigung über die haushaltsnahen Dienstleistungen eine Sondervergütungsregelung. Entsprechende Beschlüsse hierzu gab es ebenfalls nicht. Eine Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat oder die Wohnungseigentümergemeinschaft liegt nicht vor. Die Kl. argumentiert: Die Genehmigung der Jahresabrechnung 2020 stelle keine Zustimmung dar, da in eine Jahresabrechnung auch unberechtigte Entnahmen eingestellt werden müssen. Etwaige Tätigkeiten seien von der regulären Verwalterpauschale gemäß Verwaltervertrag umfasst.

Die Klage ist begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung der von der Bekl. zu Unrecht vom WEG-Konto eingezogenen Gelder i.H.v. 2.484,72 € und 4.658,85 €.

Bei dem eingezogenen Betrag i.H.v. 2.484,72 € als Aufwandsentschädigung für die Umsetzung der Anforderungen aus der DSGVO handelt es sich nicht um eine besondere Verwalterleistung gemäß dem Verwaltervertrag. Es handelt sich bei der DSGVO um eine gesetzliche Vorgabe, die nicht von einer Behörde angeordnet wurde. Wie bereits vom Landgericht München I entschieden, gehört diese Tätigkeit in den Bereich der Grundleistungen. Soweit die Bekl. unter dem Verwendungszweck … einen Betrag i.H.v. 4.658,85 € auf ihr Geschäftskonto überwiesen hat, handelt es sich um eine Zahlung für die Erstellung der Bescheinigungen nach § 35a EStG. Dies sind Bescheinigungen, die der einzelne Eigentümer für seine Steuererklärung benötigt, jedoch keine besondere Verwalterleistung (LG München I vom 10. August 2022 - 1 S 3468/22 WEG -). Auch Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag sind nicht gegeben, vgl. Urteil des Landgerichts München I (aaO. Anlage K 3).

Enthält der Verwaltervertrag für Tätigkeiten zur Umsetzung der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und für die Erstellung der Bescheinigung über die haushaltsnahen Dienstleistungen keine Regelung für eine Sondervergütung und fehlen auch dahingehende Beschlüsse, handelt es sich nicht um besondere Verwalterleistungen, die eine Sondervergütung rechtfertigen, sondern lediglich um die Erfüllung gesetzlicher Vorgaben.

Die Parteien streiten über die Rückzahlung von Sondervergütungen. Die Beklagte war bis zum 31. Dezember 2020 Verwalterin der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) und hat sich Verwaltungsgebühren für die Umsetzung von Vorgaben der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) sowie für die Ausstellung von Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen überwiesen, die von der Klägerin zurückgefordert werden. Weder enthielt der bestehende Verwaltervertrag Sondervergütungsregelungen für diese Tätigkeiten noch gab es hierzu entsprechende Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch eine Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat oder die Gemeinschaft lag nicht vor.

Die Beklagte hat die Gelder zu Unrecht vom WEG-Konto eingezogen und muss sie zurückzahlen. Bei dem als Aufwandsentschädigung eingezogenen Betrag für die Umsetzung der Anforderungen aus der DSGVO handelt es sich nicht um eine besondere Verwalterleistung, sondern um eine gesetzliche Vorgabe, die zum Bereich der Grundleistungen des Verwalters gehört. Auch die Erstellung der Bescheinigungen nach § 35a EStG, die Eigentümer für ihre Steuererklärung benötigen, stellt keine besondere Verwalterleistung dar, sondern ist Teil der Verwaltergrundleistung. Nicht gegeben sind auch Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag.

Beide Tätigkeiten sind Ergebnis neuer Gesetze. Solche Zusatzarbeiten werden sich häufen, ohne dass sie bei Vertragsschluss absehbar sind. Behelfen können sich Verwalter aufgrund ihrer Marktmacht durch entsprechende Beschlussfassung.